Que penser de Fairvesta Mercatus? Mon avis Retour

Je suis souvent amené à donner mon avis sur la société Fairvesta-Mercatus, car de nombreux particuliers se posent des questions sur ce produit qui repose sur des dans l’immobilier en Allemagne. Et il n’est pas simple de trouver des infos, loin de là! Je me suis donc plongé dans les 116 pages de leur prospectus d’émission (gloups !): voici ce que j’en ressors.

 

Fairvesta – Mercatus, c’est quoi ?

Fairvesta est une société immobilière basée à Tübingen en Allemagne et qui propose à des investisseurs (en France notamment) plusieurs solutions de placement qui reposent sur des biens immobiliers situés outre Rhin. La société existe depuis 2002 et a collecté plus de 500 millions d’Euros à fin 2011.

L’investissement se fait via une société en commandite, Mercatus.

L’investisseur immobilise son capital pour 5 ou 10 ans minimum (selon l’option choisie) et il dispose d’un « droit à prélèvement » d’une partie de son capital qui augmente au fil des années. Attention toutefois, il s’agit bien d’un retrait de capital et non pas d’une promesse de rendement.

La société a une durée de vie indéterminée: elle est liquidée lorsque 75 % des associés votent pour sa dissolution lors de l’AG.

Sur quoi repose la performance ?

Fairvesta achète des biens immobilier en Allemagne lors de liquidations bancaire ou de ventes aux enchères forcées, à un prix inférieur à leur valeur vénale dans le but de les céder au prix « normal » quelques années plus tard. Leur objectif est de revendre les biens sous 3 ans pour répéter le plus possible des opérations d’achat / vente pendant la durée de vie de la société en commandite. D’ici à la vente des loyers sont encaissés mais l’essentiel de la performance est liée à la plus-value lors de la revente.

Leur objectif est donc d’acheter des biens à 70 % maximum de leur valeur vénale, et ayant un rendement locatif de 10 % au minimum.

Le portefeuille de biens est diversifié au niveau géographique et au niveau des types de locataires (habitation ou commercial).

A noter: ni la performance ni le capital ne sont garantis.

Mon avis :

Il y a à mon sens plusieurs point rédhibitoires qui font que je n’apprécie pas ce produit d’investissement:

  •  en cas de litige, le tribunal compétent est celui de Tubingen en Allemagne >>> bon courage !
  • il me semble peu probable de penser que l’immobilier en Allemagne continue à s’apprécier durablement alors même que les allemands ont une faible appétence pour l’immobilier (43 % de propriétaire contre 60 % en France) et que la population du pays diminue (depuis 1972 la population allemande diminue, et selon l’ined ils seront même 10 millions de moins en 2055 !!)
  • en plus des frais de 5 % qui doivent être payés en plus de la souscription, la notice stipule que les commissions d’intermédiation (aussi appelés frais de « mobilisation des capitaux ») prélevés sur le capital collecté par la société en commandite est évalué à 12,38 % !!! Ça fait quand même beaucoup ! (et je comprends mieux pourquoi certains CGPI en vendent à leurs clients puisqu’ils touchent 7 % de commission).  Si on on va plus loin, on s’aperçoit que sur 105 € payés par les investisseurs (100 € d’apport en capital + 5 € de frais de transaction), seuls 82,94 € seront effectivement investis pour acquérir des biens immobilier. Le reste part en frais de marketing, frais de gestion, rémunération de la direction, etc…  Au final il n’y a a donc que 79 % des sommes versées par les investisseurs qui va servir à acheter des biens immobiliers !!!
  • la transparence ne semble pas être leur fort: la notice précise que si un associé ne respecte pas la « discrétion » exigée, alors il devra payer une pénalité de 25 000 €. Difficile par conséquent d’avoir des infos sur l’activité réelle (achat / vente de biens, mise en location) de la société…
  • la sortie en capital ne semble pas simple. Je cite la notice : »il convient de remarquer qu’il n’existe jusqu’à présent aucun marché secondaire réglementé pour de telles transactions, de sorte qu’une cession est de facto éventuellement impossible ou alors très limitée, et dans tous les cas à une valeur inférieure à la valeur réelle ». Il est aussi précisé que « l’entreprise émettrice garantit toutefois un rachat à hauteur de 80 % de la valeur comptable de la participation au prorata du dernier bilan de clôture de la société, tant que la société dispose d’assez de liquidité au moment de l’utilisation de la garantie de rachat »  >>> en bref la sortie est TRÈS difficile, et se fera vraisemblablement avec une perte de 20 % par rapport à la valeur comptable des parts, et encore elle ne se fera que si la société a les liquidités suffisantes pour racheter les parts !!!!!
  • Même en cas de décès de l’investisseur les parts ne sont pas liquidées, mais transmises aux héritiers: on ne peut pas facilement vendre les parts de son vivant, et même la mort ne permet pas de sortir de la société
  • Enfin j’ai fondamentalement du croire que leur modèle de performance (achat de biens à 70 % de leur valeur puis revente dans la foulée au prix « réel ») puisse tenir longtemps et à grande échelle: des biens bradés vont forcément attirer de nouveaux investisseurs, qui viendront surenchérir et donc faire se gripper le modèle économique de la société. Pour moi (mais je suis surement bête) un bien qui vaut 100 € se paye 100 €.  S’il se vend 70 €, c’est qu’il vaut 70 €. Sinon pourquoi n’y a t’il personne pour proposer 71  ou 72 € ?

 

Bref vous l’avez compris je suis loin d’être convaincu, et il y a à mon sens des produits d’investissement plus attractifs.

Si vous souhaitez spécifiquement investir en immobilier en Allemagne vous pourriez par exemple vous intéresser à la SCPI Novapierre Allemagne, mais bien entendu bien d’autres solutions existent.

Commentaires

1. MG - 16 avril 2012
Bonjour,

Quelles autres solutions proposez vous sinon?
2. Benjamin CLAVEL - 16 avril 2012
Des solutions d'investissement il en existe des dizaines, mais je ne peux pas vous répondre dans l'absolu, sans connaitre ni votre profil ni vos objectifs.
Je vous envoie par mail un questionnaire à me retourner si vous souhaitez que je vous apporte des conseils. Ça me permettra de tout savoir de votre situation actuelle, et donc de vous orienter vers des pistes adaptées.
3. Jeandupeux - 18 avril 2012
bonjour,

que proposez-vous comme placements sécurisés et avec de bons rendements?

sur la photo vous faites très jeune, c'est un compliment, quel âge avez-vous?
depuis combien de temps faites-vous ce métier?
quelle est votre formation?
cordialement
4. Benjamin CLAVEL - 18 avril 2012
Bonjour,

il existe de nombreuses solutions de placement sécurisées qui génèrent de bons rendement, mais il est difficile de savoir laquelle ou lesquelles sont les plus adaptées à votre profil sans le connaitre et je ne vais donc pas m'avancer sur un conseil. Plusieurs pistes ont toutefois déjà été évoquées sur ce blog (SCPI, produits structurés, fonds défensifs, fonds en Euros immobilier ou boosté, ...). On pourrait aussi penser à des obligations privées par exemple. Envoyez moi un mail vie le formulaire de contact si vous souhaitez échanger en privé, je vous répondrai avec plaisir.

Pour répondre à vos autres questions:
-j'ai 29 ans
-je travaille dans la gestion de patrimoine depuis 2004 (d'abord en parallèle à mes études pendant 2 ans, puis job à temps plein depuis 2006)
-ma formation: Grenoble EM (école supérieure de commerce) avec spécialisation "marchés financiers et pratiques bancaires"
Pour info la plupart de ces éléments sont accessibles sur la page "à propos" du site, que je vous invite à consulter.

Bonne journée et à bientôt sur le blog ;-)
5. Merzbow - 25 avril 2012
Bonjour

Merci pour votre blog très bien réalisé. C'est drôle car Jeandupeux est le nom du directeur France de Fairvesta...
6. Benjamin CLAVEL - 25 avril 2012
Merzbow:

Bien vu, je l'ignorai mais en effet societe.com me le confirme...

M. Jeandupeux, si vous souhaitez réagir à mon article, vous êtes le bienvenu.
7. Fanfan La Tulipe - 4 mai 2012
Bonjour, voici des réponses à vos remarques :
-en cas de litige, le tribunal compétent est celui de Tubingen en Allemagne >>> bon courage !
Et vos clients qui sont en du côté de Nice et qui doivent aller au tribunal à Paris doivent se déplacer aussi
-il me semble peu probable de penser que l’immobilier en Allemagne va durablement s’apprécier
L'immobilier allemand a les prix les plus faibles du monde occidental et aucun article ne stipule une hausse telle que vous la pronostiquez, de plus l'Allemagne a un besoin énorme de logement puisque la construction n'a pas suivi la demande depuis longtemps
-Au final il n’y a a donc que 79 % des sommes payées par les investisseurs qui va servir à acheter des biens immobiliers !!!
Ce chiffre n'est pas juste. Vous pourriez aussi parlez du résultat du fairvesta II qui a rapporté sur 5 ans 12.37% par an net d'impôts et de charges. Donc, moi je suis prêt à payer plus de 20 % si ça me rapporte
-la transparence ne semble pas être leur fort
Encore une ineptie puisque l'investisseur peut participer aux AG et au comité consultatif et que fairvesta s'expose sur différentes médias
-la sortie en capital ne semble pas simple
Faux puisque en cours de route il faut 3 mois de délai de carence pour récupérer ses fonds
-Même en cas de décès de l’investisseur les parts ne sont pas liquidées, mais transmises aux héritiers
Oui et liquidable si les héritiers le veulent
-Pour moi (mais je suis surement bête) un bien qui vaut 100 € se paye 100 €. S’il se vend 70 €, c’est qu’il vaut 70 €. Sinon pourquoi n’y a t’il personne pour proposer 71 ou 72 € ?
Je pense que vous devrez relire le prospectus puisqu'il parle de liquidations bancaires et que cette procédure est totalement différente que ce qui se fait en France. Ce n'est pas que vous êtes bête c'est que vous ne pouvez pas tout savoir.
-Bref vous l’avez compris je suis loin d’être convaincu, et il y a à mon sens des produits d’investissement plus attractifs.
Vous vous fourvoyez encore, vous auriez dû dire depuis le début que vous êtes le meilleur avec les meilleurs produits

Vous êtes jeune et encore bien des choses à apprendre.

A bon entendeur
8. Benjamin CLAVEL - 4 mai 2012
@Fanfan La Tulipe

Je ne suis pas d'accord avec vous, mais suis heureux de pouvoir échanger avec vous (c'est à ça que sert un blog après tout)

Alors, voici mes réponses à vos arguments:

-sur l'aspect litige:
Votre exemple ne tient pas la route à mon sens. Si j'habite à Nice et que mon affaire est jugée au tribunal de Paris, pas de souci: le droit appliqué est le même, et le procès aura lieu en français. A Tubingen, ce n'est pas la distance le problème, mais le fait que ce ne soit pas le même droit qu'en France (il faudra trouver un avocat en Allemagne, qui parle français puisqu'un avocat basé en France ne pourra pas vous aider) et que le procès se fera en allemand (pas évident à suivre...)

-sur les prix de l'immobilier en Allemagne:
Les prix sont bas et alors ? Ça ne veut pas dire que ça va monter ! Je maintiens que dans un pays qui perd durablement de la population les prix de l'immobilier ont peu de chances de grimper.

-sur les frais:
Mon chiffre n'est pas juste ? C'est pourtant celui qui est donné dans la notice officielle ! Alors quel est le "vrai" chiffre svp ? Et quelle est votre source ?
Vous me parlez du rendement des années passées, et certes votre raisonnement est bon: peu importent les frais si les rendements sont au RDV. Là on est ok. Néanmoins: ces frais, qui me paraissent très élevés, représentent quand un même un énorme manque à gagner pour les investisseurs. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que "les performances passées ne préjugent pas des performances futures" >>> ça a bien marché depuis 5 ans ? Tant mieux pour vous et pour tous les autres investisseurs ! Mais ça ne veut pas dire que ce sera pareil pour les 5 années à venir.

-sur la transparence:
Oui les personnes qui ont investi ont accès aux AG mais encore faut-il parler allemand puisque je suppose que les discussions ne se font pas en français. Mais quid des personnes qui envisagent d'investir ??? De quelles informations peuvent-elles disposer pour prendre leur décision de manière éclairée ? Bien peu de chose je trouve...

-pour la sortie en capital:
Je regrette, mais la notice est claire. Je cite: "il convient de remarquer qu’il n’existe jusqu’à présent aucun marché secondaire réglementé pour de telles transactions, de sorte qu’une cession est de facto éventuellement impossible ou alors très limitée, et dans tous les cas à une valeur inférieure à la valeur réelle". Il est aussi précisé que "l’entreprise émettrice garantit toutefois un rachat à hauteur de 80 % de la valeur comptable de la participation au prorata du dernier bilan de clôture de la société, tant que la société dispose d’assez de liquidité au moment de l’utilisation de la garantie de rachat" >>>>>>>> avez vous lu la notice ?????

-pour les successions:
Et bien c'est pareil, les héritiers pourront "peut-être" vendre, selon les même conditions que celles que je rappelle ci-dessus.

-Sur le prix d'acquisition des biens, fortement décoté:
Je persiste à avoir bien du mal à y croire...

-sur le procès d'intention que vous me faites ("je suis le meilleur et j'ai les meilleurs produits")
Vous semblez méconnaitre le métier de Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant. Soyons bien clair: le meilleur produit d'investissement n'existe pas !!! Mon rôle c'est de détecter quelle est la (ou les) meilleure(s) solution(s) d'investissement pour mes clients, en fonction de leurs objectifs, de leur profil et de leurs contraintes. Ce qui est bon pour vous ne l'est probablement pas votre voisin ou pour votre collègue de bureau ou pour votre sœur. Ensuite, j'ai à ma disposition les produits de très nombreux "fournisseurs" que je choisis librement >>> que vous ayez besoin de SCPI de chez Ciloger d'un crédit à la Société Générale, d'une assurance vie chez Swisslife ou d'un PEA chez Cortal Consors, je peux vous aider. S'il y a avait un produit miracle, meilleur que tous les autres, vous croyez que je me casserai la tête à proposer autant de produit, et à travailler avec autant de fournisseurs ? (pour vous donner une idée, juste pour l'assurance je bosse avec 15 compagnies)

Enfin votre dernier point me semble totalement déplacé et n'a pas sa place sur ce blog.
Je suis trop jeune ? Je suppose que si j'avais 50 ans, des cheveux blancs, je serai plus crédible à vos yeux. Même si j'avais passé toute ma carrière à vendre des aspirateurs et seulement 2 mois en gestion de patrimoine ? Peut-être pas finalement... Alors est-ce bien l'age le critère déterminant ? Pour rappel je travaille en gestion de patrimoine depuis 8 ans, et j'ai un BAC+5 dans le domaine financier. Et vous ? ;-)
Sur l'aspect "encore des choses à apprendre": encore heureux !!! Avec au moins 2 ou 3 lois de finance rectificatives chaque année, la gestion de patrimoine est un domaine dans lequel la remise en cause est permanente. Je suis par ailleurs tenu par la réglementation de suivre 25 heures de formation obligatoire par an (et je parle de vraie formation technique, validée par l'autorité de tutelle). Celui qui exercerait ce métier en pensant qu'il n'a rien à apprendre n'ira pas bien loin ;-)

Au plaisir d'échanger à nouveau avec vous, sur ce sujet ou sur un autre.
9. Fanfan la Tulipe - 11 mai 2012
Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Je vais répondre très brièvement.

-Tribunal : vous avez un client en Guadeloupe = grand déplacement
L'Allemagne est plus proche

-Prix immobilier : le prix m'importe tant qu'il n'y a pas de bulle et la règle d'achat soit respectée ce que je vérifie aux AG

-Rendement : pas ge garantie mais quand vous acheté un immeuble qui vous donne du 6-7 % de revenu locatif cela représente votre garantie

-Transparence : casque avec traduction simultanée

-Sortie en capital : regardez le nouveau prospectus, 3 mois de délai de carence, mon frère voyant les résultats a investi avec cette contrepartie

-Prix décoté : je vous invite à lire attentivement le prospectus d'émission qui le stipule

-Procès d'intention : si je vous ai blessé alors je vous transmets toutes mes excuses.

Très bon week-end.
10. Benjamin CLAVEL - 12 mai 2012
Bonjour Fanfan,

bon, sur l'ensemble je vois qu'on va avoir du mal à se mettre d'accord ;-)

Pour revenir rapidement sur 2 points:

-Tribunal: encore une fois, le problème ce n'est pas les kilomètres, mais le fait que le procès devrait se passer en allemand et surtout en respect du droit allemand. Pas facile donc pour un Français...

-Sortie en capital: la notice que j'ai consulté est celle qui était disponible sur le site de Fairvesta début mars 2012. Je n'ai pas l'impression qu'elle ait changé depuis, mais si vous en avez une version plus à jour, je suis preneur (benjamin@conseilspatrimoineservices.fr). Merci d'avance.

A+
11. Id Fonds - 18 mai 2012
Bonjour Messieurs,

Je viens par hasard sur ce blog qui apporte des informations sur les fonds en questions.
Je suis Suisse et j'ai assisté à une séance dans un hôtel qui vantait les mérites de ces fonds, je n'ai pas donné suite car il existe un risque lié trop important, les rendements espérés exposent irrémédiablement à un risque de perte de tout ou partie du capital investi.

Je vous précise néanmoins que "fanfan la tulipe" est un vendeur de fonds Fairvesta en Suisse, c'est donc tout à fait naturel qu'il défende ses intérêts, qui sont d'ordre financier et donc forcément dé-corréler de l'intérêt des investisseurs.
Ce conflit d'intérêt n'apporte pas de clarté aux débats, bien au contraire.

En résumé, si votre profil d'investisseur permet un risque/rendement élevé alors oui ces fonds spéculatifs sont pour vous. Si votre profil correspond à un risque nul avec rendement faible mais garanti, alors non ces fonds ne sont pas pour vous!

