11 juillet 2012 par Benjamin CLAVEL

Cristal Rente est une SCPI de rendement gérée par InterGestion, une société de gestion « challenger ». Cette SCPI présente pour moi 2 grandes innovations qui méritent d’être analysées: un positionnement sur des classes d’actifs délaissées par les SCPI et des frais de souscription dégressifs en fonction du montant de la souscription. Voyons ensemble comment tout ça fonctionne.

La société de gestion InterGestion:

Bien comprendre comment fonctionne une SCPI c’est selon moi d’abord comprendre qui sont les personnes qui la gèrent. Commençons donc par faire le point sur la société de gestion, InterGestion.

InterGestion existe depuis plus de 20 ans et est une société de gestion que je qualifie de « challenger ». Pourquoi ? Parce qu’avec ses 250 millions d’encours sous gestion elle est de taille très modeste en face des poids lourds du secteur comme Perial qui gère par exemple la SCPI PFO2 (1,2 milliard sous gestion au total) ou La Française AM (plus de 7 milliards d’Euros). Pour exister face à de tels mastodontes il n’y a pas 36 solutions: il faut innover.

Ainsi InterGestion a développé une expertise reconnue sur des marchés de niches comme les SCPI Malraux.

Au final, on ressent bien cet esprit d’innovation et ce souhait de se positionner sur des marchés de niche dans la SCPI Cristal Rente que je vous vous présenter plus en détails.

Cristal Rente, une SCPI de rendement qui se positionne sur des actifs délaissés:

Les SCPI de rendement se positionnent en général sur 2 classes d’actifs: les bureaux et / ou les commerces (si vous avez besoin d’un éclairage sur les SCPI je vous invite à lire mon article sur les atouts des SCPI).

Mais Cristal Rente se démarque en se positionnant sur 3 classes d’actifs, dont 2 sont généralement oubliées:

• les lots de parking: la société de gestion s’intéresse aux lots de parking, uniquement situés dans les grandes agglomérations. Les parking sont une classe d’actifs qui peut avoir de l’intérêt car le rendement locatif est bon mais si et seulement si ils sont achetés en lots (l’achat à l’unité comprend trop de frais pour que l’opération soit réellement rentable).
• l’immobilier résidentiel  « dynamique »: InterGestion va principalement s’intéresser à des biens loués via un bail commercial (résidence étudiante, EHPAD, résidence d’affaire) qui seront achetés sur le marché secondaire à un prix largement décoté. Si vous avez lu mon article sur les risques du LMNP vous savez qu’un des risques pour un investisseur particulier qui investit dans ce domaine est qu’il est très difficile de revendre sans perte. Et bien InterGestion profite du fait qu’il n’y ait que très peu d’acheteurs sur ce marché de la revente (le marché secondaire) pour acquérir des biens à des prix relativement faibles et donc avoir un rendement intéressant.
• les murs de boutiques: c’est une classe d’actifs « classique » pour une SCPI, très sécuritaire, qui permettra à Cristal Rente de bénéficier de revenus réguliers confortables puisque les emplacements commerciaux bien situés s’arrachent à la location.

Les frais de Cristal Rente:

Toutes les SCPI prélèvent des frais lors de la souscription qui ont pour objet de rémunérer la prospection des capitaux et d’assurer le remboursement de tous les frais engagés pour l’acquisition de nouveaux immeubles. Ce sont par exemple les frais d’études et de recherche de biens, la TVA,  ou les droits d’enregistrement et frais de notaire. En règle générale ils tournent autours de 10 ou 12 % TCC, soit sensiblement la même chose que pour un achat immobilier en direct (si vous achetez un appartement par exemple vous allez payer environ 7 % de frais de notaire + 5 % de frais d’agence). Et à ma connaissance toute les SCPI actuelles prélèvent des frais de souscription fixes, ce qui veut dire que tous les souscripteurs payent la même chose (en pourcentage bien entendu, pas en Euros) qu’ils investissement 5 000 ou 500 000 €.

Cristal Rente comprend elle des frais de souscription dégressifs.

Nombre de parts	Frais HT	Frais TTC
0 à 199	9,20%	11 %
200 à 599	8,36%	10 %
600 à 999	7,53%	9 %
1000 à 1999	6,27%	7,50%
2000 à 2999	4,18%	5, %
plus de 3000	3,34%	4%

 

Pour information la part vaut actuellement 1000 €, ce qui veut dire que pour bénéficier du tarif le plus bas il faut investir la bagatelle de 3 millions d’Euros… Et même le premier palier de réduction commence à 200 000 € de souscription.

L’idée était bonne, mais à mon avis ça ne va pas concerner grand monde malheureusement.

 

Pour ce qui concerne les frais de gestion ils se situent là encore dans la moyenne du marché à 11 % TTC des revenus encaissés par la SCPI >>> les revenus distribués étant toujours communiqués nets de frais de gestion, ces frais sont « transparents » pour l’investisseur.

Les principales caractéristiques techniques de Cristal Rente:

Que me reste t’il à vous dire sur Cristal Rente ?

Le minimum de souscription est de 2 parts, soit 2 000 € ce qui est très accessible.

La SCPI a été créée en avril 2011 et est en phase de lancement. Les premières acquisitions ont été faites et d’autres sont à l’étude. La société de gestion envisage de payer les premiers loyers à partir du 3ème trimestre 2012 et nous en saurons donc plus à ce moment là sur le rendement que l’on peu en attendre, mais on peut raisonnablement penser qu’en vitesse de croisière le rendement net de frais de gestion sera de l’ordre de 5 % pour l’investisseur.

Pour en savoir plus je vous invite à regarder la vidéo de présentation ci-dessous :

Si vous préférez la lecture, vous pouvez consulter la fiche de présentation synthétique de Cristal Rente.

Bilan:

Vous l’avez compris, si les murs de boutiques sont une classe d’actifs que l’on retrouve fréquemment dans les portefeuilles des SCPI, la présence d »immobilier résidentiel dynamique de type résidence gérée et de lots de parkings représente une vraie innovation pour Cristal Rente.

Pour l’investisseur individuel qui serait désireux de se positionner sur ces classes d’actifs mais qui n’aurait pas les moyens financiers de suffisamment diversifier et / ou pas l’envie de s’embêter avec la gestion de biens immobiliers en direct, Cristal Rente est donc une solution attractive.

Toutefois, son jeune age (et donc le peu de recul que nous avons sur une telle stratégie) ainsi que la faiblesse actuelle de son encours (et donc sa faible diversification) doivent inciter à la prudence. Pour moi Cristal Rente est une SCPI intéressante, mais qui doit venir en diversification dans le cadre d’une stratégie SCPI globale. Ainsi un investissement à hauteur de 10 ou 20 % de votre encours total en SCPI me semble raisonnable. Bien entendu, toute situation étant particulière, je ne peux que vous recommander de vous appuyer sur un professionnel de la gestion de patrimoine pour étudier un projet d’investissement en SCPI.