Préparer sa retraite (4/6): se générer des revenus fonciers Retour

pret immobilier

Dans ce quatrième volet de cette série d’article dédiée à la préparation de la retraite nous allons faire le point sur une stratégie de génération de revenus complémentaires relativement classique, mais que nous allons aborder d’une manière atypique: les revenus fonciers. On pourrait écrire des pages et des pages tant les stratégies immobilières sont variées. Mais cet article sera centré sur celles auxquelles je crois le plus et qui me semblent les mieux adaptées à la retraite.

Les stratégies que je ne vais pas aborder, parce que je n’y crois pas

N’oubliez pas que mêmes dans les stratégies que je n’apprécie pas il est sans doute possible de réaliser de belles affaires. Mais elles sont à mon avis bien rares et pour ma part je n’y crois guère…

L’immobilier d’habitation, un marché de spéculateurs

Pour moi l’immobilier d’habitation est aujourd’hui un marché de spéculateurs, et non pas d’investisseurs. « Spéculer » n’est pas un gros mot, mais c’est une stratégie bien différente pour moi d' »investir ».

Prenons la définition du Larousse pour le mot spéculer:

Faire des opérations financières ou commerciales sur des valeurs négociables, afin de tirer profit des variations de leurs cours

Pour l’immobilier cela revient donc à acheter dans le but de revendre plus cher. Et bien c’est exactement ça l’objectif qu’ont en tête la majorité des particuliers qui achètent des biens immobiliers locatifs: ils acceptent de percevoir un rendement faible dans l’espoir de réaliser une plus-value lors de la revente. Ils sont des spéculateurs et non pas des investisseurs.

Ca a certes très bien marché depuis la fin des années 90, mais je ne suis pas forcément prêt à parier que ce sera le cas pour la décennie à venir. Par ailleurs ça n’est pas une stratégie que je recommande pour la retraite puisque les revenus nets générés sont très faibles et que cela nécessite pas mal de travail personnel (pas forcément évident quand on arrive à 75 ou 80 ans, et il ne faut pas rêver même en confiant le bien à une agence il faut quand même être derrière).

 

Le LMNP, un marché bien plus risqué qu’il n’y parait

Bon nombre de mes confrères Conseillers en Gestion de Patrimoine se sont tournés ces dernières années vers les résidences gérées (résidence de tourisme, d’affaire, de vacances ou hébergeant des personnes âgées), sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). C’est une voie que je n’ai jamais prise.

J’estime en effet que les risques sont très importants, et malheureusement largement sous-estimés.

Pour bien les comprendre je vous invite à relire mon article dédié aux risques du LMNP géré. Les exemples de faillite de l’exploitant ou de retard de paiement sont malheureusement nombreux…

 

La piste que je privilégie: l’investissement en parts de SCPI

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) font pour moi de parfaits investissements pour se générer des revenus complémentaires à la retraite:

  • un rendement attractif, de l’ordre de 5 à 6 % sur les dernières années (et il n’y a pas d’argent à mettre de coté pour des travaux, pas de taxe foncière à payer, pas d’assurance à prendre)
  • aucun travail pour l’investisseur, puisque tout est géré
  • une mutualisation des risques (plusieurs immeubles / plusieurs locataires) qui permet de dormir sur ses deux oreilles

Je vous invite à relire mon article détaillant tous les atouts des SCPI.

Reste ensuite à choisir la stratégie à mettre en oeuvre pour se constituer des revenus pour sa future retraite avec des SCPI.

 

L’investissement en SCPI de rendement à l’aide d’un crédit immobilier

Le montage le plus utilisé est celui qui utilise l’effet de levier du crédit immobilier. Car il est évidemment intéressant d’emprunter à 2 ou 3 % pour placer cet argent sur un support qui rapporte 5 à 6 %.

Pour illustrer ce mécanisme rien ne vaut un exemple chiffré. Partons donc des hypothèses suivantes:

  • investissement de 100 000 € répartis sur 2 SCPI (PFO2 et LFP Opportunité Immo)
  • rendement annuel moyen: 5,64 % (sur la base du rendement réel 2013), revalorisé de 1 % chaque année (l’inflation)
  • financement par crédit sur 15 ans : taux 2,60 % + 0,15 % d’assurance+ 1 % de frais de dossier + caution crédit logement
  • imposition des revenus fonciers à 30 % (TMI 30)

Accédez à la synthèse financières en version pdf

 

Au final on s’aperçoit que ce montage:

  • présente un TRI (Taux de Rendement Interne) de 6,10 % net, en partant du principe que les parts de SCPI peuvent être vendues au bout de 15 ans pour leur prix d’achat (ni plus, ni moins)
  • permet de profiter d’un effet de levier conséquent puisque l’investisseur n’a sorti de sa poche que 63,6 % de la valeur des parts
  • permet de générer des revenus nets estimés à 297 € / mois au bout des 15 ans (à l’arrivée à la retraite par exemple)

Bien entendu ce n’est qu’un exemple. N’hésitez pas à me solliciter si vous souhaitez une simulation adaptée à votre situation personnelle.

 

L’investissement dans la nu-propriété de parts de SCPI de rendement, via un démembrement temporaire

Le démembrement temporaire de parts de SCPI est une stratégie digne d’intérêt pour une personne qui dispose d’un capital et qui souhaite se constituer des revenus futurs.

Je vous invite à relire l’article que j’avais rédigé sur ce blog sur le sujet.

En résumé le principe de base est le suivant: au lieu de payer 100 pour acheter la pleine propriété d’une part de SCPI je paye seulement 65 pour en détenir la nu-propriété pendant 10 ans. Je ne touche donc aucun revenu pendant 10 ans puisque je n’ai pas acheté l’usufruit. Au terme de ces 10 ans le nu-propriétaire récupère (sans frais) la pleine propriété de ses parts et touche alors les revenus.

Le gain se fait sur la reconstituion de la pleine propriété: je paye 65 quelque chose qui vaut 100 >>> gain de 4,4 % net par an pendant la période de démembrement, puis encaissement des revenus fonciers par la suite.

 

Commentaires

1. Philippe COHEN - 27 décembre 2014
Bonjour,

Un effort moyen d'épargne mensuelle de 343€ sur 15 ans, permet de se constituer un capital de 61 740€ (en supposant 0% d'intérêt) : est il juste de le comparer au 63 676€ de votre simulation ?

Par ailleurs, la valorisation du bien de 100 050€ ne doit elle pas être amputée des frais d'achat des parts de SCPI ?

Par avance, merci pour vos réponses.
2. Benjamin CLAVEL - 27 décembre 2014
Bonjour,
pour obtenir la somme "sortie de votre poche" j'ajoute aussi les frais de dossier et les frais de garantie (dont je déduis la part récupérable au terme). J'arrive donc à 63676 € de "dépensés".
Pour la valorisation des parts je précise bien dans l'article que je pars du principe que je serai en mesure de vendre les parts à leur prix d'achat, ni plus, ni moins. Libre ensuite à vous de faire le calcul avec des hypothèse plus favorables (hausse du prix de parts de X % / an) ou moins favorables.

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