Eurovalys, une nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier allemand Retour

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Alors que le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers >>> si vous ne savez pas ce qu’est une SCPI je vous invite à lire à cet article), qui existent depuis les années 60, connait un très fort développement ces dernières années, les sociétés de gestion essayent de se démarquer par des offres innovantes. Parmi d’autres stratégies de diversification nous avons vu émerger, en 2014, des SCPI dédiées à l’immobilier en Allemagne: Novapierre Allemagne et LFP Europimmo. Et depuis le 22 juillet 2015 une nouvelle SCPI s’ouvre au public sur cette thématique: Eurovalys. En quoi se distingue t’elle des SCPI existante ? Semble t’elle prometteuse ? Voyons cela ensemble.

La société de gestion: Advenis

Gérer une SCPI d’entreprise, et particulièrement une SCPI en Allemagne, n’étant pas une chose facile il est essentiel selon moi de s’intéresser à la société de gestion avant de se faire un avis: a-t’elle les compétences et les moyens de ses ambitions ?

Dans le cadre d’Eurovalys, la société de gestion est Advenis (connue sous le nom d’Avenir Finance jusqu’en juillet 2015). Le groupe existe depuis 1995, et est coté sur l’Eurolist C depuis 1998. La société gère au total 7 milliards d’Euros d’actifs financiers et immobiliers et emploie 500 personnes, en France et en Allemagne.

En Allemagne le groupe est présent depuis 2005 et gère 70 immeubles, répartis dans 24 villes. Cela représente 1 milliard d’Euros d’actifs sous gestion, avec 880 locataires.

Les voyants semblent donc au vert sur ce point: le groupe est solide, expérimenté, et dispose d’équipes en Allemagne afin de sourcer les acquisitions de sa SCPI.

 

Pourquoi investir sur une SCPI qui achète des biens en Allemagne ?

 

Pour diversifier ses avoirs

Alors que pour des investissements financiers, en actions ou en obligations, les investisseurs vont naturellement chercher à diversifier leurs avoirs au niveau international ça n’est pas encore le cas pour les actions immobiliers. Mais est-ce réellement pertinent de détenir 100 % de son patrimoine immobilier en France ? Peut-être pas. 

Alors bien sur il n’est pas évident d’aller investir soi même en immobilier à l’étranger, mais le faire via une SCPI est très simple.

 

Pour son marché immobilier stable

Première économie européennes et quatrième puissance économique mondiale l’Allemagne est un pays stable politiquement, bien géré qui dispose d’un marché immobilier peu soumis à des variations. Par ailleurs son marché immobilier d’entreprise est très bien réparti entre les principales villes du pays: Munich, Francfort, Berlin, Hambourg, Stuttgart, Cologne, …

Les rendements locatifs sont eux aussi très stables.

 

Pour sa fiscalité favorable

Le système est complexe et un peu long à expliquer sur cet article (dont ça n’est pas l’objet) mais l’application de la convention fiscale franco-allemande abouti à une taxation très favorable des revenus fonciers générés par la SCPI:

  • taxation à la source de 15,825 % en Allemagne
  • taxation en France qui dépend du différentiel entre le taux marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition
  • pas de prélèvements sociaux

Prenons un exemple simple: soit un célibataire sans enfant qui serait imposé à la tranche marginale de 30 %:

  • s’il achète des parts de SCPI investies en France et qu’il touche 3000 € de revenus fonciers alors il va payer 1 365 € d’impôts + prélèvements sociaux
  • s’il achète des parts de SCPI investies en Allemagne et qu’il touche là aussi 3 0000 € de revenus fonciers alors il ne va payer, au total, que 755 € d’impôts. 

Un bémol toutefois: il n’est pas intéressant de financier l’acquisition de parts de SCPI investie en Allemagne via un crédit immobilier puisqu’il ne serait alors pas possible de déduite les intérêt d’emprunt des revenus fonciers. Une SCPI allemande est donc plutôt adaptée à des investisseurs qui disposent d’un capital à investir.

 

Quelles sont les particularités d’Eurovalys ?

Ouverte au public depuis le 22 juillet 2015 Eurovalys a pour objectif de se positionner sur trois types d’actifs immobiliers en Allemagne:

  • des bureaux
  • des hotels
  • des commerces de centre ville

Elle devrait donc être bien diversifiée.

Le minimum d’investissement est de 1 000 €, soit une part.

Les frais de souscription sont de 11,4 % TTC et les frais de gestion de 12 % des revenus encaissés par la SCPI, des taux « habituels » pour une SCPI d’entreprise.

La durée d’investissement recommandée est de 9 ans.

Un point important à noter: la SCPI dispose déjà de 15 millions d’Euros de capital, ce qui va lui permettre de boucler ses premières acquisitions dès cet été, et donc de pouvoir distribuer des revenus rapidement. Cette somme provient de la société de gestion, pour un million d’Euros, et d‘une compagnie d’assurance, Ageas, pour 14 millions d’Euros. Qu’une compagnie d’assurance fasse confiance à cette SCPI avant même son lancement officiel est pour moi un élément très rassurant.

 

 

 

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