Je vous remercie toutefois pour le sujet abordé et vous souhaite bonne continuation.
12. Benjamin CLAVEL - 18 mai 2012
Bonjour,

je vous remercie pour cet éclairage sur Fanfan La Tulipe. Se faire passer pour un client de Fairvesta, alors qu'on est en fait un commercial démarchant pour cette société n'est effectivement pas très honnête...

Bonne continuation, et à bientôt sur le blog du patrimoine
13. D'artagnan - 19 mai 2012
Bonjour

Juste un petit rappel : Les fonds fermés Fairvesta ne dispose d'aucun agrément de distribution en France. L'intermédiaire qui propose ce genre de produit s'expose donc à des sanctions pénales. Par ailleurs il existe un article d'une revue financière allemande (trouvable sur le web) indiquant que des actifs immobiliers d'un fonds ont été vendus... à des fonds suivants ! Cela montre, si cet article dit vrai, qu'au delà de la rentabilité affichée certaines acquisitions ne valent pas grand chose et sont recyclées en interne. Je suis CGPI et je trouve le concept intéressant mais plusieurs points me paraissent rédhibitoires :

Entre autres :
- Le niveau de frais, les commissionements, l'attribution de 15 % à un associé (qui est ce d'ailleurs ?)
- En règle générale un produit miracle doit être sélectif sur ses vendeurs
- La faible profondeur du marché
- La taille des fonds de plus en plus grosse
- Il y a 2 marchés immobiliers très différents en allemagne (l'est et l'ouest) Renseignez vous sur le niveau de disparité des 2 marchés c'est très intéressant...
- Pourquoi un produit miracle comme celui -ci vient il chercher des clients en france ? Pourquoi les allemands ne l'achètent ils pas ?
- Pour la crédibilité de mon cabinet je ne commercialiserai jamais le produit d'une société dont le nom apparaît sur le blog de la secte des Raeliens, que ce soit de près ou de loin. (recherche Google)

J'ai certainement tort mais au moins j'ai la conscience tranquille !
14. Fanfan la Tulipe - 21 mai 2012
Bonjour,

En étant lorrain et gérant de station service, ça me fait plaisir que vous me confondiez avec un vendeur de fairvesta...

Je vous souhaite, à tous, une très bonne suite et pour la prochaine critique parlez des points faibles et aussi positifs.

Bien cordialement
15. Sergio Leone - 31 mai 2012
J'ai également eu l'occasion de rencontrer qqun qui proposait des produits Farivesta et je dois dire que je rejoins les doutes exprimés par quelques intervenants du blog. Le point principal qui me gêne est le prix d'achat du bien immobilier. A l'instar d'autre blogueurs, je ne comprends pas la logique économique d'une banque de vendre à 70% de la valeur vénale du bien. De deux choses l'une, soit un bien vaut 100 ou il vaut 70. Je connais suffisament les banques pour savoir qu'elles ne vous lâchent pas un bien à 70 sans raison. Par ailleurs, si effectivement le rendement locatif est de 10% (au minimum), quel peut être le raisonnement économique qui pousserait la banque à céder un bien à 10% pour encaisser du cash qu'elle va prêter à 5-6% max. toujours via un prêt immobilier. Autre détail qui me gêne. Avec des résultats aussi bons, pourquoi ont-ils autant de vendeurs de produits ? J'ai entendu le chiffre de plusieurs centaines, à vérifier. Quand un produit est bon, vous n'avez pas besoin de ratisser comme ça. L'argument de dire qu'ils ne veulent pas avoir un fonds public ne tient pas. S'ils avaient vraiment autant de succès dans leurs investissements, ils feraient un fonds public, ils pourraient le vendre de manière claire ou au travers de banques et très rapidement, ils pourraient avoir des milliards à investir. Je ne crois pas à la volonté d'être "gentils" avec les investisseurs et de ne pas passer par les "méchantes" banques, c'est de la foutaise. Autre point, où sont les résultats audités ?. Quand vous regarder le site ou la documentation d'un fonds (sérieux), vous trouvez tous les détails. Chez Fairvesta, rien. A mon humble avis, j'admets que je peux me tromper, on est devant quelque chose de pas très clair pour ne pas dire plus. Les éventuels rendements passés sont l'appât pour faire venir de nouveaux fonds et à terme, on va se trouver soit dans un cas type "jeu de l'avion" ou alors, aussi longtemps qu'ils achètent et revendent, ils encaissent un max de commission et à la fin ils vous diront "désolés, on n'a pas pu atteindre nos objectifs" mais entre-temps, ils se seront fait des c......... en or. Autre petit calcul intéressant. Si effectivement, ils investissement 80% de la somme initiale du client (le reste étant parti en commission et frais), pour que l'investisseur retrouve sa mise, il faut déjà 25% de gain, que ce soit en plus-value ou en rendement locatif (de 80% à 100% -> +25%). Après, le rendement locatif peut permettre de générer 10% surtout si on a payé 70% (ce dont je doute). Le plus bizarre dans tout cela c'est que Fairvesta possède une agence immobilière qui vend des biens détenus par les fonds Fairvesta. Dans les fonds Fairvesta la valeur annoncée est supposée représenter 70% de la valeur vénale. Or le prix de vente de ce même objet dans l'agence immobilière est le même (c'est à dire celui supposé être le 70%) et les rendements sont autour des 6 à 8%. Où sont les gains annoncés ?
16. dartagnan - 15 juin 2012
Bonjour

Sur le premier point je crois que Fairvesta a acces à ces "adjudications" car la regle en allemagne est que la banque ne peut acheter un bien qu'elle avait en gage, elle doit donc le vendre a un tiers (c'est ce qu'on m'a dit), ceci expliquerai cela. Pour le rendement il ne faut pas oublier que les clients qui demandent a percevoir un revenu de 6,5 % par an le percoive en remboursement de capital investi. Le client qui veut revoir son capital initial doit donc esperer une revalo de 6,5 % par an (loyers + PV), c'est possible mais j'espère que tous les clients se sont fait expliquer le mécanisme car la revalo ne se fabrique pas d'une base 100 mais sur moins de 80 puisque les frais sont enormes.
Je le répète, je trouve le modèle intelligent mais je suis sceptique (voir post precedent)
17. Patrie Moine - 21 juin 2012
Bonjour, je suis Conseiller en Gestion de Patrimoine et je propose les fonds immobiliers Mercatus comme solution immobilière de diversification, lorsque cette solution peut convenir aux investisseurs potentiels et après une information détaillée, et j'en suis fier.
J'ai même investi une partie de mes propres économies dans ces fonds.
Il s'agit d'un produit immobilier proposé dans le cadre de la loi Hoguet et non pas d'un produit financier qui obéit à des règles différentes et nécessiterait l'agrément de l'AMF. Malgré cela, il est proposé avec un prospectus d'émission approuvé par la BAFIN, organisme fédéral allemand qui donne son avis sur la commercialisation des produits immobiliers et financiers. Vous conviendrez que peu de produits immobiliers français sont proposé avec un prospectus détaillé de 116 pages et des preuve de résultats passés.
En réponse à quelques unes de vos remarques :
- Dans l'immobilier, ni le capital ni le rendement n'a jamais été garanti, en France comme en Allemagne.
- Le tribunal de Tübingen est situé à une centaine de km de Strasbourg. La plaidoirie est certes en allemand. Mais est-on mieux protégé en France où de nombreux promoteurs immobiliers ou exploitants ont abusé et / ou continuent d'abuser de leurs clients et des conseillers également (par exemple : JPB Groupe, L'Arche du Paradis et Meteor Resorts, DocteGestio, Les Résidences du soleil, SNC Park Renov...) ?
- L'immobilier est un investissement de moyen/long terme. Fairvesta a introduit cette année la possibilité de rachat à 80 % de la valeur comptable, remboursable dans un délai de 3 mois, comme solution ultime, si un client se trouvait en difficulté financière. Pensez-vous pouvoir sortir en 3 mois d'un investissement immobilier classique ou d'un investissement en VEFA ?
- Le Groupe FAIRVESTA existe depuis 2002 et a commercialisé environ 12 fonds qui regroupent environ 11 000 investisseurs. Ces gens, dont je fais partie, seraient-ils tous des inconscients ou des illuminés ?
- Un institutionnel suisse a investi en 2007 dans un fonds dédié, pour un montant de 25 millions €. Le fonds progresse depuis d'environ 10 % par an en raison des principes simples appliqués, sur un marché immobilier de niche en Allemagne, qui représente en réalité au moins 5 milliards € par an. Est-ce que cet institutionnel est inconscient pour avoir risqué 25 millions € de ses adhérents ?
- Pourquoi un bien qui vaut 100 est vendu 70 ? Intéressez-vous au marché des enchères publiques ou aux liquidations bancaires (les banques allemandes ne sont pas autorisées à intevenir sur ces marchés), ou encore aux partages successoraux faits dans l'urgence, et vous comprendrez.
- Vous ne pensez pas "que l'immobilier en Allemagne va durablement s'apprécier", dites-vous. Il se trouve que le marché immobilier en Allemagne n'a pas connu la flambée des prix des autres pays européens, entre 2000 et 2010. Dans certaines grandes villes, la demande immobilière forte du moment, génératrice de hausses, est due à l'afflux de capitaux des européens du Sud qui tentent de fuir la crise dans leur pays. Mais les fonds de Fairvesta ne misent aucunement sur la hausse de l'immobilier. Un bien acheté entre 60 et 70, alors que sa valeur vénale est 100, génère une plus-value même s'il est revendu à 90 environ 3 ans plus tard.
- Les fonds immobiliers fermés Mercatus ne font aucun emprunt immobilier. Ils sont donc exempts de dettes et de gages, et donc totalement indépendants des organismes financiers ! Leur indépendance et leurs performances dérangent, je le comprends bien !
- Un audit indépendant réalisé par la société R@S, en août 2008, sur les fonds FAIRVESTA en cours à cette date avait conclu ainsi :
"Evaluation des fonds : Excellent. Justification : Produit innovant parmi les fonds immobiliers fermés avec des perspectives de rendement potentiellement intéressantes, et dont les risques d'investissement sont minimisés par un bonne diiversification et différents mécanismes de contrôle. Les résultats obtenus jusqu'à présent avec les fonds précédents attestent du caractère réalisable des valeurs prospectées."
- Ces fonds sont suivi depuis longtemps par les experts et magazines allemands spécialisés. Ainsi, M. Stéphan APPEL, expert allemand des fonds immobiliers fermés, a publié en juillet 2011 dans son bulletin "CHECK" une analyse du fonds Mercatus IX auquel il a attribué la note moyenne 1,26, sur la base de 5 critères (et sur une échelle de 5 : meilleure note 1 et plus mauvaise note 5). Et la note 1 pour les critères "Sécurité" et "Valeur réelle", et 1,1 pour le critère "Transparence". Et les commentaires de M. APPEL sont particulièrement élogieux mais trop long à évoquer ici (l'analyse est publique).
De plus, le magazine allemand G.U.B. a effectué, en mars 2012, une analyse du fonds Mercatus X actuellement en cours de commercialisation. La note moyenne attribuée est "sehr gut" "+++", qui signifie "Très bon". Ne devrais-je avoir aucune confiance dans ces experts et me fier uniquement aux appréciations de votre blog, les vôtres et quelques autres, c'est-à-dire à l'appréciation de personnes qui ne connaissent pas vraiment ces fonds immobiliers et leur fonctionnement ?
- En réalité, je suis d'accord avec une seule remarque : L'ensemble des frais est élevé (mais ne trouveez-vous pas les frais des SCPI élevés, prime d'émission et frais de gestion ?) ! Il est dans doute la contrepartie de frais de commercialisation dans plusieurs pays d'Europe et des mécanismes de contrôle coûteux, mais faits pour protéger les investisseurs. En particulier, un Contrôleur d'Utilisation des Ressources (cabinet d'experts comptables et de commissaires aux comptes) contresigne tous les chèques faits par le gestionnaire des fonds, l'entité FAIRVESTA, et doit donner son agrément avant tout achat, après vérification du respect strict de critères d'investissement : Achat d'immeuble en bon état, à moins de 70 % de la valeur vénale, et uniquement si la rentabilité locative est d'au moins 10 % par an.
Oui, les fonds immobiliers de FAIRVESTA dérangent un certain establishment. Mais FAIRVESTA poursuit sa route avec sérieux et dans la sérénité, dispose de bureaux à Paris et convie chaque année les investisseurs à une présentation, en décembre, des résultats et des perspectives, invite les investisseurs aux AG (qui se font avec une traduction) et leur adresse chaque année un rapport de gestion, a clôturé fin 2010 le fonds numéro 2, après 5 ans seulement et une performance annuelle à deux chiffres, etc.
Bonne lecture et à bientôt;
18. Benjamin CLAVEL - 21 juin 2012
Bonjour,

et merci pour votre réponse argumentée.

Voici mes réponses à certains de vos arguments:

- Concernant les abus des promoteurs immobiliers en France: oui il y a un tas d'exemples de ce type, mais je suis sur qu'il y en a tout autant en Allemagne non ? Il y a des escrocs dans tous les pays du monde ça c'est universel ;-)

-Sur la liquidité: Je maintiens que la clause ne permet à l'investisseur d'être assuré de pouvoir sortir à sa guise. Et prévoir une sortie avec 20 % de décote quand vous avez déjà payé 21 % de frais à la souscription, ça fait vraiment beaucoup !

-Sur la réussite commerciale de Fairvesta: Réussite commerciale ne veut pas dire "fiabilité" ou "performance". 2 exemples >>> Madoff a collecté des milliards pendant 20 ans alors qu'il n'était visiblement pas fiable / Le Crédit Agricole est le 1er collecteur d'assurance-vie en France alors que vous conviendrez que la performance de leurs contrats est à des années lumières des meilleurs du marché.
Idem pour l'institutionnel Suisse, depuis l'affaire Madoff je crois que tout le monde a compris que ça n'était pas une garantie puisque de nombreux institutionnels n'y ont vu que du feu. Je ne dis pas que Fairvesta c'est Madoff, mais reste donc vigilant.

-Concernant les frais des SCPI: Ils sont élevés aussi certes, mais néanmoins bien loin de ceux de Fairvesta ! Environ 10 % à la souscription + environ 0.6 ou 0.7 % de frais de gestion annuels c'est tout ce qu'il y a de plus classique dans l'immobilier finalement (frais d'agence et de notaire à l'achat, puis frais de l'agence qui s'occuperait de la gestion locative).

Merci encore pour votre intervention très intéressante. Je suis toujours ravi de pouvoir échanger avec des confrères, et il est normal que nous n'ayons pas tous le même point de vue sur les nombreux produits proposés par nos partenaires.

Pour ma part je reste très sceptique sur ce produit.

A bientôt sur le blog
19. Patrie Moine - 22 juin 2012
Bonjour,

Merci pour votre réaction à mes commentaires, et désolé pour les quelques fautes d'orthographe par manque de relecture...

Malgré les filtres de l'AMF et autres orgnanismes de contrôle, il y aura toujours des Madoff, hélas ! Cependant, ce n'est pas parce que l'on est déçu un jour d'un dentiste que l'on ne va plus jamais chez le dentiste. Il en est de même pour les placements et investissements, fort heureusement pour notre métier et leurs honnêtes représentants !

Cependant, il y a de grandes différences entre Madoff et Fairvesta. Ce dernier ne place pas l'argent dans les paradis fiscaux mais bien sur des comptes bancaires en Allemagne, tout à fait vérifiables. Et il s'agit de fonds immobiliers fermés, cloisonnés entre eux. Autrement dit, les immeubles d'un fonds sont consignés sur le registre foncier allemand et appartiennent exclusivements aux associés/investisseurs de ce fonds. Ainsi, en régime établi, chaque fonds Mercatus détient environ 10 à 15 immeubles collectifs, répartis sur le territoire national, et dans trois secteurs d'activité différents : Immeubles résidentiels, commerciaux et de bureaux. Une approche qui mutualise et réduit les risques. Et nous savons que, dans l'immobilier, le véritable gain se fait à l'achat. Or, à la fin 2011, l'ensemble des fonds Fairvesta détenaient plus de 130 immeubles acquis à un prix de revient moyen inférieur à 60 % de leur valeur vénale et avec une rentabilité locative moyenne de plus de 12 % par an. On peut aussi comprendre que la direction de Fairvesta - que j'ai pu rencontrer directement à Tübingen sur des questions techniques que les personnels du marketing n'étaient pas parvenues à clarifier suffisamment, afin de lever mes derniers doutes de l'époque - maintienne une certaine confidentialité sur ses opérations, sur sa stratégie commerciale dans un "marché de niche" bien maîtrisé et très convoité. Bien entendu, Fairvesta a été imité, mais encore jamais égalé ! Par contre, il y a une transparence sur les comptes et les résultats, et c'est bien l'essentiel.
Alors, lorsqu'un fonds investi 80 (à environ 60 % de la valeur vénale), le patrimoine immobilier détenu est au moins évalué à 120 (+ 50 %, si l'on considère qu'il peut être revendu à au moins 90 % de sa VV), sans compter les revenus locatifs engrangés. On a déjà dépassé l'investissement initial de 105. Avec ces conditions, strictement appliquées dès l'achat, les risques sont fortement minimisés.
Et l'objectif pour un investisseur n'est pas se sortir rapidement avec 80 % de la valeur comptable (mieux vaut s'abstenir d'investir, si l'on part avec cette intention), mais bien de conserver sa participation pendant au moins 5 années pleines afin de profiter de la dynamique du fonds, dont les revenus sont amplifiés après une première revente de la totalité du parc d'immeubles (environ tous les 3 ans) et encore davantage après 6 ans, etc.
La seul paramètre non maitrîsé au départ, j'en conviens, est la revente ! Vous aviez mentionné qu'il n'y a environ que 45 % de foyers propriétaires en Allemagne (contre 58 % en France). Allons plus loin, seulement environ 20 % occupent leur bien au titre de résidence principale, les autres l'utilisent comme résidence secondaire (cas de Mme Merkel) pour louer à proximité de leur lieu de travail (loyers très bas en Allemagne et flexibilité des foyers, peu attachés à la pierre en plein propriété). Les immeubles locatifs appartiennent donc aux Institutionnels (une politique que certains commencent à évoquer en France, face à la suppression des avantages fiscaux qui va se traduire par un désintérêt des particuliers pour l'investissement immobilier locatif). Les propriétaires de l'immobilier locatif en Allemagne sont donc majoritairement les banques, les sociétés d'assurances, les caisses de pension, mutuelles, etc... Les gestionnaires, derrière leurs ordinateurs, sont prêts à racheter à Fairvesta des immeubles bien gérés, rapidement disponibles. De même que Fairvesta est souvent sollicité pour racheter des immeubles à la vente (liquidations...), en raison de sa capacité à payer cash et à sa rapidité de réaction. Par exemple, en 2011, il n'est plus un mystère que Fairvesta a racheté en bloc une quinzaine d'immeubles de bureaux à un Institutionnel international en manque de liquidités pour moins de la moitié de leur valeur vénale ! C'est une réalité que nous pourrons vérifier dans les rapports de gestion de 2011 qui vont parvenir sous peu aux associés des fonds Mercatus concernés.

