Les différents types de crédit: 2/3 le crédit immobilier Retour

trouver le bon créditDans le 2ème volet de cette série d’articles consacrée au crédit nous allons aborder le crédit immobilier. Chaque année les banques accordent un total d’environ 150 milliards d’Euros de nouveaux prêts immobiliers et l’encours total de ceux-ci dépassait les 850 milliards d’Euros à fin janvier 2012. Autant dire que le crédit immobilier est un élément incontournable de notre économie via notamment son impact sur le marché de l’immobilier.

Le crédit immobilier, une étape importante:

Avec l’envolée des prix de l’immobilier que nous avons connue sur la décénie 2000, peu de « primo accédants » peuvent se permettre de ne pas avoir recours au crédit immobilier pour acheter un bien immobilier.

Le crédit immobilier sert à financer l’achat de sa résidence principale bien sur, mais il peut aussi servir à acheter une résidence secondaire, un bien immobilier destiné à la location ou encore, et c’est moins souvent connu, des parts de SCPI. Le crédit immobilier est en général le plus important en valeur que l’on contracte dans sa vie et c’est pourquoi il est le plus impliquant. Si les Français sont réticents à changer de banque (moins de 7 % le font chaque année, ce qui est très peu), c’est souvent lorsqu’ils souhaitent faire un achat immobilier à crédit qu’ils sont amener à changer pour profiter de conditions plus favorables.

Les différents types de crédit immobilier:

Le crédit immobilier peut prendre de nombreuses formes et il n’est toujours évident de s’y retrouver et de savoir laquelle est la plus adaptée à son projet.

Le taux d’intérêt peut être:

  • fixe: le taux est bloqué une fois pour toute lors de la souscription du crédit >>> c’est la forme la plus courante, qui permet de ne pas avoir de surprises dans le temps
  • variable (ou révisable): le taux évolue périodiquement (en général une fois par an) en fonction d’un indice précis (l’Euribor 12 mois par exemple). On peut trouver 2 formes de prêt à taux variable
    • le variable « capé »: le taux d’intérêt ne peut pas varier de plus de x points (en général 1 ou 2), ce qui veut dire que si le taux initial est de 3,5 %  » capé 1  » par exemple alors le taux ne pourra jamais passer au dessus de 4,5 % ni baisser à moins de 2,5 %, même si l’indice duquel dépend la variaton du taux varie au delà de ces limites. Cela permet de limiter la hausse éventuelle du taux, mais en contrepartie la baisse est elle aussi limitée.
    • le variable « simple »: le taux d’intérêt peut varier sans limite. Ainsi si l’indice de référence dont dépend le taux de votre crédit augmente de 5 % alors le taux de votre crédit augmentera de 5 %. Idem à la baisse, il n’y a pas de limite.
  • mixte: certains établissements proposent des crédits à taux fixe pendant x années, puis variable au delà >>> le Crédit Agricole par exemple propose un crédit à taux fixe pendant 7 ans puis variable au delà. Cela peut être intéressant si vous pensez revendre le bien avant les 7 ans puisqu’en général cette formule propose un taux plus faible pendant les 7 premières années qu’une formule à taux fixe pendant toute la durée du crédit.
On peut aussi distinguer 2 méthodes de remboursement du capital:
  • le crédit amortissable: chaque échéance de prêt est composée d’une part de capital et d’une part d’intérêts. Au fur et à mesure le capital restant du diminue et par conséquent la part d’intérêts dans la mensualité diminue au profit de la part de capital >>> on rembourse donc de plus en plus de capital.
  • le crédit in-fine: les mensualités sont composées uniquement d’intérêts et le capital n’est remboursé qu’à l’échéance du prêt, en une seule fois.

Qui propose le crédit immobilier ?

De nombreux intervenants proposant des crédits immobiliers:

  • les banques traditionnelles
  • certaines banques en ligne
  • certains assureurs (via leur filiale bancaire)
  • les établissements spécialisés dans le crédit comme le Crédit Immobilier de France, le Crédit Foncier, Cetelem, …

Comment obtenir le meilleur taux ?

