Perial lance Silver Estate 1: un FPCI investi dans des appartements en viager

1 avril 2014 par Benjamin CLAVEL

Perial, une société de gestion de SCPI qui gère notamment la très célèbre PFO2,  se lance en 2014 sur le marché du viager en proposant un Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI) dédié à cette classe d’actifs: Silver Estate 1. L’objectif: collecter puis investir 15 millions d’Euros dans des appartements en viager occupé. La société de gestion estime que la diversification induite par l’achat d’environ 45 biens devrait lui permettre de contourner le principal risque d’un investissement en viager, à savoir la « longévité » du vendeur. Perial vise une rentabilité annuelle moyenne de 5  à 7 % sur un horizon de placement de 10 ans à 12 ans.

Le viager, en quoi ça consiste ?

Le viager est une forme de vente immobilière: le vendeur (une personne âgée le plus souvent), appelé « crédirentier » vend au « débirentier » son bien. Généralement la transaction est qualifiée de « viager occupé car le vendeur conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès (on parle alors d’un droit d’usage et d’habitation).

Le vendeur perçoit de l’acheteur un « bouquet », c’est à dire une somme d’argent payée d’un coup, puis une rente à vie.

L’aléa d’une telle opération porte donc sur l’espérance de vie du crédirentier: s’il vit plus longtemps que la moyenne alors le débirentier sera perdant, s’il vit moins longtemps alors il sera gagnant. Investir de manière mutualisée dans un produit comme Silver Estate 1 permet de limiter ce risque puisqu’en multipliant les acquisitions l’espérance de vie moyenne des crédirentiers devrait tendre vers l’espérance de vie moyenne de la population (qui sert de base de calcul à la rente) et donc annuler ce risque de longévité.

Un marché source d’opportunités

L’espérance de vie étant en hausse constante le nombre de personnes âgées augmente. Parallèlement on sait que 75 % des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale mais qu’ils disposent aussi de peu de revenus. Ainsi la pension moyenne n’était elle que de 1206 € / mois en 2010. Par conséquent un nombre de plus en plus conséquent de personnes âgées vont avoir besoin d’un complément de revenus tout en souhaitant rester chez eux. On s’aperçoit aujourd’hui que c’est une démarche souvent initiée par les enfants qui n’ont pas les moyens financiers d’aider leurs parents âgés.

Les personnes âgées amenées en vendre en viager y trouvent donc leur compte.

Pour l’acheteur l’avantage se situe dans le fait qu’il n’a pas de risque de vacance locative et pas de tracas pour trouver un locataire. Il ne touche en fait aucun loyer tant que le crédirentier est en vie, mais c’est via la décote calculée sur le prix de cession qu’il récupère ce manque à gagner.

C’est donc également un système avantageux pour les investisseurs, si on fait fi du risque de longévité qui peut poser de gros problèmes. D’où l’intérêt d’investir de manière mutualisée pour réduire ce risque.

Silver Estate 1

Silver Estate 1 est donc un FPCI géré par Perial.

Le sourcing des achats est réalisé en collaboration avec le cabinet Legasse Viager, spécialiste du viager depuis 50 ans. Les biens cibles sont uniquement des biens localisés sur des emplacements de première qualité avec donc un fort potentiel de revalorisation: 1ère couronne d’Ile de France, Nice, Cannes, Biarritz, Deauville, …

Les investissement sont faits de manière indirecte, via l’achat de titres de sociétés immobilières détenant elles-mêmes les biens (indispensable pour profiter du cadre fiscal privilégié de la FPCI qui sera développé juste après).

Le fonds va collecter au total 15 millions d’Euros qui seront investis dans environ 45 achats immobiliers afin d’avoir une bonne diversification. La durée d’investissement prévue est de 10 ans (12 ans au maximum). Au terme les biens seront vendus et le fonds sera liquidé.

La plus-value espérée, mais non garantie bien entendu, est comprise dans une fourchette de 5 à 7 % / an. Celle-ci sera générée à la fois grace à la décote négociée à l’achat, mais aussi du fait de la plus-value espérée lors des reventes.

Quelle fiscalité pour un FPCI ?

Passer par un FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) n’est pas dénué d’avantages… En effet les personnes physiques détenant des parts de FPCI pendant au moins 6 ans sont exonérées d’impôt sur les plus-values et les revenus dégagés. Il ne reste donc que les prélèvements sociaux (taux 15,5 %) à régler.

Pour plus d’informations sur la fiscalité des FPCI: article 163 quinquies B et 150-0 A III du code général des impôts.

Un placement qui ne sera pas disponible pour tout le monde

S’agissant d’un Fonds Professionnel de Capital Investissement seuls des investisseurs qualifiés de « professionnels » à l’article 423-49 du réglement général de l’AMF pourront souscrire. Différents cas de figure sont donc possibles pour être qualité de professionnel (ça n’est pas seulement lié à sa profession en tant que telle).

L’investissement minimum est de 30 000 € et le capital ne peut pas être récupéré avant 7 ans. De même aucun revenu ne sera distribué par le fonds avant cette date. En tout état de cause il faut prévoir une durée d’indisponibilité des fonds qui peut atteindre 12 ans et donc n’investir qu’une part de son patrimoine que l’on peut se permettre d’immobiliser sur cette durée, sans garantie ni de capital ni de rendement bien entendu.

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