Alors, ces résultats intriguent et nombre de personnes interrogent l'AMF. En juillet 2011, cette dernière a répondu dans un communiqué que : De manière générale il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé et recommande aux investisseurs l’adage suivant : "n’investissez que dans ce que vous comprenez" . Fairvesta a abondé dans le même sens en publiant un communiqué repris par l'Anacofi. Voir le lien : http://anacofi.asso.fr/uploads/File/Communique%20fairvesta%20rep%20amf%202011%2008%2024.pdf

On peut aussi mentionner le fait que Fairvesta International AG commercialise les obligations Maximus connues et agréées par l'AMF en France, et qui reposent entièrement sur les mécanismes d'investissement de Fairvesta. De même que vient d'être lancée l'assurance vie Robustus toujours basée sur les mêmes principes de Fairvesta.

Il est tout à fait normal que chacun puisse se faire son propre avis sur Fairvesta, et de douter de cette solution patrimoniale, mais le fait d'être au départ une société allemande et d'obtenir depuis dix ans des rendements enviables ne doit pas la condamner d'emblée au rejet systématique et au dénigrement !

Dans le contexte de crise que nous connaissons, je dirai même que les investisseurs dans les fonds immobiliers Fairvesta ont été visionnaires en plaçant une partie de leur épargne dans un pays aujourd'hui considéré comme refuge pour les capitaux europénes et dont la santé économique rassure. Même dans l'hypothèse d'un éclatement de la zone Euro, la monnaie allemande serait encore parmi les plus robustes.

Salutations confraternellles,
20. Benjamin CLAVEL - 29 juin 2012
Je rajoute le lien vers le communiqué initial de l'AMF que vous citez sans le donner et dont vous faites un résumé incomplet:

http://www.amf-france.org/documents/general/10080_1.pdf
21. Patrie Moine - 30 juin 2012
Je vous remercie d'avoir ouvert ce débat contradictoire sur FAIRVESTA, sans la censure pratiquée par certains forums de discussion, et dans le respect des avis de chacun.

Bravo et bonne chance pour vos activités dans ce métier passionnant que nous avons la chance d'exercer, malgré les vents contaires, pour ne pas dire les tempêtes qui arrivent de toutes parts depuis quelques années (crises, marchés financiers chaotiques, règlementation renforcée du métier de CGP, coups bas des lobbyistes de Bruxelles auprès de l'Union Européenne, conseillers et fournisseurs de produits malhonnêtes qui ternissent notre image, abus de la part des banques, méfiance et frilosité des investisseurs, suppression des niches fiscales, instabilité et augmentation permanente de la fiscalité...)

Il faut encore y croire et vous faites partie de ceux-là.
Bien à vous.
22. Patrie Moine - 4 juillet 2012
Bonsoir,

Je me permets d'ajouter quelques dernières remarques :

- Dans le communiqué de l'AMF dont vous donnez le lien ci-dessus, il est mentionné que "Ces produits (de FAIRVESTA) ne relèvent pas de la réglementation applicable aux titres financiers."
- La direction de FAIRVESTA a rencontré récemment l'AMF pour une explication sur ses produits. Il est clairement admis par l'AMF qu'il s'agit de fonds immobiliers qui rentrent dans le cadre de la loi Hoguet et qu'ils ne nécessitent donc pas d'être soumis aux règles de l'AMF définies pour les produits financiers.
- Depuis décembre 2011, FAIRVESTA dispose de bureaux à Paris, 142 avenue des Champs Elysées. La société qui ne se cache pas, bien au contraire.

Autant d'éléments qui nous éloignent de pratiques à la "Madoff" !

Bien cordialement,
23. Gestion de fortune - 17 juillet 2012
Bonjour,
L'AMF attire à nouveau l'attention du public sur les activités de la société Fairvesta :
http://www.amf-france.org/documents/general/10503_1.pdf
Cordialement
24. Benjamin CLAVEL - 17 juillet 2012
Bonjour et merci pour l'info, je ne l'avais pas vu.

Déjà 2 alertes de l'AMF sur Fairvesta, ça commence à faire beaucoup non ?
25. Patrie Moine - 26 juillet 2012
Bonjour,

Les commentaires ci-dessus pourraient se résumer en : « Rien de nouveau à l’horizon » du débat sur les produits Mercatus de Fairvesta !

En effet, le communiqué en question est un copié/collé intégral de celui du 21 juillet 2011, avec néanmoins un complément en bas de page mentionnant que les obligations Maximus des sociétés Fairvesta Europe AG et AG II sont des produits financiers commercialisés dans plusieurs pays européens, dont la France, avec les certificats d’approbation et les prospectus d’émission règlementaires.

Ce communiqué n’est donc ni une alerte ni une mise en garde, encore moins une interdiction, mais un rappel des règles générales de prudence applicables avant tout investissement.

Faut-il une nouvelle fois rappeler que les fonds immobiliers Mercatus ne sont pas des produits financiers sous le contrôle de l’AMF, qu’ils relèvent donc de la loi Hoguet, en attendant la publication de la directive européenne AIFM sur les fonds d’investissement alternatifs, sachant que les fonds Mercatus répondent déjà aux exigences de cette directive provisoire ? De ce fait, Fairvesta n’a jamais prétendu vouloir fournir des services d’investissement ou des conseils en investissements financiers, ni se livrer à du démarchage bancaire ou financier.

Mais la position plus circonstanciée de la société Fairvesta sur la légalité de la distribution des Produits Fairvesta en France est accessible sur tous les bons sites financiers.
Cordialement,
26. Benjamin CLAVEL - 26 juillet 2012
Rien de nouveau à l'horizon certes mais je trouve un peu facile la façon dont Fairvesta, et vous aussi d'ailleurs, balayez d'un revers de manche les arguments donnés par l'AMF.

Ce que je lis dans leur communiqué m'incite à la plus grande méfiance:

-"Ces placements sont souvent commercialisés en France de manière très active par des personnes tenant des discours parfois déséquilibrés au regard des risques en capital encourus." >>> certains vendeurs semblent donc oublier de parler de risques. Si un jour il y a de la casse j'espère pour eux qu'ils ont une bonne RC Pro (encore faut-il trouver un assureur qui accepte de couvrir la vente d'un tel produit, le mien me confirme que ça n'est pas possible chez eux)

-"Posez-vous la question de savoir comment, et par qui, est réalisée la valorisation (prix d’achat ou
de vente) du produit proposé" >>> moi aussi j'aimerai bien avoir les réponses à ces questions: comment est valorisé la participation des investisseurs ? Les biens sont ils évalués par des experts totalement indépendant ou non ?

-"Enfin, compte tenu de leurs caractéristiques intrinsèques, certains investissements présentent un
risque élevé d’absence de liquidité à la revente du produit. Il est donc impératif de se renseigner
précisément sur les règles ou mécanismes mis en place qui permettent la revente du produit." >>> ils ont donc bien lu comme moi: c'est quasiment impossible à revendre !


Bref répondre que l'AMF n'est pas compétente dans le domaine parce que c'est de l'immobilier loi Hoguet ça revient pour moi à éviter les vraies questions, celles qui fâchent ;-)
L'AMF n'est peut être pas compétente mais se permet malgré tout de publier 2 alertes en 1 an, étrange non ?
27. mimifer - 15 septembre 2012
sans commentaires
28. Analyse - 26 septembre 2012
En effet, sans commentaire...à la lecture de ce débat passonné et passionnant autour de Fairvesta, nous ne pouvons que constater la compétence de Monsieur CLAVEL en tant que CGP, soucieux du bien être "Patrimonial" de ses clients et de l'avenir de sa profession, et c'est tout à son honneur.

Seulement je pense qu'il faut cesser de stigmatiser cette société Fairvesta ; en effet, son existence qui perdure depuis dix ans et perdurera encore sans nul doute, est tout de même liée aux milliers d'investisseurs et gestionnaires de fortune qui font confiance à cette structure allemande ;

Et on sent bien la forte volonté de Fairvesta à répondre aux exigences de la règlementation françaises.

Pour conclure, ce support d'investissement, ne s'adresse pas à Monsieur "Tout le monde" mais à une catégorie d'investisseur "averti" et Mercatus est un support d'investissement qui peut mériter sa place dans une répartition avisée dans un portefeuille... Quelqu'un qui achète un immeuble en direct par exemple, pour son propre compte, prend les même risque et même davantage car il prend son risque de manière isolé, contrairement au fonds Mercatus ou le risque est pris collectivement avec un objectif
de profit entrant dans le cadre d'une volonté de gestion drastique de la part de Fairvesta.

Mais tout ces débats sont pour moi, davantage constructif que destructeur...

Cordialement à tous les lecteurs de ce blog (très bien conçu...au passage)
29. Tsuki - 2 octobre 2012
Bonjour,

je suis également CGPI et je viens de découvrir ce produit extraordinaire chez un prospect. Il a été vendu à cette personne avec des arguments qui tiennent parfaitement la route, contrairement à ce que vous dîtes Monsieur CLAVEL.
- Ils achètent 70 des biens immobiliers qui valent 100. (NDLR: D'ailleurs ce sont les seuls qui y ont pensé. En Allemagne, personne n'est assez intelligent pour les concurrencer sur ce marché et faire progresser les prix de ces "adjudications" jusqu'à un prix plus proche des conditions de marché)
- le rendement de 12,50% est garanti.
- Le client ayant souhaité avoir les revenus, ils lui promettent du 6,5% chaque année sous forme d'un acompte sur la performance future de 12,5%. Au passage, il a bien touché les 6,5% la première année (il a souscrit en 2011)
- Les frais? Quels frais?
- Il peut récupérer son argent à tout moment. (Bon, suite à ma visite, il s'est renseigné auprès du vendeur et finalement le "à tout moment" commence dans 10 ans). C'est ça le problème; Monsieur CLAVEL, les clients ils ne comprennent rien à ce qu'on leur explique. On leur dit des choses et ils ne retiennent que ce qu'ils ont envie d'entendre. Vous le savez bien pourtant...
- Le capital est garanti. Comme la performance.

Bref, que du bonheur. Je ne vois vraiment pas où est le problème. Vous exagérez, Monsieur CLAVEL, et vos arguments infondés sont insupportables. Il y a des bons vendeurs qui font un travail difficile pour trouver des arguments imparables à un produit qui pue l'escroquerie à 100 mètres et vous chercher à le discréditer avec des chiffres macro économiques, des avertissements de l'AMF, des détails quoi.
Ça suffit maintenant!

FAIRVESTA est un excellent produit. D'ailleurs l'argument ultime du vendeur a été celui-là, et il est vraiment imparable "Moi j'ai mi des billes dedans aussi".(NDLR: incontrôlable)
Bien sûr, comme ce produit n'est pas un produit financier, il échappe à l'AMF, à la lettre de mission, à la présentation des avantages et des inconvénients et au questionnaire profil de risque. Questionnaire que j'ai rempli avec ce prospect. Niveau de risque accepté: 3 sur 7. Soit, selon les critères de mon questionnaire, "acceptant une prise de risque faible, contrôlée et maîtrisée". En gros, sur un contrat d'assurance vie, il ne faudrait pas dépasser une volatilité de 5 à 6%.
Par ailleurs la notion de disponibilité de l'épargne est un critère très important pour cette personne.
Bingo!

Allez, Monsieur CLAVEL, je vous laisse à votre langage outrancier à l'égard d'une société sérieuse dont la probité à la fois des produits et des techniques de vente n'est pas à remettre en cause, comme je viens de vous le démontrer.

Bien à vous

Ironiquement vôtre

Tsuki
30. Tsuki - 3 octobre 2012
Monsieur CLAVEL,

Je viens également de relire le prospectus de commercialisation de MERCATUS X:
En plus de ce que vous évoquez, mon attention a été attirée par quelques points disons...étonnants.
-Les erreurs de gestion des dirigeants sont assimilés à des risques pour l'investisseur pouvant entraîner jusqu'à la perte totale du capital.
-L'investissement ne consiste pas à investir dans l'immobilier mais dans une Sté en Commandite Simple: Le risque entrepreneurial est alors mis en avant et non le seul risque lié au sous-jacent immobilier.
- Une clause prévoit l'exclusion de l'interdiction des conventions entre la société et ses dirigeants. Ils ont les mains libres pour se faire plaisir...
- Le délai d'action en justice pour information erronée sur les prospectus se prescrit par 3 ans à compter de la date de souscription et non de la date de connaissance de la fraude ou de l'erreur.
- Le prospectus présenté sur le site internet n'est pas celui qui est agréé par le BAFIN (AMF allemande). Or seul celui du BAFIN, rédigé en allemand, est valable (ceci est écrit sur la couverture du prospectus que nous avons lu tous les deux!)
- la société peut prendre des participations ou investir en direct. Et si elle prenait des participations dans les MERCATUS précédents? ça me rappellerait alors un certain Ponzi. Mais je n'ose y croire.
- l'associé (FAIRVESTA) prélève 15% des bénéfices + 190.000 € en guise de rémunération.
etc, etc...

ah oui, dernier point.
L'AMF a donc émis deux alertes sur ce produit en un an. Et ce n'est pas un produit financier qui dépend de sa compétence. Autant dire qu'elle doit être harcelée de questions pour se sentir obligée de se positionner.
Certains disent que cela dépend de la Loi Hoguet. Très bien. Le problème, c'est que la réponse de la chancellerie du 24/11/2010 conditionnait l'éligibilité de ce produit à la loi Hoguet à la distribution de titres "négociables". Un cabinet d'avocats spécialisés (GGV à PAris 8ème) a conclu par écrit le 03/10/2010 que les parts de société de type GmbH & Co KG n'étaient pas "négociables". Or MERCATUX X est bien une "GmbH & Co KG" (Société en commandite simple).
J'en déduis que FAIRVESTA est dans un "vide juridique": ce qui n'est pas interdit est autorisé.
En attendant, tous les articles de presse intitulés "La distribution des produits FAIRVESTA en France est bien légale" ne sont que des copier-coller d'un article écrit par ...FAIRVESTA et diffusé à grand renfort de publicité.
A bon entendeur

Tsuki
31. Benjamin CLAVEL - 3 octobre 2012
En plus des pratiques commerciales plus que douteuses des vendeurs de Fairvesta (j'ai moi aussi 2 clients qui en ont acheté auprès d'un commercial qui lui a assuré que tout était garanti et que le capital était disponible...) je ne compte plus le nombre de messages haineux que je reçois de certains... Insultes, menaces de procès, ... tout y passe, c'est la fête ;-)

En tout cas le sujet intéresse pas mal de monde à priori.
32. Tsuki - 7 octobre 2012
Bonsoir,
j'ai commis une erreur: la chancellerie avait précisé dans sa réponse l'inverse de ce que j'avais écrit: si les parts sont non négociables, alors cela pourrait dépendre de la Loi Hoguet. Les parts étant non négociables, la carte T devrait permettre de distribuer Fairvesta.
Mea culpa pour cette méprise sur la forme. Comme cela, on saura quelle responsabilité actionner pour les procès.
Bien à vous
Tsuki
33. Sergio Leone - 17 octobre 2012
Le débat est intéressant entre les pro et les anti Fairvesta. Le but finalement est d'exposer des points de vue et des analyses différents et M. Clavel a bien exposé ses arguments ensuite à chacun de se faire son opinion. Il y a néanmoins quelques points que les pro Fairvesta n'arrivent pas à expliquer. Je reviens sur le prix de vente/achat des biens immobiliers. Comment est-ce possible que des biens de qualité soient vendus à des prix bradés. Fairvesta exige des objets bien placés, en bon état avec un état locatif intéressant etc. Très bien, mais alors avec ces critères pourquoi le vendeur accepte de vendre à un prix discount. Vous direz qu'il s'agit d'une vente forcée, mais c'est illogique. Si vous avez à liquider un bien, cela veut dire que vous ne pouvez plus faire face aux intérêts de votre dette hypothécaire et aux autres frais. Avec les taux actuellement tellement bas, où est le problème pour se refinancer à de bonnes conditions surtout compte tenu de la qualité des objets ? Si les rendements locatifs sont ceux annoncés, où est le problème pour faire face à ses coûts ? Je veux bien admettre que Fairvesta soit en mesure de faire quelques bonnes affaires de temps en temps mais ils ne sont pas les seuls sur le marché. Croyez-vous vraiment par exemple que les grosses assurances ne soient pas en mesure de proposer p.ex 65% du prix plutôt que 60% que propose Fairvesta ? Même à 65% ils feraient une superbe affaire. Une autre chose qui me surprend reste le réseau vraiment incroyable que possède cette société. Il y a des vendeurs/directeurs partout. Ca sent le rabattage.....
@Tsuki, il faut faire attention avec la notion de garantie. Dire que la performance et le capital sont garantis ne veut pas dire grand chose. La garantie n'a de valeur que si on a les avoirs pour la garantir. Quelle est la situation financière de cette société. Quelqu'un peut-il illuminer mon ignorance à ce sujet. Si je venais vous dire que je vous garanti EUR 1 milliard, seriez-vous prêt à me croire. Certainement pas. Par ailleurs, je reviens sur le discours qu'ils ne veulent pas faire appel aux banques pour rester indépendants. Ben voyons! je pense surtout que s'ils avaient besoin des capitaux bancaires, ils devraient donner tous les détails et toutes les explications sérieuses. Il est plus simple de faire plein de bla-bla à des gens crédules. Où sont les chiffres audités ? Sur le site, il n'y a rien.......Tous les fonds qui investissent dans l'immobilier vous donnent une foule de détails, Fairvesta rien. Madoff aussi montrait toujours les bons résultats mais on ne savait jamais comment il y était arrivé. Je voudrais bien croire en Fairvesta d'ailleurs un de mes amis vend ces produits en Suisse mais je veux voir des faits pas du bla-bla. Je suis dans la gestion de fortune depuis 25 ans, je ne prétends pas tout connaître loin de là mais j'ai appris à me méfier des choses trop belles pour être vraies. Dans le monde des affaires, il y a rarement des miracles....mais si quelqu'un me prouve le contraire je suis prêt à croire.
34. Tsuki - 17 octobre 2012
Bonjour M. Leone,

Dans le message où j'évoquais la "garantie" vous aurez bien noté que je conclue par "ironiquement vôtre".

