Après Robien et Scellier la loi Duflot met l’immobilier sous perfusion

26 septembre 2012 par Benjamin CLAVEL

Le lobby de l’immobilier doit vraiment être puissant ! Alors que notre nouveau président a déclaré la guerre aux niches fiscales dans le but d’arriver à rééquilibrer les comptes publics de la France à horizon 2016 ou 2017, Cecile Duflot, la ministre de l’égalité des territoires et du logement, a annoncé cette semaine qu’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière serait lancée en 2013 afin de remplacer le dispositif Scellier qui disparait à la fin de cette année. C’est donc par le biais d’une nouvelle « perfusion fiscale » que le gouvernement entend soutenir l’immobilier.

Les contours de la « loi Duflot »:

Bien entendu les derniers arbitrages ne sont pas encore rendus mais Cécile Duflot a annoncé quels seraient les grands contours de la prochaine loi de défiscalisation immobilière. Celle-ci va reposer sur plusieurs piliers:

• la réduction d’impôts se situera entre 17 et 20 % de la valeur d’achat du bien (dans la limite de 300 000 €) et sera étalée sur 9 à 12 ans
• les zones éligibles seront exclusivement des zones dans lesquelles il y a une vraie pénurie de logement
• en contrepartie de l’avantage fiscal le propriétaire devra louer à un prix inférieur de 20 % à celui du marché durant les 9 à 12 années pendant lesquelles il a droit à une réduction d’impôts
• la réduction accordée entrera dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € / an par foyer fiscal)

Est-ce que ça s’annonce intéressant pour l’investisseur ?

En l’état pas du tout !

Aujourd’hui si vous achetez un bien immobilier neuf destiné à l’habitation, vous pouvez obtenir un rendement locatif d’environ 4 % brut. Une fois que vous avez déduit la taxe foncière, les charges, l’assurance, les impôts sur les revenus, les prélèvements sociaux, les mois de carence locative, … il reste à la louche du 2 % net de tout. Donc moins que le livret A, avec beaucoup plus d’ennuis (il faut gérer la relation avec le locataire, remplir sa feuille d’impôts, …).

Aucun intérêt donc, sauf si vous visez une plus-value lors de la revente. Et compte tenu du niveau stratosphérique des prix actuellement, et au regard de la tendance baissière que l’on observe depuis quelques mois dans la plupart des régions, il faudrait vraiment être un grand optimiste pour envisager une plus-value sur l’immobilier d’habitation dans les années à venir.

Alors si en plus vous devez louer 20 % moins cher, et même si en contre-partie vous obtenez une réduction d’impôts qui devrait permettre d’amener la rentabilité nette d’un tel investissement aux alentours de 3%, ça n’a rien de mirobolant…

Mais est-ce vraiment destiné aux investisseurs…

Il ne faut pas se leurrer, la défiscalisation immobilière enrichit généralement plus les promoteurs et les commercialisateurs que les investisseurs particuliers. Et c’est avant tout à eux que s’adresse cette loi de défiscalisation: l’immobilier fait vivre beaucoup de monde (les ouvriers du BTP, les architectes, les notaires, les assureurs, les agents immobiliers, …) et la chute du nombre de transactions tant dans le neuf que dans l’ancien et la baisse des prix qui s’amorce font peser un risque important sur cette filière.

Alors Duflot fait comme les ministres précédents: elle sort une loi de défiscalisation de son chapeau pour soutenir la filière.

Wait and See:

Pour le moment la prudence est de mise puisque nous ne connaissons pas encore le cadre exact de la loi. Comme toujours il y aura sans doute des bonnes affaires proposées par des promoteurs sérieux et des commercialisateurs raisonnables (certains exigent jusqu’à 14 % de commission: devinez qui paye 😉 ). Mais pour le moment je ne suis pas du tout emballé et je n’envisage pas de proposer d’immobilier en loi Duflot à mes clients.

Affaire à suivre…