Connaitre les critères pris en compte par les banques:

Pour obtenir le meilleur taux il est important de connaitre quels sont les éléments que l’établissement prêteur va prendre en compte pour établir sa proposition:

  • ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % des revenus >>> avec 3000 € de revenus le total de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 1000 €.
  • tenir son budget mensuel >>> la banque vous demandera une copie de vos 3 derniers relevés de compte courant. Si vous êtes régulièrement à découvert il y a fort à parier que votre dossier sera rejetté ou tout au moins pénalisé. A l’inverse si vous mettez de l’argent de coté tous les mois ce sera clairement un bon point pour vous.
  • avoir du patrimoine >>> c’est bien connu « on ne prêt qu’aux riches »: plus vous avez de patrimoine et plus vous bénéficiez de conditions favorables.
  • avoir un apport >>> même s’il reste possible de financer un achat immobilier uniquement à crédit, avoir moins de 15 à 20 % d’apport personnel (en plus des frais) est souvent pénalisé par les banques
  • avoir une situation financière stable  >>> il est bien évident que selon que vous soyez intérimaire, salarié depuis 10 ans dans la même entreprise ou fonctionnaire votre dossier ne sera pas regardé de la même manière.
  • disposer de revenus confortables >>> par exemple à la Société Générale un couple qui gagne moins de 2200 € / mois se verra proposer un taux majoré de 0,3 % par rapport à un couple gagnant plus de 5000 € / mois. 

Faire jouer la concurrence:

Le crédit immobilier est un produit d’appel que les banques utilisent pour attirer de nouveaux clients puisqu’en dehors de cette étape là les Français sont peu enclins à changer de banque. Ainsi lorsque j’ai à traiter des dossiers de courtage en prêt je constate que la plupart du temps ça n’est pas la banque actuelle du client qui fait la meilleure proposition.

Il faut donc faire jouer la concurrence, et pour ça vous avez 2 solutions:

  • faire le tour des banques vous même >>> ça veut dire présenter votre dossier à 7 ou 8 établissements minimum pas à 2 ou 3 😉
  • passer par courtier en crédit: certains facturent des honoraires mais le plus souvent c’est gratuit, le courtier étant rémunéré par la banque. Au delà du temps que le courtier vous fait gagner un courtier vous aidera à optimiser votre montage (ce que très peu de banquiers savent faire).
Économiser sur l’assurance:
Si pour un crédit à la consommation la souscription d’une assurance décès / invalidité n’est pas obligatoire, la banque l’imposera pour un crédit immobilier.
Et bien entendu celle-ci vous proposera l’assurance maison mais ça n’est pas forcément la solution la moins chère. Si vous avez moins de 45 ans et que vous êtes en bonne santé vous pourrez facilement trouver moins cher (jusqu’à 3 fois moins cher) ailleurs. A ne pas négliger car l’économie peut facilement atteindre plusieurs milliers d’Euros sur la durée totale du crédit.
Là encore vous pourriez choisir de faire le tour des compagnies d’assurance pour trouver la meilleure offre, mais il va sans dire que passer par un courtier en assurance de crédit vous facilitera grandement la tache.

L’impact du crédit sur le marché de l’immobilier:

Selon que les taux montent ou baissent l’impact sur le marché de l’immobilier est très important.

Si par exemple vous souhaitez vendre un appartement à 200 000 €, alors si votre acheteur finance à 100 % son acquisition à crédit sur 20 ans:

  • il faut qu’il gagne au minimum 3479 € / mois s’il peut obtenir un crédit à 3,5 %
  • mais 3635 € si le taux du prêt est à 4 %, soit 156 € de plus >>> s’il ne gagne que 3 500 € / mois il devra soit acheter un autre bien moins cher, soit négocier le prix à la baisse.
Ainsi une montée des taux représente une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier puisque le nombre d’acheteurs solvables diminue. Et inversement lorsque les taux baissent puisque plus de ménages se retrouvent en capacité d’acheter.

A noter:

Selon votre situation vous pouvez également compléter votre prêt immobilier par différents prêts aidés comme le PTZ+, le prêt action logement, le prêt PEL, … Pensez à vérifier si vous y avez droit !

 

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