Monsieur Leone, je suis à 100% en accord avec vous, y compris, bien sûr, à propos de cette notion de garantie.
Votre raisonnement rejoint le mien: comment un client, après tout ce que l'on vient de vivre dans notre univers financier, peut-il encore croire qu'il va toucher 10% par an sans prendre un minimum de risque ?

La vraie difficulté de FAIRVESTA aujourd'hui, c'est la puissance de frappe de son réseau, vous avez raison: j'ai rencontré un vendeur et quand je lui ai demandé comment il pouvait toucher + de 5% de commission alors que les "seuls" frais que le client paient sont de 5%, il a été bien embêté.

Ils assurent des formations commerciales et techniques pour leur réseau en leur donnant une espèce de certification qui les autorise à vendre leurs produits! Comme si il fallait un diplôme (hors carte T) pour vendre un produit de cette société...ils sont très forts: c'est là leur dangerosité.

Mais pas un seul de leurs comemrciaux que j'ai rencontrés n'a lu le prospectus de ce qu'ils vendent. Ils se sont contentés de croire et de boire les paroles des dirigeants.

Par ailleurs, n'oublions pas encore un petit détail: le poids de FAIRVESTA: Mercatus 10 devait faire 100 millions d'euro. Ils vont finir par en souscrire finalement 200 millions d'euros. La somme semble importante, mais, ramenée à l'univers financier, c'est une goutte d'eau. Je ne connais pas le "ticket moyen", mais il ne doit pas être très élevé. Si les clients sont faiblement engagés, ils risquent de renoncer à des actions en justice contraignantes, coûteuses, chronophages et energivores... Un risque supplémentaire. Et c'est plus malin que Madoff, car Madoff garantissait la liquidité du placement. Les clients pouvaient récupérer leurs fonds à tout moment. Dans FAIRVESTA, ce n'est pas le cas où alors moyennant une perte en capital, et à condition que FAIRVESTA ait la trésorerie (C'est écrit dans le prospectus. Fallait lire mon pôv monsieur!). Donc le risque de liquidité est écarté puisqu'il est supporté par le client.

Dernier point: je suis (encore) d'accord à 100% avec votre approche économique du produit. Je l'évoque également dans mes messages: Comment croire qu'il est possible qu'un seul acteur en Allemagne soit capable de faire de si bon "coups", sans que personne ne se mette en concurrence et ne finisse par ramener les prix de vente/d'achat, à un niveau d'équilibre de l'offre et de la demande?

La seule motivation des intervenants de ce produit, qu'ils soient clients, vendeurs (malhonnêtes, mal informés, incompétents, de bonne foi), c'est l'appât du gain.

L'appât du gain rend aveugle. Madoff rend la vue.

Bien à vous

Tsuki
35. catteau gerard - 17 octobre 2012
j'etais à priori très chaud ,pour investir chez fairvesta. Les justes appréciations des uns et des autres,qui,perspicaces ont fait preuve de courage en se coltinant les 113 pages des statuts ;m'aménent maintenant à beaucoup plus de tièdeur ,voir froideur.J'ajoute qu'il me semble avoir déceler chez les pro-fairvesta, plus de conviction "commerciale" que de véritable logique.
Ceci étant ,j'en suis toujours à rechercher le bon placement,qui garantisse et le capital et les revenus générés. quand est-il d'un fond de fonds (absolute return fund trust de droit canadien ) qui offre garantie du capital et 35/100 de revenu sur 5ans? ou d'un fond dit : life settlements us,qui s'appuie lui sur le rachat de contrats d'assurance vie des mourants.
pour toute réponse je vous remercie par avance et je vous salue
36. Nouveau - 17 octobre 2012
Bonjour,
je suis nouveau dans le métier de courtier et ne suis pas CGP mais juste courtier.
J'ai rencontré la directrice régionale de robustus.
Elle m'a expliqué beaucoup de choses mais je reste également septique et conseillerai ce produit à mes client pour de la diversification avec risque potentiel (je considère que le client doit connaître ce produit et prendre sa propre décision).
J'aimerais juste deux renseignements:
- concernant les frais chez Robustus ils seraient différents de ceux que vous expliquez: elle me parle de 7,95% de frais d'entrée (avec pour ne pas le cacher entre 3,5 et 5% de commission en fonction des montants investis) et de 1,70% annuel de frais de gestion. M'a-t-elle tout dit?
- elle m'a précisé que le capital n'était pas garanti sauf pour des versements supérieurs à 200 000€ et me précise que le client est propriétaire ou co-propriétaire du bien et qu'en cas de faillite de la société il en resterait propriétaire. Est-ce possible?
37. Tsuki - 17 octobre 2012
à Gerard,

je me déclare incompétent pour les placements sur lesquels vous vous interrogez. Désolé.

à Nouveau
Robustus n'est pas le même produit que MERCATUS puisqu'il s'agirait d'un contrat d'assurance investi en sous-jacent sur le même principe que MERCATUS.
je ne connais pas. Je me dis simplement, qu'en tant que CGPI, si je ne touche pas à MERCATUS, je ne toucherai à rien de cette société.

Cordialement

Tsuki
38. Benjamin CLAVEL - 17 octobre 2012
Absolute Return Fund Trust ça fait aussi parti de ces "placements miraculeux" dont on entend parler de temps en temps... Autant confier votre argent à Bernard Madoff, au moins vous savez clairement où vous mettez les pieds ;-)

Si vous souhaitez un placement qui garantisse le capital et les intérêts alors ça ne rapportera que 2 à 2.5 % net. Tout produit qui vous propose une rémunération supérieur présente forcément un risque.
39. Benjamin CLAVEL - 17 octobre 2012
Je n'ai pas les infos sur Robustus sous le coude mais si tu peux mes les envoyer par mail ça m'intéresse ;-)
40. Sergio Leone - 18 octobre 2012
@Tsuki, désolé de n'avoir pas saisi votre ironie mais je constate que nous sommes sur la même longueur d'onde. Je ne sais pas si vous avez eu l'occasion de vérifier quelques chiffres audités mais en ce qui me concerne, jamais. On me dit que les informations sont fournies aux clients mais quelle belle publicité de les afficher clairement si les résultats sont si bons...pourquoi s'en priver ? Je suis totalement d'accord avec vous quand vous évoquez la force de frappe et le ticket moyen. Les "petits" clients auront-ils la capacité d'attaquer en justice en cas de problèmes ? Par ailleurs, j'avais fait une recherche concernant des transactions inter-sociétés contrôlées par Knoll et ses partnaires. J'avais constaté au moins une transaction qui est certes autorisée par les règlements de gestion mais qui d'un point de vue logique semble doûteuse. Je n'ai pas pu vérifier les autres par manque de sources d'info. Personnellement, je ne pense pas qu'il s'agisse d'un schéma PONZI mais plutôt de transactions où Fairvesta s'en met plein les poches et qu'au final les résultats seront loin des attentes. La pénalité de sortie étant dissuasive, les gens vont attendre l'échéance et là, splash....J'espère sincèrement me tromper....mais je crains pour les investisseurs. Personnellement, je ne conseille pas ce produit aux personnes qui cherchent un investissement de qualité. Comme disent les Américains "there is no free lunch".
41. Patrie Moine - 18 octobre 2012
Pour alimenter le débat et n’en déplaise aux détracteurs :

- L'une des branches de Fairvesta est désormais PSI (Prestataire de Services d’Investissement) agréé, par le biais de la société "Fairvesta Vermögensverwaltung International AG" qui commercialise les émissions d’obligations Maximus basées sur les mêmes sous-jacents immobiliers que les fonds Mercatus.
Données vérifiables sur le site de l'AMF comme suit :
Aller sur le site de l'AMF, cliquer sur « vérifier un agrément », puis cliquer sur « prestataire de services d'investissement » et taper Fairvesta :
La société a bien un statut bancaire et les activités exercées en France sont :
- Réception et transmission d'ordres pour compte de tiers,
- Gestion de portefeuille pour compte de tiers,
- Conseil en investissement,
- Recherche en investissements et analyse financière ou toute autre forme de recommandation générale concernant les transactions sur instruments financiers,
… au même titre que tous les autres PSI français agréés par l’AMF.

- Les assemblées générales des fonds immobiliers Mercatus, qui se sont tenues en septembre 2012, ont été approuvées à l’unanimité des associés-investisseurs présents et représentés.

- Les fonds immobiliers Mercatus comptent plus de 12 000 investisseurs et, curieusement, on ne trouve aucune plainte venant des investisseurs, sur Internet ou ailleurs, et à priori pas non plus sur ce blog !

En espérant que ces remarques ne seront pas censurées…
42. Nouveau - 18 octobre 2012
bonjour benjamin,

pour le moment je n'ai que la plaquette commerciale du produit donc pas grand chose en fait. Je recevrai prochainement les différents documents concernant l'offre Robustus. Je te les enverrai dès réception.
43. Tsuki - 18 octobre 2012
Monsieur Leone,

Vous érivez: " La pénalité de sortie étant dissuasive, les gens vont attendre l’échéance et là, splash….".
Le problème de ce produit est qu'il n'y a pas d'échéance, contrairement à ce que croient les clients. Au terme des 5 années ou des 10 années selon l'option de distribution choisie, le client est la la merci de l'assemblée générale qui devra voter la dissolution de la société avec une majorité de 75% des voix. car ils sont associés dans une société en commandite sans durée déterminée.

Par ailleurs, rien n'empêche une société du groupe de prendre des parts dans une autre...Dans l'absolu, il y a alors le risque que l'un des MERCATUS prenne des parts dans un MERCATUS antérieur pour en bloquer la dissolution. Et il sera facile de prendre des parts pour le groupe lorsque les clientsqui voudront sortir ne trouveront pas de contrepartie et seront bien obligés de céder aux conditions désastreuses prévues au contrat. ALors là, ils tiendront le capital et impossible de sortir, définitivement!

Monsieur Moine,
dont visiblement l'habit porte l'étiquette de la société FAIRVESTA. Pas de plaintes sur internet, ni ailleurs?
Le secret professionnel me prive de vous donner le nom de mon client arnaqué par le discours du vendeur (je dis bien le discours, car les procpectus, eux, sont malheureusement limpides).
Pas de plaintes sur Fairvesta?
Mêmes les Raeliens portent plainte!
et puis il y a les autres blogs:
http://forum.actufinance.fr/placement-fairvesta-P217756-6
et puis là aussi etc, etc...

Répéter une erreur, elle n'en deviendra pas une vérité...

CGPI qui distribuez ce produit, gare à vos RC!

Bien à vous

Tsuki
44. sergio leone - 22 octobre 2012
@tsuki, merci pour votre analyse concernant les conditions de sortie. J'admets que je n'avais pas envisagé le blocage de la sortie comme vous le décrivez. J'espère que les commentaires de certains perplexes feront réfléchir ceux qui pensent avoir trouvé la poule aux oeufs d'or.
45. Patrie Moine - 22 octobre 2012
En découvrant vos dermières remarques, j'ai le regret de vous dire que vous n’avez vraiment rien compris ! Il est vrai que la lecture des 116 pages du prospectus d'émission demande beaucoup d'attention et que nous ne sommes pas habitués à autant d'explications et de transparence avec les produits immobiliers français !

Une société Mercatus de durée indéterminée ne sera dissoute que par décision d’une AG, ce qui est logique. Cependant, tout investisseur peut sortir à l’échéance de son contrat, de 5 ou 10 ans, voire proroger par années successives, sans que cela ne nécessite la dissolution. A condition d’en informer Fairvesta au plus tard dix mois avant sa sortie prévue, afin de prévoir suffisamment de liquidités.

De même que je persiste et signe : Les critiques viennent très majoritairement, quels que soient les sites Internet évoqués, de gens qui ne connaissent pas vraiment cette société et encore moins les particularités du marché immobilier en Allemagne. Et je n’ai pas encore trouvé de plainte venant d’investisseurs directement impliqués dans ces fonds immobiliers. Ce sont pourtant les premiers concernés, me semble-t-il, et ils seraient donc tous dupes et aveugles, sauf vous !

Et j’aimerais savoir ce qui motive un tel acharnement contre cette société, pour ne pas dire une telle hargne ? Si l’un de vous peut l’expliquer, ne vous privez pas. Cela pourrait éclairer le débat et comprendre vos réelles motivations… Merci.
46. Tsuki - 22 octobre 2012
Monsieur Moine,

je ne sais pas de quel côté de la barrière FAIRVESTA vous vous trouvez.

Toujours est-il que ma "hargne" comme vous dîtes tient non pas au produit intrinsèquement qui est ce qu'il est, avec ses qualités et ses défauts, mais au discours des commerciaux qui sont, pour ceux que j'ai rencontrés totalement ignorants des risques liés à ce produit et qui le vendent (je les ai entendus et mon client m'avait tenu exactement le même discours de ce qu'il avait compris du produit): le produit expliqué au client est sans risque, rapporte 6,5% par an et est disponible, sans perte en capital au bout de 5 ou de 10 ans.

La vérité est toute autre, bien sûr, et clairement expliquée dans le prospectus. D'ailleurs, lorsque les choses se gâtent, FAIRVESTA renvoie au prospectus que le client déclare avoir reçu sur son bulletin de souscription! En gros, on vous a dit quelque chose mais fallait lire le prospectus. Pas faux!

Ce sont des méthodes commerciales d'un autre âge et qu'il faut dénoncer.

Ensuite, j'ai personnellement des objections économiquement défendables sur ce produit (le marché sans concurrence dans un monde où la liquidité foisonne, les taux de rendement anormalement élevés, l'absence de liquidité à la sortie etc,,,je ne vous refais pas tout le schéma décrit ci-dessus). Objections partagées par nombre d'opérateurs du marché, depuis des CGPI anciens dans le métier jusqu'à des plus jeunes (M. CLAVEL ou moi-même, par exemple), en passant par ...l'AMF.
Il se peut, qu'in fine, ce soit le produit du siècle. On verra bien.
Toujours est-il que ce qui est vendu au client n'est pas ce qu'il a acheté. Et toujours est-il également que lorsque la confiance est rompue et que l'on répond à un client énervé qu'il a signé un document et que c'est le seul qui fait foi...c'est que l'on n'est plus guère en mesure de se raccrocher aux arguments que l'on a déployés lors des rendez-vous de vente du produit. Et pour cause...

Voilà, monsieur MOINE, l'origine de ma "hargne", comme vous l'appelez. Hargne qui n'en est pas une car il s'agit plutôt, en ce qui me concerne, d'un cas d'école parfait de ce qu'il ne faut pas faire : vendre des produits miracles en croyant que Monsieur le Marché est incapable, depuis 2003, de rééquilibrer une anomalie structurelle...

Bien à vous

Tsuki
47. Adequation Patrimoine - 26 octobre 2012
Pour votre information, si vous allez sur le site de l’AMF et que vous consultez le dernier communiqué sur Fairvesta, en date du 17 juillet 2012, ou directement par le lien http://www.amf-france.org/documents/general/10503_1.pdf , vous y lirez la mention suivante en haut de page, en rouge et encadrée : « Ce communiqué n’est plus à jour »
Comme tous les intervenants dans ce débat, je ne peux que condamner les excès dans la présentation d’une solution patrimoniale et sur les omissions en matière de risques.
Cependant, la vérité sur les produits en question finira bien par triompher !
48. Benjamin CLAVEL - 26 octobre 2012
Vous trouverez en suivant ce lien un article publié par Agefi Actifs cette semaine concernant Fairvesta:
http://www.touslesplacements.com/wp-content/uploads/2012/10/Article-Agefi-sur-Fairvesta.pdf

On peut voir qu'eux aussi mettent en avant les mêmes points que ce qui a été relevé ici: frais très élevés, modèle économique "surprenant", manque de transparence, aucune garantie, ...

Chacun se fera donc son opinion ;-)
49. RIOU - 29 octobre 2012
Je suis effaré Monsieur Clavel, par les propos que vous osez tenir sur ce blog en tant que CGP.

Vous colportez des affirmations, le plus souvent erronées et souvent confuses, suite à la lecture d'un document (le document d'émission Mercatus) que vous n'avez pas compris, car il ne vous a pas été expliqué et pour cause, vous n'avez suivi aucune formation chez Fairvesta et visiblement vous ne détenez pas l'agrément nécessaire à sa commercialisation, (qui offre par ailleurs aux distributeurs agrées, la couverture RC à hauteur de 5 000 000 €), comme au contrôleur des fonds MERCATUS.

Pourtant, vous faite référence à l'AMF, qui demande expressément d'avoir une connaissance parfaite du produit et l' agrément FAIRVESTA, indispensable, pour en parler, chose à laquelle vous ne vous soumettez pas en tant que CGP ce qui est impropre à votre profession en tant que conseil.
Vous faites également référence à des articles de presse, qui sont dans la même situation et pour lesquels, Fairvesta n 'a pas encore pu user de son droit de réponse. (Ce qui ne serait tarder.)

En conséquence, Votre jeunesse ne vous exonère pas d'une formation pro, car non seulement vous n'êtes pas habilité par Fairvesta ni même par l'AMF, à donner un conseil sur ce produit, mais vous communiquez par l'intermédiaire de ce blog, à vos prospects ou clients de fausses informations ce qui est, vous l'admettrez, inadmissible et porte atteinte aux intérêts de la profession, de vos prospects et de vos clients.

Je vous conseille donc professionnellement, au lieu de perdre votre temps sur ces échanges futiles indignes de votre statut de conseil, d'aller suivre très sérieusement cette formation, qui vous apportera les réponses à toutes vos questions.
Ensuite, et seulement ensuite, vous serez habilité (avec l'agrément) à en parler et si vous êtes honnête et compétent votre discourt ne sera sans doute plus le même, dans l'intérêt de vos connaissances professionnelles et de vos clients.

Il n'y a rien d'autre à dire pour le moment....

Cordialement.
50. Benjamin CLAVEL - 29 octobre 2012
Bonjour "RIOU",

si vous estimez que mes arguments, repris par d'autres comme vous pourrez le constater, sont erronés alors vous avez la possibilité de nous expliquer en quoi. J'ai beau relire votre message je ne vois aucun argument contradictoire concernant les zones d'ombre que nous notons sur Fairvesta.

Concernant la "formation" de Fairvesta je n'ai pas souhaité y participer. Tout simplement parce que je n'ai aucune envie de commercialiser ce produit. C'est mon droit non ? Quant à "l'agrément de commercialisation" à mon sens il ne s'agit ni plus ni moins que d'une méthode commerciale qui permet de donner à des revendeurs l'impression de faire partie d'un "clubs de privilégiés" qui ont obtenu le droit de commercialiser ce produit. On m'a raconté comment ça se passe et d'après ce qu'on m'en a dit les "formateurs" se débrouillent pour que tous les vendeurs intéressés repartent avec leur précieux sésame. Alors non merci, je passe mon tour. Monsieur Jeandupeux, le président de Fairvesta France qui été tombé sur ce blog, avait proposé en juin de venir me voir pour m'apporter des explication complémentaires sur le produit. Depuis je n'ai pas eu de nouvelles de sa part, c'est fort regrettable car ça m'aurait permis de lui poser mes questions.

J'espère bien que Fairvesta usera de son droit de réponse dans l'AGEFI, ça me donnera l'occasion de le lire.

Concernant ma "jeunesse" que vous évoquez je ne vois pas le rapport avec cette discussion. Pour rappel je suis diplômé d'une "grande école" avec spécialisation "marchés financiers et pratiques bancaires" et je justifie de 8 ans de pratique de la gestion de patrimoine. Et vous ? Qui se cache derrière ce pseudo "RIOU" ? Quelles diplôme avez vous ? Depuis quand travaillez vous dans la profession ?

Je ne donne aucun conseil sur Fairvesta sur ce blog, juste mon avis sur un produit donné. D'ailleurs ce blog ne donne pas de conseils du tout, je ne fais que donner mon avis sur tel ou tel produit d'investissement ou montage patrimonial. J'en ai le droit non ? Et encore une fois vous me reprochez de dire des choses "fausses": pourriez-vous être spécifique ? Qu'est-ce qui est faux dans les arguments que je développe dans mon article (qui sont en grande partie ceux qui ont été repris par l'AGEFI) ? Pourriez-vous apporter une correction et une justification de celle-ci ?

Dans l'attente de vos arguments qui seront à n'en pas douter très pertinents, je vous souhaite une agréable semaine.
51. Tsuki - 29 octobre 2012
Bonjour Monsieur CLAVEL.

Pas mieux!
Respectueusement.

Tsuki
52. curieux37 - 30 octobre 2012
@tsuki:

la sortie est simple.... à cinq ans ou dix ans, on prévient de son intention de sortir14 mois avant, (les délais sont contractuels et mentionné dans le prospectus mercatus)... et Fairvesta prévoit les liquidités qui lui sont nécessaires pour ce faire, à l'occasion des ses rotations d'immeubles.....

ayant suivi les formations Fairvesta en Allemagne, visité le siège de la société en 2009, ayant encore des contacts avec des français impliqués dans le réseau, j'ai plus confiance dans cette société que dans beaucoup d'autre...... le réseau continue de se professionnaliser....

ma mécanique Mercatus est à la base une mécanique de marchand de bien..... optimisée par des gens dirigeants qui sont dans l'immobilier depuis + de 30 ans.. qui maîtrisent parfaitement ce métier, connaissent tous les intervenants et grâce aux investisseurs, disposent des capitaux immédiatement disponible pour acheter au meilleur prix....

concernant les interrogations de ceux qui doutent de la validité du fait de savoir acheté à 50 ou 60% de la valeur vénale.... croyez vous qu'en France les sociétés d'assurances qui vendent des immeubles entiers à des sociétés spécialisées dans la vente à la découpe vende le bien au prix du marché?.....

je ne suis plus dans ce métier pour des raisons personnelles, mais la mécanique, et la rigueur de gestion de fairvesta m'incite à la confiance.... tout investisseur peut librement se présenter à l'assemblée générale annuelle sans soucis et entrer en contact avec les dirigeants....

popur les sorties, j'ai un ami qui vient de sortir sans soucis à 5 ans, avec un multiplicateur de 2.5 par rapport à son investissement initial.....

au fait, avez vous eu vent de plaintes déposées devant les autorités?....
53. Olivier - 8 novembre 2012
Bonjour,

Il y a encore visiblement des points qui ont échappé à beaucoup, et qui devraient pourtant inciter tout investisseur (et CGPI) un tant soit peu sérieux à éviter ces produits absolument.

- La société achète 70 des immeubles qui valent 100. Mais qui estime qu'ils valent 100 en réalité ? La société elle-même. La valeur vénale d'un immeuble n'a jamais été une indication de sa valeur de marché (je suis entrepreneur individuel, et la valeur vénale de l'ordinateur sur lequel j'écris cette réponse est de 1200 euros, pourtant, sa valeur de marché est moitié moindre)

- Une partie du cash de la société est localisé au Liechtenstein. C'est étonnant cette volonté de mettre une partie des noisettes à l'abri dans un pays réputé pour son opacité bancaire (pour rester poli), et cela sans justification économique.

- Il y a, sur leur site, une "revue de presse" clairement conçue pour induire le visiteur en erreur. Tout est fait pour laisser penser que de grands médias français ont affirmé que la commercialisation des fonds FAIRVESTA est légale en France. En fait, ces médias ont juste repris automatiquement dans leurs page le fil AFP dans lequel la société elle-même faisait cette affirmation de légalité. Là, il y a volonté de tromperie manifeste.

- Sur le net, une galaxie de blogs montés à la va-vite vante ces produits en diffusant tous la même information. La plupart sont des émanations manifestes de la société elle-même

Avec ça, plus tous les éléments cités par Benjamin CLAVEL, si un particulier doute encore qu'il risque très fortement de perdre tout ou partie de son investissement lorsque la musique s'arrêtera, c'est qu'il le mérite.

Pour rappel, lorsque des particuliers s'estimeront floués, et selon une jurisprudence constante, ils ne s'ennuieront pas à aller porter plainte en Allemagne contre cette société : il sera bien plus simple et plus rentable pour eux d'attaquer le CGPI qui leur aura vendu le produit sur la base du défaut de conseil. Après 2 alertes AMF, ce sera une stratégie gagnante d'avance.
54. RIOU - 12 novembre 2012
Je vois que mon courrier a porté ses fruits.
Au moins vous reconnaissez sur ce blog, ne pas avoir assisté à la formation FAIRVESTA et donc, ne pas être habilité à commercialiser ce produit, car il ne vous intéresse pas.
Ce que vous pensez par ailleurs et supputez, rassurez vous, ne nous intéresse pas non plus en tant qu'investisseur un tant soit peu sérieux.
Je suis moi même investisseur Fairvesta depuis 3 ans et vous comprendrez aisément qu'une telle attitude de la part d'un CGP me parait inacceptable, en tant que client.
Vous vous targuez d'être diplômé en finance, diplômé d’une « grande école » avec spécialisation « marchés financiers et pratiques bancaires » et justifiez de 8 ans de pratique de la gestion de patrimoine. Je vous félicite.
Seulement, cela ne suffit pas, vous devriez savoir, avant tout, que le concept Mercatus de FAIRVESTA est un concept 100% immobilier et non financier (relisez le courrier de l'AMF, qui le précise, car c'est pour cette raison que le Mercatus ne sera jamais agrée AMF en France.Il n'y a que les produits financiers qui sont agréés AMF en France)
Vous admettez donc n'avoir aucune formation immobilière, ni connaissance du métier de marchand de bien, (Métier que Fairvesta pratique, au service et missionnée, par ses clients. Cela demande entre autre la carte T pour les CGP (dont vous ne disposez pas évidemment) pour commercialiser ce produit.
Une formation est donc obligatoire et vous vous y refusez.
Je suis certain que si par hasard des investisseurs sérieux tombent sur votre blog, ils seront d'accord avec moi, pour admettre que l'on ne confie pas ses placements, quels qu'ils soient, à un CGP qui refuse l'information là ou elle se trouve, qui refuse de faire son travail de recherche de formation et d'évaluation en connaissance de cause et qui ne dispose pas de la carte T indispensable à sa commercialisation.
Son métier de conseil est donc fortement déprécié, ainsi on arrive à vendre n'importe comment un produit, sans réelle connaissance, et en racontant n'importe quoi, comme certains ont déjà peut être pu le faire (à vous lire plus haut.) Et en tant que client je fui ce genre d'attitude.
De nombreux investisseurs mieux informés que vous ont déjà missionné leur CGP pour assister à la formation Fairvesta et ont ensuite investis en connaissance de cause.
Je l'ai vécu personnellement et j'ai moi même suivi cette formation avant d'investir. Je sais de quoi je parle.
Par ailleurs et pour votre information, Fairvesta a dépassé les 11000 clients, a le statut banque (même si ils n'en exerce pas réellement le métier de banque de dépôt, qui ne les intéresse dans l'immédiat) a une agence en france, sur les Champs Elysées et a plus de 350 distributeurs agrées.
Fairvesta est désormais, que vous le vouliez ou non, le N° 1 des fonds fermés immobiliers en Allemagne.
Fairvesta a, par ailleurs, créé 2 autres produits Robustus et Maximus. (produits financiers pour lesquels Fairvesta a l'agrément AMF et le PSI) produit que vous ne connaissez pas non plus.
Vous êtes donc en train de supputer que tous vos confrères agrées sont des imbéciles qui n'ont rien compris ou des incompétents ou peut être encore des menteurs.
Les investisseurs expérimentés sauront faire la différence, et vous remarquerez qu'à ma connaissance, je ne vois pas d'investisseurs mécontents des bénéfices commerciaux (je dis bien des bénéfices commerciaux Nous sommes en société) réalisés tous les ans sur les Mercatus depuis plus de 10 ans.
Car comme vous ne le savez sans doute pas, les bénéfices BIC à 2 chiffres, (oui Monsieur, il ne s'agit pas de 2,5 ou 3%) sont validés, tous les ans par des bilans certifiés, par experts comptables, commissaires aux comptes, contrôleur des fonds et enfin comité des investisseurs, avec assemblée générale des investisseurs et rapports annuels. Vous semblez donc considérer tous ces professionnels également comme des incompétents des menteurs ou des fraudeurs.
C'est une injure à la profession et pour laquelle vous n'apportez aucune preuve.
Pourtant, des institutionnels, banques, fonds de pensions, caisses de retraites, groupements d'investisseurs et enfin investisseurs confirmés ont investis dans les Mercatus de Fairvesta. Ils ne vous ont visiblement pas écoutés, ou ils ont obtenus de meilleurs informations que l'avis erroné, que vous donnez sur ce blog.
Je vais donc en rester là et je maintiens que vous ne pouvez continuer à donner sur ce blog un avis qui est en fait un conseil de non investissement (puisque vous vous refusez vous même à le vendre ce qui est votre droit) alors même que vous n'avez aucune formation dans ce domaine précis. J'espère que vos clients, dont on entend pas beaucoup parler, verront ce blog et vous demanderons des explications et une connaissance plus précise que le simple avis que vous donnez sur le concept et pour lequel vous n'êtes pas habilité. Peut être même qu'ils vous missionneront sur cette formation Fairvesta, pour mieux ensuite les conseiller. Je vous le souhaite sincèrement.
Vous êtes d'ailleurs partial, puisque je constate que vous ne donnez un avis, sur le Mercatus de Fairvesta, mais vous conseillez aux investisseurs un RV personnalisé. Vous reconnaissez donc que le client doit faire l'effort de venir vous consulter, s'informer, pour avoir l'information légale, mais en ce qui vous concerne vous estimez que c'est l'information qui doit venir à vous. Je pense en effet que Monsieur Jean-Dupeux à d'autres activités plus importantes à gérer en ce moment.
Merci de m'avoir permis de vous dire le fond de ma pensée en tant qu'investisseur. Heureusement, vous ne m'avez pas comme client. Mais ne perdez pas de vue ma perception d'investisseur.
Votre métier en dépend.

Promis, je cesse à partir de ce jour, toute correspondance, tant que vous n'aurez pas les compétences nécessaires pour juger du concept Mercatus et en discuter. il ne dépend pas de vos diplômes quoi que vous en disiez et sans vous offenser.
Et si vous changez d'avis (et il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis) et que vous acceptez cette formation je reconsidérerai ma position. (impossible sur un blog de prétendre remplacer ou même discuter d'une formation professionnelle de 3 jours.C'est le prix d'un bon conseil)
Un bon investissement demande du temps.
Salutations
55. Tsuki - 12 novembre 2012
RIOU,

vous parlez comme un commercial de FAIRVESTA. Quoi de plus normal? Je serai même tenté de croire que vous faîtes plutôt partie des cadres de cette structure.

Dommage que la déontologie et la franchise sur les conditions réelles de souscriptions (frais, indisponibilité des fonds, prise sur le capital pour distribuer les 6,5% "garantis" au client, etc, etc...) ne soit pas au programme de votre grande messe de 3 jours que vous appelez un séminaire de formation. Il m'a suffi de rencontrer très peu de vos "clients" pour leur ouvrir les yeux, leur demander d'exiger des explications de FAIRVESTA et les dégoûter à jamais d'y re-souscrire. Encore une fois, au-delà du produit même qui reste un "miracle" de la planète finance, les conditions de commercialisation de vos "élus" restent proprement scandaleuses et honteuses.

Cordialement

Un CGP probablement pas assez compétent pour distribuer un produit aussi extraordinaire.

Tsuki
56. Benjamin CLAVEL - 12 novembre 2012
Bonjour RIOU,

Vous parlez des mes connaissances et de ma formation qui seraient réduites aux placements financiers ?
-ça n'est pas le cas, je suis sans doute tout aussi compétent que vous pour ce qui est des investissements immobiliers. Je n'en commercialise pas car je ne crois pas à l'immobilier physique en tant que produit d'investissement (trop cher, trop taxé, trop pénible à gérer, ...) mais ça ne veut pas dire que je ne suis pas compétent et que je n'en proposerai jamais à mes clients.
-J'attends toujours de savoir quel est votre nom, quel diplôme vous possédez et quels produits vous proposez à vos clients. Il est aisé de critiquer quand on se cache derrière un pseudo ;-) Pour ma part tout est transparent.

Concernant la "formation" Fairvesta je vous invite à relire mes commentaires précédents: pour moi c'est du pipeau (je ne développe pas, je l'ai déjà fait).
Avez vous seulement lu l'intégralité de la notice du produit ?
Êtes vous en mesure de contredire les arguments factuels que je vous donne pour expliquer pourquoi je ne souhaite pas commercialiser ce produit ? (frais, opacité, blocage, ...). Parce que me dire que je n'ai rien compris au produit c'est bien, mais me le prouver avec des faits c'est mieux non ?

Bref si vous souhaitez nous faire partager vos arguments factuels vous êtes le bienvenu sur ce blog, si c'est juste pour dire que je suis un âne parce que je ne suis pas allé manger des petits fours et de la choucroute à la réunion Fairvesta je pense qu'on va rester là.

Bien cordialement,

Benjamin
57. Olivier - 12 novembre 2012
Tsuki, bel effort, mais RIOU est très certainement un commercial FAIRVESTA (en plus d'être un pigeon s'il a bel et bien investi une partie de ses propres économies). Il est donc totalement partial, et il ne va pas scier la branche sur laquelle il est assit en donnant les détails du produits tel que Benjamin CLAVEL l'a fait.

Je pense par ailleurs que RIOU n'a pas pris la peine d'aller lire cet excellent article allemand (Google translate fonctionne très bien, si vous ne lisez pas la langue de Goethe dans le texte), qui explique comment FAIRVESTA donne à ses immeubles la valeur qui lui convient, puisque faisant racheter ceux-ci par l'une de ses filiales. Autrement dit, il semble bien que l'argent des nouveaux investisseurs servent à payer les intérêts des anciens. Ca rappelle furieusement quelque chose n'est-ce pas ?

Quand à la raison pour laquelle cette société s'adresse à des investisseurs étrangers plutôt que locaux, c'est probablement parce que les investisseurs allemands connaissent l'état de leur marché immobilier et se rendraient compte du "problème".

RIOU, votre manoeuvre est pitoyable. Un "investisseur sérieux", comme vous dites, préférera passer à côté d'une opportunité et faire confiance à un CGP qui a analysé la doc en profondeur et soulevé de très nombreux points négatifs (21% de frais, pour commencer !), plutôt que gober le discours d'une société opaque, qui promet des rendements mirifiques sans risque, et diffuse des informations de nature à tromper la confiance du client. Par ailleurs, l'argument qui consiste à croire qu'il est possible de trouver des placements à haut rendement sans risque, ou a risque faible, et que "c'est de l'immobilier, c'est pas pareil" est au mieux une ânerie, au pire une méconnaissance totale du fonctionnement de l'économie.

Cependant, soyez sans crainte, si RIOU a été parmi les premiers investisseurs, il est très possible qu'il revoit son capital, peut être même augmenté des intérêts promis : vu comment la collecte semble aller bon train, il est clair que la musique ne va pas s'arrêter tout de suite. Mais elle s'arrêtera, il n'en faut pas douter.

D'ailleurs, tout investisseur FAIRVESTA réalisant son erreur devrait faire en sorte que toujours plus de clients souscrivent afin qu'il puisse, lui, sortir avant qu'il ne soit trop tard. Donc décidément, non, RIOU, vous avez clairement moins de légitimité que Benjamin à nous parler de ce produit.
58. Tsuki - 12 novembre 2012
3-0!
Balle au centre.

Nous avions bien tous noté l'analogie avec un certain Bernard M.

Pauvre RIOU.
Les affaires doivent être compliquées en ce moment.

Ce qui m'a le plus amusé cette semaine, c'est que le commercial qui a vendu ce produit à mon client lui a annoncé que l' AMF avait fait marche arrière dans un communiqué récent du 5 novembre .
De deux choses l'une: Soit il n'a pas lu le communiqué, et il se contente de croire ce que le réseau officiel de MERCATUS lui dit, sans rien contrôler (un peu comme si il ne lisait pas le prospectus, vous voyez?) soit il est définitivement stupide!
Car le dernier communiqué en date rappelle bien que l'AMF n'est pas compétente pour se prononcer "en direct" sur ce produit puisqu'il ne dépend pas d'elle mais qu'il est bien aussi dangereux qu'on le décrit, nous, sur ce blog.
Personnellement, j'avais commercialisé un fonds (OPCVM) dont les rendements n'étaient pas à la hauteur des attentes de mes clients et des miennes. Un accident de parcours, ça peut arriver. Puis, j'ai reçu un avis du gérant qui m'informait qu'il avait changé sa stratégie d'investissement. En clair, il avait changé l'ancienne recette, celle qui fonctionnait, pour aller vers de nouveaux cieux, prometteurs mais plus risqués. J'ai fait sortir TOUS mes clients, sans chercher à comprendre. Non pas que j'étais plus malin que le gérant et capable de juger la pertinence de son arbitrage, mais parce que le fonds ne répondait plus aux critères de risque initiaux. En matière de gestion de patrimoine, il faut savoir éviter les solutions définitivement...définitives!
Reconnaître une erreur, RIOU, peut parfois être douloureux mais le client nous reste reconnaissant d'agir. S'enfermer dans l'erreur, ça devient une faute.
Bien à vous

Tsuki

’AMF met en garde contre le site Fairvesta

Mis à jour le 06/11/2012 à 17:25 publié le 05/11/2012 à 23:00 par A.C.
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En réponse à de nombreuses questions de particuliers et de professionnels, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a attiré l’attention du public sur les activités d’un site proposant des placements immobiliers à rendement élevé.

Le gendarme de la Bourse explique que les placements commercialisés en France par la société Fairvesta, dont le siège social est à Tübingen, en Allemagne, et le site Internet à l’adresse http://fairvesta.com, «ne relèvent pas de la réglementation applicable aux titres financiers».

Ces placements, poursuit l’AMF, «n’ont pas donné lieu à l’élaboration d’un document d’information visé ou revu» par ses soins. Fairvesta International GmbH «n’est pas autorisée à proposer des services d’investissement sur le territoire français ou à se livrer à une activité de démarchage bancaire ou financier», explique l’Autorité. Les personnes qui les proposent en France tiennent des «discours parfois déséquilibrés au regard des risques encourus».
59. ailes06 - 18 décembre 2012
bonjour, j ai pris la peine de lire votre blog, et j ai une question de fond : si on pouvez zapper les problémes personnel !!! entre anti et pro .... immobilier .
dites moi juste si une société en allemagne n'a pas des obligations envers le droit fiscale allemand et ne doit pas être transparente au dépôt de son bilan annuel . Que risque les différents gérants et responsables de cette société, signataire de ces bilans ... enfin toute la chaîne de personne qui si on prend le temps d'une petite recherche ont une identité reconnue dans leurs domaines si ils mettent leurs noms sur un document frauduleux ? Parcequ' on parle de l Allemagne qui n est pas connu pour son sens de l humour et pour un pays ou les escroc ont la vie facile !!! en france mon banquier m'a vendu de l eurotunnel , natexis + d'autres placements dis "sûr" ... et j en passe et il a eu une promotion !!
On n est pas non plus en afrique ou dans un pays balte ..L'Allemagne est plus connue pour sa rigueur et a été un des premier pays à demander l'ouverture des comptes " douteux " détenus par ses propre ressortissent . J imagine qu'une société qui fait du placement et surveiller (enfin j espere !) .
Voila ma question, désolé si ce n'est pas en bon français, mais je suis en avion sur un support que je ne maîtrise pas encore.
bonne journée et merci.
60. mimifer - 19 décembre 2012
Enfin du bon sens après tout cet étalage de rancœurs.
Bonne nuit à tous ceux que ça empêche de dormir!
61. Benjamin CLAVEL - 19 décembre 2012
Vous soulevez un faux débat. Oui la société est tenue de publier des comptes et oui il y a des contrôles en Allemagne.

Et alors ?

Le cœur du problème n'est pas de savoir si oui ou non ce sont des Madoff (j'en doute fortement) mais si oui ou non leur proposition d'investissement est intéressante pour le client final.

Alors oui ils sont dans les clous au niveau du droit puisque tout est noté dans la notice que le client et censé avoir lu: 21 % de frais, aucune garantie ni de rendement ni de capital, aucune garantie de liquidité, etc etc

Mais certains vendeurs "oublient" d'en parler à leurs clients et la plupart des client ne lit pas la notice...
62. Olivier - 19 décembre 2012
Si, comme cela était écrit dans l'article en allemand posté par un contributeur, la société revend ses immeubles à ses propres filiales, matérialisant ainsi un prix de vente et des plus-values qui risquent fort d'être fictives, on est alors, hélas, un degré au-delà du simple risque d'illiquidité.

Par ailleurs, cette technique consistant à valoriser soit-même (à la hausse bien sur) le prix des actifs que l'on vend à ses clients a déjà été utilisée avec "succès" (pour les promoteurs du projet) par des sociétés qui, elles aussi, avaient pignon sur rue, fournissaient tout un tas de certificats d'experts et vous permettaient de prendre livraison du bien si vous le souhaitiez (ultime argument de nature à rassurer l'investisseur). En l'occurrence, il s'agissait de spéculer sur des tableaux, et la société était installée à Drouot, pour une parfaite crédibilité.

Un seul article, en allemand et visiblement pas traduit en français, c'est trop peu pour porter un jugement définitif, mais si cette entreprise était plus transparente, cela éviterait que ce type de question se pose.
63. ailes06 - 20 décembre 2012
Bonjour
Dabors merci de votre temps pour me répondre. Pour me situer, je suis dans l'attente de récupération de capitaux investis dans des supports traditionnels qui après calcul ne m'ont pratiquement rien rapporté au vu de l'inflation et impôts divers . Je me suis donc intéressé aux différents supports que l'on me proposais. Je suis allé à une réunion d'information "fairvesta" pour me faire une idée au même titre que je me suis rendu à des rdv avec des gestionnaires de patrimoine. Mon sentiment premier et qui me fait douter de fairvesta, ce n'est pas vos commentaires sur "les frais, le manque de garantie ect ect " que j'ai retrouvé sur tous les supports que j'ai regardé de prés, mais plutôt le manque d'information des différents intervenants sur le fond lui-même ! . Même le fait de me retrouver en cas de problème en Allemagne ne me gène pas (quand vous avez eu affaire aux avocats français vous ne risquez pas d'être déçu ailleurs....."
L'idée même du fond me plaît et me semble logique : acheter des biens immobilier souvent détenus par des banques, assurances et autres investisseurs traditionnels qui ont besoin de liquidités ( marché qui en France est détenu par ces même institutions qui ont le droit de se les revendre régulièrement entre eux ( qui les gardes murés pour empêcher les squats)) ce qui est interdit outre-Rhin!) L'immobilier est et restera un placement sûr quelque soit le pays si le contexte est maîtrisé , mon choix initiale était de faire moi-même à titre personnel des placements dans de l'immobilier locatif en France. Je vous laisse imaginer pourquoi je ne le ferai pas !!!
Donc ma question est plutôt d'ordre personnel, je ne fais pas votre métier, mais dans mon domaine s'il y a une offre intéressante même farfelue je me dois de l'analyser à fond et d'aller au bout des choses (c'est pour cela qu' aujourd' hui j'ai ce problème, j'ai cru au marché chinois il y a 20 ans !!!), bref qu'est ce qui vous a semblé si négatif pour que vous n'alliez même pas à une réunion pour vous faire une idée ? Je n'ai pas votre connaissance n'y votre analyse et je n'ai pas trouvé de point si obscure que cela . Est ce que vous avez eu des informations de la part d'investisseurs déçus, de personnes qui sont allés à ces réunions et qui ont trouvés quelque chose qui m'aurait échappé ou plus simple, avez des placements du même type que vous préférez présenter à vos clients, d'autres tout autant rémunérateur (voir moins mais plus "contrôlable").....?
Voilas ou j'en suis de ma réflexion et si vous avez la possibilité d'une réponse rapide (même en message privé, vous devez avoir accès à mes coordonnés )je dois prendre une position en début d'année je vous remercie par avance.
bonne journée.
64. Benjamin CLAVEL - 20 décembre 2012
Bonjour,
les inconvénients de Fairvesta, que j'ai déjà longuement présenté, sont pour moi trop importants. A quoi bon se lancer dans un placement avec autant de contraintes et de risques pour au final avoir un espoir de gain (car rien n'est assuré) qui sera à peine supérieur à des placements qui présentent nettement moins de contraintes (on peut citer les SCPI par exemple) ?

Ajoutez à ça le risque d'une chaine de Ponzi (les biens des anciens fonds pourraient tout à fait être revendus aux nouveaux fonds à un prix fixé arbitrairement par les gérants >>> je ne sais pas s'ils le font mais rien ne leur interdit) et les différentes mises à en garde (AMF, Agefi Actifs) et vous avez au final un produit qui est loin de faire le consensus. A tort ou à raison, mais tout ça mis bout à bout m'incite à ne pas proposer ce produit à mes clients.

Je ne prétend toutefois pas détenir LA vérité et il se peut très bien que tout se passe bien pour les investisseur de Fairvesta pour les 10 prochaines années (je le souhaite car malheureusement ça ferait sans doute du tort à ma profession dans son ensemble si un problème survenait). Mais personnellement je suis beaucoup plus serein en sachant que je n'en ai pas vendu à mes clients, avec lesquels je travaille pour du long terme.
65. Dartagnan - 26 décembre 2012
Bonjour,

Je reviens sur ce fil de discussion quelques mois apres l'avoir quitté : que d'animation !

Je suis CGPI, je ne commercialise pas ce produit et je vais tenter de faire une synthèse simple de mes raisons :
Pour le client :
- Un produit à 6,5 % sans risque CA N'EXISTE PAS DANS LA DUREE. Il peut y avoir des anormalités ponctuelles de marchés (marché obligataire corporate au dernier trimestre 2008 p.e) mais elles sont rapidement dégonflées par le marché lui même.
- Comment peut on investir dans une boîte qui lève + de 100 Millions par an ou le boss est "fondé de pouvoir"
- Comment accepter de payer 21 % de frais sur un investissement
- Comment croire qu'un tel produit à 100 millions par an ne trouve pas preneur intégralement en Allemagne ! Les SCPI, moins rentables sur le papier, lèvent plusieurs milliards par an en france

Pour le CGPI :
- Pourquoi vendre des produits non agrées par l'AMF (pour quelque raison que ce soit) alors que l'on peut bien travailler avec tout le reste, dans un environnement juridique stable pour soi et pour son client ? La Faim peut être ? Elle ne justifie pas les moyens ! on parle du pognon des autres, on parle de plainte au pénal, de vendre sa barraque en cas de problème, de prison avec sursis Réveillez vous bon sang ! . le minimum est de respecter les règles qui encadre le métier, de se respecter soi même ou de changer de métier si vous n'y gagnez pas votre vie.
Il y peu un "CGPI" s'est fait entendre par la police pour un soupcon de détournement

http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/un-jeune-financier-soupconne-d-avoir-detourne-15-meur-06-12-2012-2383899.php

Il aurait réussi a détourné 15 millions en quelques mois via un réseau de CGPI. 15 millions (c'est beaucoup), quelques mois (c'est court) CGPI (des professionnels de la finance ?)

Je ne prétends pas que fairvesta fait pareil mais plus généralement client et CGPI doivent réfléchir à la portée d'investir ou de faire investir dans un support non agrée par l'AMF.
La gourmandise est un bien vilain défaut...

PS : merci pour ce blog
66. Roover - 27 décembre 2012
Bonjour, pourquoi les réunions d'information FAIRVESTA se font toujours dans des hotels en toute discrétion ?

Pourquoi ai-je été interdit d'entrée avec mon appareil photo-vidéo ?

Si cette société est honnête, elle devrait agir en toute transparence ?

En tout cas, des notes que j'ai pu prendre (sans mon appareil) c'est un formidable show la promotion FAIRVESTA. Des chiffres merveilleux, un parler superbe, des diaporamas de très bonnes qualités et très belles, et des questions pertinentes d'investisseurs sans réponse concrète (les réponses sont un débit constant voire un martelage des chiffres passées mais le tout sans argument de réponse).


Bref, me concernant, je trouve très audacieux d'investir dans une société dont je n'ai aucune preuve matériel que cette société à réellement les chiffres et les biens qu'elle avance.
67. SABATOU - 28 janvier 2013
Bonsoir Je suis interesser par votre deduction . Pourriez vous m'imailer votre rapport et vos coordonnees afin que je puisse rentrais en relation avec vous cordialement Alain SABATOU
68. Benjamin CLAVEL - 28 janvier 2013
Bonjour,
vous pouvez me contacter via la page de contact:
http://www.touslesplacements.com/contact-2/
69. bouba4734 - 4 avril 2013
Je viens de rencontrer un commercial qui m'a vanté les "merites" de mercatus : je rejoins les commentaires du CGP.Un produit identique est commercialisé par conseil-patrimoine.eu sous le nom de Performance Pierre :les memes commentaires peuvent-ils lui etre appliqués?
70. John Base - 16 avril 2013
En tant que CGPI ( pardon vendeur de solution immobiliere et financière) je peux comprendre la position de M Clavel ( surtout si c'est lui qui paye sa RC)
Par contre sa position tranchée (ses positions tranchées) me posent plus de problèmes.
Le rôle du CGP(i) c'est d'être un équipementier pour le client ( il ne contrôle pas les marchés : ni immo, ni fi, ... ) il doit juste équilbrer les actifs pour gérer au mieux des intérets de son client.
Fairvesta, comme aristophil ( décrit dans des précedents billets) c'est un produit de diversification qui ne devrait jamais 10 % des avoirs financiers du client.

Après le vrai problème posé et c'est toujours la même chose c'est la commercialisation : si la vente est transaprente, et que le client a pris pleine conscience du risque et des perspectives, je n'ai aucun souci, si c'est vendu comme un produit a capital et revenus garantis c'est plus embettant.

Petite parenthèse :
Obtenir plus de 10 % de TRI à l'heure actuelle c'est encore possible : immobilier defiscalisant avec le levier du crédit .
71. Benjamin CLAVEL - 16 avril 2013
je suis curieux d'avoir un exemple chiffré d'opération immobilière défiscalisante offrant un TRI de plus de 10 % ;-)
72. Dartagnan - 8 mai 2013
;-) Mais enfin mon cher Benjamin c'est très simple ! Un bon petit LMNP en Censi Bouvard avec7 % de loyers et une indexation de 3% des loyers par an, vous empruntez en TTC à 3 % sur 20 ans et vous placez la récupération de TVA sur fairvesta à 12.37 % par an sur 20 ans. Le TRI est tellement énorme que je suis obligé de le baisser pour ne pas effrayer mes pigeons de clients !. L'exploitant de la résidence est un copain promoteur qui vend à 40 % de marge et qui provisionne 2 ans de loyers sur sa marge pour rassurer le client au début. Après 2 ans de loyers on verra bien mais de toute facon je serai reconverti dans la vente de produits d'investissement "ecologiques" sur la Forêt Amazonienne à 13 % garantis par an.

On fait un métier extraordinaire quand même ! :-))
73. Benjamin CLAVEL - 8 mai 2013
ah bah oui, c'est tout simple en fait ;-)
74. Olivier - 8 mai 2013
Tellement ironique, mais tellement vrai. On en a tous croisé des "conseillers" comme ça.
75. cynthia - 8 juin 2013
Bonjour, je suis novice dans le domaine des placements
je coudrais avoir des renseignements sur les contrats retraites
si c'est bien ou pas
la compagnie FORTUNA et La compagnie ROBUSTUS

merci a vous
cynthia
76. Benjamin CLAVEL - 8 juin 2013
Vous avez rencontré un commercial de chez OVB ??

Attention leurs contrats sont des contrats mixtes vie / décès + les frais sont précomptés. Bref, tout ce qui coûte TRES cher et que je n'aime pas ;-)

Auriez vous par hasard les conditions générales des contrats à me faire passer svp ? Celles que j'ai sont anciennes et j'aimerai écrire un article sur mon blog concernant leurs contrats.
77. François - 22 juillet 2013
En même temps mon cher Benjamin, le contenu de son courriel aurait du vous alerté sur ses qualités. En outre le fait d'être vendeur et de se faire l'avocat du diable n'est pas si mauvais en soi...il alimente le débat que pour ma part je trouve un peu tronqué en raison de l'interprétation réductrice du dépliant évoqué. Pour ma part comme dit à plusieurs reprises je pense qu'il suffirait de chercher des mécontents, des "arnaqués", des gens en procés avec cette société pour étayer votre argumentation plus que négative. Mais il y en a moins que dans les domaines de l'assurances vie française (Groupama), que dans celui des pseudos CGPI (j'en connais beaucoup), que dans le domaine des banques françaises (j'en connais énormément). Ceci dit je ne mets en cause ni votre âge, ni vos compétences et vous souhaite une excellente journée.(ps : je ne suis pas revendeur et totalement en dehors du secteur de la finance)
78. Charles Jeandupeux - 2 août 2013
Cher Monsieur Clavel,
Cela nous réjouit que vous vous soyez penché sur notre prospectus d’émission avec autant de ferveur. Dommage que vous n’ayez pas eu toutes les informations, réponses, explications, car votre jugement aurait été certainement tout autre.
Puisque vous souhaitez des informations complémentaires à propos de fairvesta, je vous invite à venir nous rendre visite en nos bureaux à Paris pour un entretien.
 Si vous vous ne deviez pas venir à Paris dans les prochaines semaines, alors permettez-moi de revenir vers vous afin de fixer un rendez-vous en vos bureaux. En effet, je fais appel à votre compréhension sur le fait que le sujet est assez complexe pour ne pas pouvoir y répondre aussi précisément que vous le souhaitez au téléphone ou sur un forum internet.
Nous sommes transparents vis-à-vis de nos clients et notre concept est accessible aux clients de nos clients.
Nous avons les meilleurs ratings du marché de toutes les agences de cotations dignes de ce nom. En effet les résultats des 11 dernières années parlent d’eux-mêmes et n’ont besoin aucunement d’explications, car nos clients sont notre meilleure référence. Nous avons bien conscience qu’en France ce marché de l’immobilier, de liquidations bancaires, n’existe pas et que des explications sont nécessaires.
C’est la raison pour laquelle nous invitons quiconque qui souhaite sérieusement s’entretenir avec nous sur nos participations immobilières de venir chercher à la source les renseignements qu’il souhaite. Il aura ainsi des informations de première main. Puisque sans aucune formation et informations complètes aucun jugement n’est possible, nous offrons une formation de deux jours à tout professionnel qui souhaite distribuer nos produits. La réussite d’un examen est obligatoire pour la distribution de nos solutions de diversifications, de sécurisation, de rentabilités.
Un prospectus d’émission de plus de 100 pages, n’empêche pas le besoin d’informations complémentaires, surtout lorsqu’il s’agit d’un marché non existant en France et d’un marché de niche en Allemagne.
Jusqu’à présent le regard porté sur fairvesta par l’ensemble des spécialistes, experts, commissaires aux comptes et analystes est très positif. Ils possèdent toutes les informations à disposition et ont donné leur jugement une fois tous les éléments en main, informations qu’ils sont venu chercher.
 Chez fairvesta, il est aussi coutume de dire : l’homme intelligent ne peut se forger se sa propre opinion que lorsqu’il a réuni toutes les informations.
Aussi, je vous propose d’en parler ensemble afin d’avoir vous aussi toutes informations à disposition.
Dans l’attente de vous rencontrer, veuillez croire, Monsieur, en l’assurance de mes sentiments respectueux.

Charles Jeandupeux

Directeur 
fairvesta International france

142, Avenue des Champs-Elysées

75008 Paris
79. Charles Jeandupeux - 3 août 2013
Cher Dartagnan,
vous dites :
- Un produit à 6,5 % sans risque CA N’EXISTE PAS DANS LA DUREE.
ma réponse : cela fait plus de 10 ans que fairvesta donne à ces clients 6,5% p.a. et plus. vous oubliez qu'en Allemagne les rendements locatifs sont entre 3 et 8% p.a. selon les régions. fairvesta s'interdit d'acheter des immeubles à plus de 70% de la valeur d'expertise et qui ne rapporte pas au minimum 10% de rendement locatif net. fairvesta a un parc immobilier d'environ 1 milliard, sans crédit, sans gage et le rendement moyen locatif est de plus de 11 %. Donc il est facile de donner 6,5% surtout si entre temps ils vendent des immeubles à plus de 92% de la valeur d'expertise, je vous laisse compter la marge....

vous dites :
- Comment peut on investir dans une boîte qui lève + de 100 Millions par an ou le boss est « fondé de pouvoir »
ma réponse : vous confondez Monsieur Knoll, fondateur de fairvesta, et Monsieur Geiger, Directeur de Mercatus. car ces 100 millions par année, sont levés par la société Mercatus dont M. Geiger en est le Directeur. cette société appartient aux investisseurs et les immeubles acheté, inscrits au Registre Foncier sous le nom de Mercatus, appartiennent donc aussi aux investisseurs. voilà leur "garantie"

vous dites :
- Comment accepter de payer 21 % de frais sur un investissement
ma réponse : ce n'est pas ce que ça coute qui compte, mais ce que ça rapporte! oui l'investisseur qui met 100'000.-, n'a que 80'000.- placés dans un immeuble acheté à 60% de sa valeur, donc l'investisseur est donc propriétaire de parts qui valent 133'333.-, libre de gage et de dette! cela représente une plus value respectable et si l'immeuble est revendu dans les 3 ans, cela représente une plus-value linéaire de 11%.....

vous dites :
- Comment croire qu’un tel produit à 100 millions par an ne trouve pas preneur intégralement en Allemagne ! Les SCPI, moins rentables sur le papier, lèvent plusieurs milliards par an en france
ma réponse : il trouve preneur en Allemagne et ces 100 millions ce sont les CGP français qui l'amènent à fairvesta pour satisfaire leurs clients. fairvesta n'a rien demandé, ce sont les CGP qui demandent à pouvoir apporter leurs clients à fairvesta.
oui les SCPI lèvent tellement plus parce qu'elles sont françaises et que les CGP soit les préfèrent soit ne connaissent pas fairvesta. les assurances et banque lèvent aussi des milliards chaque années..... et redonnent combien? cela représente combien de frais?

vous dites Pour le CGPI :
- Pourquoi vendre des produits non agrées par l’AMF (pour quelque raison que ce soit) alors que l’on peut bien travailler avec tout le reste, dans un environnement juridique stable pour soi et pour son client ?
ma réponse, il faut leur demander.... peut-être pour que leurs clients aient un meilleur rendement, meilleure sécurité, meilleure fiscalité?

vous dites :
La Faim peut être ? Elle ne justifie pas les moyens ! on parle du pognon des autres, on parle de plainte au pénal, de vendre sa barraque en cas de problème, de prison avec sursis Réveillez vous bon sang !

ma réponse : oui ne proposez que ce que vous avez compris et vérifié sinon le risque n'en vaut pas la chandelle.

vous dites :
le minimum est de respecter les règles qui encadre le métier, de se respecter soi même ou de changer de métier si vous n’y gagnez pas votre vie.

ma réponse : 100% d'accord

vous dites :
Il y peu un « CGPI » s’est fait entendre par la police pour un soupcon de détournement
http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/un-jeune-financier-soupconne-d-avoir-detourne-15-meur-06-12-2012-2383899.php
Il aurait réussi a détourné 15 millions en quelques mois via un réseau de CGPI. 15 millions (c’est beaucoup), quelques mois (c’est court) CGPI (des professionnels de la finance ?)

ma réponse : oui il y en a et y en aura malheureusement toujours. fairvesta existe déplus 2002 et est toujours là, aucune plainte d'un client ou d'un CGP, agréé par la Bafin pour Mercatus, par l'AMF, ACP, Banque de France pour Maximus, No Orias pour Robustus.

vous dites :
Je ne prétends pas que fairvesta fait pareil mais plus généralement client et CGPI doivent réfléchir à la portée d’investir ou de faire investir dans un support non agrée par l’AMF.

ma réponse : des milliers de CGP et clients investissement dans de l'immobilier et des assurances non agréés par l'AMF car l'immobilier et les Assurances sont réputés sûrs..... et je vous rappelle que les produits Madof étaient agréé AMF et vendu par toutes les banques.....

vous dites :
La gourmandise est un bien vilain défaut…
- See more at: http://www.touslesplacements.com/que-penser-de-fairvesta-mercatus-mon-avis/#comment-10584

ma réponse : venez assister à une présentation, il y en a chaque semaine, ou prenez rendez-vous avec un Directeur de Région fairvesta ou mieux, venez suivre les 2 jours d'explications sur notre concept, venez décortiquer avec nous le prospectus d'émission

Charles Jeandupeux
Directeur fairvesta International France
80. arnaud Sylvain - 5 août 2013
Bonjour,

Au vu de tous ces commentaires, je ne peux résister à l'envie d'ajouter une contribution.

Pas besoin d'être âgé ou expérimenté pour comprendre les principes suivants :

1) Rendement et risque sont liés, le rendement rémunère le risque.
2) Ceux qui persistent à croire qu'un rendement élevé peut être obtenu sans risque se trompent.
3) Ceux qui le font croire à leurs clients les trompent.

Rien n'empêche de commercialiser un produit à haut rendement. Mais il faut également informer sur les risques encourus.
81. Charles Jeandupeux - 12 août 2013
Bonjour Monsieur Arnaud,

1) si vous achetez un immeuble à 60% de sa valeur d'expertise et que cet immeuble est inscrit au registre foncier à votre nom et que le rendement locatif est réellement, prouvé, encaissé de plus de 10%, OU EST LE RISQUE?
2) en tant qu'ancien banquier et assureur, je vous comprends, j'avais appris à dire la même chose toute ma carrière jusqu'à ce que je découvre la réalité avec l'immobilier en Allemagne et l'achat dans des liquidations bancaires comme le fait fairvesta depuis plus de 10 ans, prouvé, certifié.
3) désolé, voir les 2 réponses ci-dessus, les 13'000 clients de fairvesta sont satisfaits, pour certains depuis plus de 10 ans

Charles Jeandupeux
Directeur
fairvesta International france
82. Pierre - 12 août 2013
Monsieur Jeandupeux, vos interventions, si elles n'apportent guère d'éléments nouveaux (et notamment : si Fairvesta achète à 60, c'est donc que le véritable prix de ces immeubles est de 60, et non de 100 comme les conseillers le rabâchent), elles ont le mérite d'être respectueuses.

passage édité par l'administrateur du site à la demande de M. Jeandupeux

Pierre

PS : et en ce qui concerne cette valeur des immeubles, il est bon de rappeler que la valeur "vénale" est purement comptable et qu'elle peut être bien éloignée de la réalité. Mon véhicule professionnel, acheté 15.000 euros, a une valeur "vénale" de 12500 euros d'après mon comptable, pourtant, si je devais le revendre demain, je peux vous affirmer qu'il ne côte pas plus de 9000 euros.
83. arnaud Sylvain - 24 août 2013
Monsieur Jeandupeux,

Je ne remets en cause ni le rendement du placement ni la satisfaction des clients.

En revanche, je maintiens que sur le long terme, un rendement élevé est inévitablement associé à un risque élevé.

Cordialement
84. Réifiant - 2 septembre 2013
Que de commentaires, arguments, contre-arguments, fautes d'orthographe et de français. Et surtout que de passions ! Tout ceci parce que Fairvesta fait rêver avec des rendements en effet, malheureusement, hors normes.

Malheureusement dis-je car nos banquiers, assureurs et autres n'en proposent pas de comparables. Simplement parce qu'ils se servent tous en premier et ne laissent aux pigeons de clients que des miettes qui ne couvrent pas même l'inflation.

Pour parler des SCPI. Les meilleures et les plus sûres offrent du 5 ou 6 % ? Mais que de frais à la souscription ! Et d'impôts à l'achat ! Par parenthèse ceux-ci sont bien moindres en Allemagne.
Mais quel conseiller annonce à son client qu'une fois payés la CSG et les impôts à la sortie il ne restera au mieux que 2% à l'investisseur ?

Nombreux sont ceux qui dénigrent Faivesta à tort ou à raison.C'est vrai que le système d'évaluation de la valeur vénale fait penser à la loterie organisée au profit des organisateurs de loterie.

Aucun ne dit la vérité sur les placements SCPI en France.
C'est vrai que les frais d'entrée de Fairvesta sont considérables.
Mais qui décortique vraiment les frais divers et variés et tout aussi considérables et durables des SCPI françaises ?

Quoiqu'il en soit à la lecture de tout le contenu de ce blog il faut être courageux pour investir sur Fairvesta. Hum ! C'est quoi cette affaire de Raélistes évoquée une seule fois ?

Ma contribution ne doit pas servir à décourager les investisseurs de SCPI françaises. Même les meilleures. Car j'y ai investi. Et s'il arrivait qu'elles fassent faillite je me demande bien vers qui je pourrais me retourner... Mais quand le bâtiment va, tout va !
Comme on dit...

Réifiant
85. Benjamin CLAVEL - 2 septembre 2013
Bonjour,

votre message montre malheureusement que vous ne maitrisez pas totalement le fonctionnement des SCPI:



Pour parler des SCPI. Les meilleures et les plus sûres offrent du 5 ou 6 % ? Mais que de frais à la souscription ! Et d’impôts à l’achat ! Par parenthèse ceux-ci sont bien moindres en Allemagne.


Oui c'est bien entre 5 % et 6 % de revenus annuel, sans compter une éventuelle plus-value. Les frais à la souscription tournent en général entre 10 et 12 %, c'est donc moitié moins que chez Fairvesta.
De quel impôt à l'achat parlez vous pour les SCPI ??? Il n'y a rien à ajouter aux frais de souscriptions.



Mais quel conseiller annonce à son client qu’une fois payés la CSG et les impôts à la sortie il ne restera au mieux que 2% à l’investisseur ? -


Toute les simulations que je fais pour mes clients portent toujours sur un rendement net d'impôts et de prélèvements sociaux. C'est la moindre de choses.
Votre calcul est lui totalement faux. Il resterait "au mieux 2 %" ??? Vous voulez dire "au pire des cas et si on ne fait aucune optimisation fiscale. Si on part d'un rendement brut des SCPI de 5,27 % (c'est la moyenne du marché en 2012), un particulier imposé à 45 % (tranche marginale d'imposition la plus haute) et supportant des prélèvements sociaux à 15,5 % aurait alors un rendement net de 2,08 %. On arrive bien à votre taux de 2 %, mais:
-ce n'est pas un cas "au mieux", c'est plutôt un cas "au pire" puisque cela ne concerne que les particuliers imposés à 45 %
-cela implique que l'on n'a fait absolument aucune optimisation fiscale (pas de recours à l'assurance-vie, pas de crédit à déduire, pas de démembrement temporaire, ...)
>>> sincèrement si vous rencontrez quelqu'un dans ce cas là alors dites lui vite de changer de conseiller financier ;-)



Ma contribution ne doit pas servir à décourager les investisseurs de SCPI françaises. Même les meilleures. Car j’y ai investi. Et s’il arrivait qu’elles fassent faillite je me demande bien vers qui je pourrais me retourner… Mais quand le bâtiment va, tout va !

Là encore parler de "faillite" d'une SCPI c'est ne pas avoir compris quelle est l'essence même d'une SCPI... Elle n'a pas de dette, quasiment pas de charges fixes, uniquement des actifs. Si la valeur du parc immobilier baisse alors la valeur des parts baisse. Si les loyers encaissés diminue alors les loyers distribués baissent. Donc oui une baisse de rendement et / ou une baisse de la valeur du capital est possible, mais parler d'une "faillite" me semble hors de propos.
Par quel mécanisme selon vous une SCPI pourrait-elle faire faillite ?
Auriez vous un exemple à me donner ?


Au final certes les SCPI ne sont pas un "produit miracle" et elles comportent certains défaut (pas de garantie de capital ni de revenu, liquidité non assurée, ...) mais je crois que vous en avez une vision trop noire et surtout erronée.

Une lecture du livre blanc de l'aspim sur les SCPI serait sans doute une bonne idée pour vous aider à y voir plus clair:
http://www.aspim.fr/scpi/scpi-definition
86. ALKA - 18 septembre 2013
Bonjour Mr Clavel.

Alors avez vous accepté l'invitation de Mr JeanDupeux ?
87. Benjamin CLAVEL - 19 septembre 2013
Bien entendu j'ai rencontré M. Jeandupeux qui m'a présenté l'offre de sa société et qui a répondu à mes questions en tout transparence.

Toutefois mon avis sur le produit n'a pas changé: je ne le recommande pas à mes clients.
88. Louis Marie CASTAING - 20 février 2014
Je comprends les réticences liées aux rendements en France car on a toujours dit performances élevées, risques élevés et c'est malheureusement ancré dans la tête des clients et de certains CGPI. Cependant les faits sont là et le concept Fairvesta fonctionne parfaitement. Les personnes qui n'y croient pas n'ont aucune obligation d'y investir.. A bientôt
89. Benjamin CLAVEL - 20 février 2014
Bonjour,

donc selon vous on peut avoir un rendement élevé sans risque élevé ?

Ce n'est pas parce que pour le moment tout à bien fonctionné chez Fairvesta que leur solution d'investissement n'est pas risquée !! C'est toujours pareil: tant que tout va bien on l'impression qu'il n'y a aucun risque... et puis un jour...
90. Louis Marie Castaing - 20 février 2014
Pensez vous que faire de l'investissement immobilier en France comporte un risque élevé? Je ne le crois pas. Je ne vois donc pas pourquoi cela serait différent en Allemagne alors que le marché y est beaucoup plus intéressant du fait d'absence de bulle immobilière. Cependant sur le marché français il est vrai qu'il faut aller chercher du risque pour trouver de la rentabilité car on n'a pas de produit qui sorte de l'ordinaire et c'est ce que propose Fairvesta. De plus les fonds Fairvesta représentent moins de 600 millions d'euros pour un marché de liquidations bancaires et ventes forcées en Allemagne qui lui avoisine les 12 milliards donc je pense que la marge est là pour un certain temps! A vous lire!
91. Benjamin CLAVEL - 20 février 2014
Est-ce que je pense que l'immobilier en France est risqué ?? Bien sur que oui !!

Avez vous oublié la baisse des années 90 ? 40 % de baisse à Paris (pourtant un marché réputé "sur") entre 1991 et 1996 ça me semble pas mal comme baisse ;-)
Les personnes qui ont acheté à Paris en 1991 ont du attendre 2002 pour que la valeur de leur bien revienne à leur prix d'achat.

Voir ce rapport, très intéressant:
http://www.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/banque_de_france/archipel/publications/bdf_bm/bdf_bm_2004/bdf_bm_129.pdf

Les gens ont la mémoire courte: comme l'immobilier d'habitation n'a cessé de grimper entre la fin des années 90 et la fin des années 2000 (presque) tout le monde a oublié que, oui, l'immobilier est un actif risqué. Et que oui les prix peuvent baisser, et même fortement.
92. The One - 3 avril 2014
Bonjour,
Je vois qu'il y a des gens qui n'ont pas une bonne opinion de Fairvesta. Est-ce que quelqu'un ici connait des clients de Fairvesta qui ont été abusé ? Il y a environ 6000 clients français chez Fairvesta. Donnez-nous donc le nom et les coordonnées de ces personnes que nous pourrons appeler. Il faudra vérifier qu'elles ont bien été clientes chez Fairvesta. Je veux des preuves concrètes de clients abusés.
93. Benjamin CLAVEL - 4 avril 2014
Bonjour The One,

deux points pour répondre à votre commentaire:

-sur le fait de connaitre des personnes "abusées": je vous rappelle que les investisseurs sont tenus contractuellement au silence sous peine de devoir payer 25 000 € de pénalité. Donc même s'il y a des mécontents ils ne peuvent pas le faire savoir. Même chose s'ils sont contents d'ailleurs.

-sur la notion "d'abus": la question pour moi n'est pas de savoir s'il y a des "abus" ou non de la part de Fairvesta mais plutôt de savoir si on croit ou non en leur modèle économique et en sa pérennité dans le temps. Vous connaissez mon avis sur le sujet.

Bonne fin de semaine
94. The One - 6 avril 2014
Je ne parle pas des pénalités.
Je reformule ma question: connaissez-vous des clients qui n'ont pas reçu leur argent à travers les produits mercatus ou maximus comme cela été prévu ? qui ont été trompé financièrement ?
J'imagine que la négativité présente sur cette page vient du fait qu'au moins une personne a rencontré un client trompé, n'est-ce pas ?
95. Benjamin CLAVEL - 18 avril 2014
Et pourquoi éluder volontairement la question des pénalités, qui est pour moi centrale ?

Pourriez vous vous présenter ? Etes vous un investisseur ? Un vendeur de Fairvesta ? Un salarié ?

Avez vous lu les articles publiés ces derniers mois par le journal Allemant Wiwo (WirtschaftsWoche) concernant Fairvesta ? Moi oui et sincèrement je vous le recommande (ils sont disponibles en ligne.
96. Yves Daems - 7 mai 2014
Je suis depuis 2007 investisseur chez Fairvesta en Allemagne, ainsi que ma mère, ma belle soeur, et une nièce à moi ... donc, une bonne partie de la famille, et nous sommes hyper contents de ce placements. Nous n'avons jamais eu un meilleur placement que celui-ci. Des rendements qu sont effectivement ceux qui avaient été annoncés, nous sommes chaque année hyper contents de recevoir le rapport de gestion annuel et nos extraits de compte capital ( qui ne fait qu'augmenter sensiblement) .... Mr. Clavel, si vous connaissez un meilleur placement que Fairvesta, dites-le moi, je suis alors preneur tout de suite .... je suis très curieux des propositions que vous auriez à me faire, car vous vous profilez comme un spécialiste des placements. Quel est selon vous un meilleur placement dans l'économie réelle que celui offert par Fairvesta ? Je suis toute ouïe ... je suis à l'écoute. -)
97. Benjamin CLAVEL - 7 mai 2014
Bonjour,

vous vous trompez de questions à mon sens:
-bien sur qu'il y a des clients satisfaits de Fairvesta, la question n'est pas là. La question pour moi est plutôt de savoir si ce modèle tiendra le coup à moyen / long terme. Je ne suis pas convaincu et je vous invite à lire les articles publiés par le WirtschaftsWoche en Allemagne. Bref les clients seront-ils toujours satisfaits dans 3 ou 5 ans quand ils voudront récupérer leur capital ? Je n'en suis pas sur, mais l'avenir nous le dira.
-la notion de "meilleur" placement est une aberration. Il convient de trouver quel est le placement le plus adapté à chaque situation personnelle. Le ou les placements les plus adaptés à votre situation et à votre profil ne sont surement pas les mêmes que ceux qui le seront pour votre voisin ou votre cousin.

Enfin une dernière remarque: investir chez Fairvesta n'est pas investir dans l'économie "réelle". C'est acheter des parts dans des sociétés en commandite qui spéculent sur de l'immobilier (acheter de l'immobilier par cher dans le but de revendre plus cher ça s'appelle de la spéculation, pas de l'investissement). Je vous invite à relire la définition de "l'économie réelle", qui justement exclue la spéculation.

Bien cordialement,

Benjamin Clavel
98. julien - 21 mai 2014
Bonsoir,
je voudrais vous rencontrer car je ne peux vous communiquer ma fortune et je souhaite vraiment réinvestir autrement que dans l'immobilier mais avec de bon rendement j'ai déjà du 8 pour cent avec de l’immobilier et tout se passe bien mais je souhaite diversifie.
pouvez vous me joindre par mail pour que je puisse avoir votre téléphone et que nous puissions échanger.
merci
99. alain - 23 mai 2014
bonjour
merci pour votre analyse. Vos critères d'évaluation sont exactement les miens :
- coût d'entrée, de sortie,
- valorisation, fiscalité,
- disponibilité et liquidation du bien,
- " lieu + langue + nationalité du régime juridique" de règlement des litiges
Merci pour votre avis qui me parait clair et objectif
100. Richard Christophe - 18 juin 2014
Bonjour, j'ai assisté chez une de mes clients les commentaires du directeur régional SO mr CASTAIN, indépendant pour Fairvesta, qui ne veut pas que ma cliente rachete: Je ne connaissai pas ce produit. arguments présentés.
1/Produit sur l'immobilier allemand nommé FAIRVESTA, Mercatus
2/Produit non assurance vie qui rapporte SANS risque 6.5% par an dès la 2eme année.
3/Bloqué 10 ans mais si on veut le revendre, rachat par la sté a 80% de la valeur initiale donc 72 000€ mais directement PàP à 90 000€ (faut il le trouver l'acheteur)
4/Rapporte 6.5% donc 5850€/an
5/Ne rentre dans l'ISF qu'à la valeur comptable 1ere année 90 000€, années suivantes 58 500€. Gain 35%
6/Pas de fiscalité en cas de rente, ni PS, une seule déclaration fiscale a payer en Allemagne mais remboursée par Fairvesta (virement bancaire).
7/Valeur finale même avec rachat (rente des + values) au bout de 10 années 166 500€.

Que des avantages fiscaux, un sacré rendement sans risque, un bémol en cas de revente c'est perte de 20% ou difficulté a revendre mais la valeur initiale
augmente et le rendement aussi puisque 6.5% sur 166 500€ au bout de 10 ans.

Je ne connais que l'assurance vie et je crois que je vais rester a ce que je connais bien avec la gérance en bourse;
A bientôt pour vous lire, Cris
101. Benjamin CLAVEL - 18 juin 2014
La présentation qu'a fait le vendeur mandaté par Fairvesta semble avoir été approximative...

N'y ayant pas assisté moi même, difficile de juger mais si le produit a réellement été présenté de cette manière alors ce Monsieur est en faute car il a donné beaucoup de fausses informations.
102. Richard christophe - 18 juin 2014
Rebonsoir
sans redonner tous les criteres donnés au dessus, ou puis je trouver la phrsase (dans les CG) d'un rendement sûr sur 10 ans? ou l'inverse.
merci
103. Benjamin CLAVEL - 19 juin 2014
Nulle part, c'est justement ça le souci ;-)
104. JUBA V - 22 juin 2014
Quoi de neuf depuis octobre 2013
Résident à l'étranger
105. Benjamin CLAVEL - 23 juin 2014
Je ne comprends pas bien votre message... Que voulez vous savoir exactement ?
106. JUBA V - 24 juin 2014
Merci pour votre intérêt.
La question est simple
A/ Les derniers échanges sur ce blog datent d’octobre 2013.
Depuis 7 mois : plus aucun échange ? curieux, non ? d’ou le... " QUOI DE NEUF « 
En un mot rien à rajouter ?
B/ Je suis sollicité pour rejoindre ce fond et recherchais donc de l’info supplémentaire avant de plonger.
C/ Non résident = Non imposable en France. Ca ne marche pas pour ce produit / J’ai eu la réponse ce matin. Il faut une résidence et la fiscalité resterait allemande... A suivre
107. Benjamin CLAVEL - 25 juin 2014
Bonjour,
le contrat n'a pas changé, donc mon avis n'a pas changé.

Avez vous les articles du WiWo concernant Fairvesta ?? (j'ai donné les liens dans des commentaires précédents).
108. JF BOUSSE - 8 juillet 2014
QUE PENSEZ VOUS DES PLACEMENTS EN EHPAD?
109. Benjamin CLAVEL - 10 juillet 2014
Je préfère ne pas en proposer à mes clients pour plusieurs raisons:
-trop de risques (voir article suivant http://www.touslesplacements.com/blog/immobilier-2/risque-lmnp/ )
-une activité en laquelle je ne crois guère: certes il y a de plus en plus de personnes âgées, mais combien ont les moyens de se payer une place en EHPAD ?? Et il ne faut pas rêver le pouvoir d'achat des retraités va baisser, le système par répartition est au bout du rouleau)
-des normes qui évoluent trop souvent et qui pourraient contraindre les exploitants à ne pas renouveler les baux des résidences anciennes au profit de constructions neuves (et donc au normes, sans travaux)
-une rentabilité très faible dans un contexte dans lequel espérer une plus-value me semble bien illusoire
110. Dubois - 25 septembre 2014
Il semblerait que le fantaisiste jeandupeux continue car le nouveau contrat robustus presente des frais caches...j'ai eu en main l'ancien contrat, et le nouveau..
Ou sont donc passes les 6% de frais ?
Un commercial m.a dit que la direction France avait fait passer un message pour dire qu'ils seraient pris dans le fonds ..!!! Et qu.il me le prouverait en me montrant ce message.. Malgre ces frais le vendeur toucherait 4,2% de commission !!! Comment font ils
111. Benjamin CLAVEL - 25 septembre 2014
Bonjour,
auriez-vous la possibilité de me faire parvenir les documents en question pour analyse ?
112. Tsuki - 17 septembre 2015
Bonjour,

 

http://www.anacofi.asso.fr/uploads/File/Communique%20de%20presse%2010082015%20produit%20robustus.pdf

Voilà...

Tout est dit.

Cordialement.

Tsuki
113. Benjamin CLAVEL - 20 octobre 2015
Encore des infos récentes sur Fairvesta, toujours sur le site de Wiwo:

 

http://www.wiwo.de/finanzen/geldanlage/fairvesta-der-fondsgesellschaft-gehen-die-neukunden-aus/12453186.html

 

L'article est en allemand mais la traduction automatique de Google permet d'en comprendre aisément le sens: il y a, selon les journalistes qui enquètent sur Fairvesta depuis plusieurs années, des soucis à se faire pour les investisseurs...
114. Pierre - 16 novembre 2015
Voila ce jour une intéressante communication de M. Rondeau, président de la Compagnie des Conseils en Gestion de Patrimoine Indépendants. On y voit que les points qui soulèvent des interrogations sont précisément ceux listés par Benjamin Clavel dès l'origine, et débattus ici même. Notamment la valorisation des immeubles et les frais extrêmement lourds.

"Le groupe Fairvesta Allemagne aurait annoncé à son réseau français en octobre dernier  que plus aucunes solutions commerciales ne seraient proposées en France…. jusqu’à nouvel ordre. La gestion administrative des contrats clients en cours serait désormais assurée par le siège en Allemagne. (Avec en filigrane la fermeture de ses bureaux parisiens et le départ de ses salariés en 2015) 
Le directeur attaché à la France , ainsi que la majorité des directeurs de région , n’ayant plus de revenus depuis 15 mois et l’absence de solutions produits suite à la non validation de la gamme Alocava par L’AMF , ainsi que les remarques de l’ACPR sur le contrat d’assurance vie de la Dravya life, auraient présenté leur démission « afin de conserver leur intégrité professionnelle et personnelle ».
 
Ce qui aurait en plus  mis le feu aux poudres, serait toutefois  des demandes écrites envoyées à la direction allemande en septembre et octobre  dernier ( restées sans réponses écrites), destinées à faire remonter les demandes légitimes des distributeurs français et leurs clients sur des sujets primordiaux, suite aux nouvelles obligations AIFM de 2014.
 
L’objectif étant de comprendre et ainsi de pouvoir expliquer la stratégie et la pérennité de l’entreprise à travers des réponses claires sur :
 
Les formules de calcul des fonds (suite à des annonces de rentabilité en forte baisse  pour 2014),
les lourds frais de gestion, la prise en charge de l’avance de l’impôt allemand,
l’engagement de participation bénéficiaire,
les achats, les ventes (le taux de rotation et les vacances locatives du parc immobilier !)
et la sincérité sur la valeur réelle de l’ensemble du parc immobilier.
 
Malgré des réunions investisseurs clients qui seraient toutefois organisées en France, début décembre à Paris, Nantes et Lyon, de lourdes inquiétudes demeurent."
115. Benjamin CLAVEL - 16 novembre 2015
Très intéressant merci.

Pour les investisseurs il ne reste plus qu'à croiser les doigts.
116. Francis Dumont - 1 décembre 2015
QUAND L’AMF FERME LA PORTE À FAIRVESTA,
FAIRVESTA PASSE PAR LA FENETRE ?

Le dernier fonds immobilier lancé par fairvesta, le fonds « Alocava XII, GmbH & Co KG » lancé dans le nouveau cadre des FIA selon la nouvelle norme AIFM, a vu son passeport de commercialisation refusé par l’AMF pour sa distribution auprès de la clientèle des particuliers en France.

Ainsi, après la gamme des fonds « Mercatus », pour lesquels l’AMF avait publié plusieurs mises au point, le groupe allemand de Tübingen se retrouve aujourd’hui sans possibilité de distribuer son nouveau fonds en France dans le cadre légal.

Toujours prêt à relever des défis et à effectuer des contournements, le groupe a décidé la création au Liechtenstein d’une Coopérative Européenne basée sur l’immobilier.

Le groupe a donc procédé à la création de la société « Adamas SCE » (http://www.adamas-sce.com). Société Coopérative à la transparence douteuse et qui se veut non tenue aux obligations de contrôle par les organes de régulation français, mais distribuée et animée par d’anciens directeurs du groupe fairvesta. D’ailleurs, l’annonce publique en est faite lors des réunions d’informations du groupe de ces derniers jours.
Ils proposent à des CIF de distribuer ce « produit » très alternatif, ou les « clients » sont des membres adhérents à une coopérative de droit européen.
Le groupe compte attiser l’intérêt des professionnels en distribuant une commission d’acquisition de 7% et majorée à 10% jusqu’au 31/03/2016 ...
Personnellement je n’engagerais pas ma responsabilité professionnelle sur un produit de ce type. Nous ne savons que trop les dommages causés par d’autres coopératives par le passé.
« Notre coopérative n’est pas concernée par la législation sur les fonds d’investissement alternatifs … » Clame la direction du groupe ! Toutes les dérives sont donc envisageables.

Il est intéressant de noter que le membre « de base » verse sa participation augmentée de frais d’entrée de 5% mais qu’il ne possède aucun droit de vote ni de regard sur la gestion de la coopérative.
Pour acquérir un droit de vote, il faut s’acquitter d’un droit d’entrée de 15%. Autant dire que rares seront les « coopérateurs » désireux de passer à la caisse pour pouvoir voter (Ceci constitue une discrimination flagrante au principe d’équité et d’égalité de traitement des investisseurs).
La direction pourra ainsi tout maitriser avec pratiquement aucun contrôle de ceux qui fourniront les capitaux.
Les « clients » apprécieront.

Le modèle économique est fumeux et les perspectives de rendement soumises à des interrogations, au vu des résultats 2014 des fonds immobiliers de fairvesta.
Dans tous les cas aucun dividende ou versement n’est attribué avant la dixième année puisque seul le capital est récupéré à raison de 6% par an.

Lorsque les instances de régulation ferment les portes, certains n’hésitent pas à entrer par les fenêtres…
Souhaitons toutefois qu’aucun professionnel agréé CIF défendant une éthique professionnelle et personnelle, ne puissent entrainer ses clients dans une telle aventure…
117. cjdp - 7 juin 2016
Et que pensez vous de ceci ? Il semblerait qu'ils ne doutent de rien ?!?
http://integrity-first.eu/qui-sommes-nous/
118. Pierre Manzoni - 11 juin 2016
On ne se refait pas semble t'il. Mais certains osent tout.

La page dédiée aux produits est assez savoureuse, vu que la plupart des types de placements proposés ont très mauvaise presse et on déjà fait l'objet de vives critiques de la part des professionnels de la gestion de patrimoine sérieux, quand ce n'est pas de la part de l'AMF ou carrément de tribunaux ayant déjà jugés des litiges :

- immobilier décoté en Allemagne (tiens tiens...)

- vinaigre balsamique (je comprends mieux les mises en garde ironiques du président de la Compagnie des CGPI)

- arts et manuscrits (on ne compte plus les procès en ce domaine)

- immobilier parisien décoté (connaissant bien le marché parisien, je sais qu'il n'y existe pas de "décote")

etc...

De toute façon, une société basée au Liechtenstein qui s'adresse à des investisseurs français... la finalité du montage est assez claire.
119. Jacques Pert - 15 juin 2016
je m'interroge sérieusement sur la rendement des investisseurs quand les soi disant CGP qui commercialisent ADAMAS sont rémunérés 10% ...(preuve à l'appui) auxquels s'ajoutent la rémunération du Directeur régional, certainement 2 à 3%. De plus la sté basée au Lichtenstein ça sent la fraude fiscale.

Quand aux guignols qui commercialisent le vinaigre balsamique ou l'or, tous anciens Raëliens..( voir sur internet
leur probité...) l'Acpr devrait s'y intéresser si ce n'est déjà fait

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