Préparer sa retraite en investissant dans la nu-propriété de parts de SCPI Retour

une ampoule lumineuse

Si vous êtes un lecteur régulier de ce blog vous avez déjà que les SCPI sont de formidables outils pour se procurer des revenus réguliers. Et vous n’êtes pas sans savoir que pour un retraité bénéficier de placements qui lui assurent des revenus réguliers est prioritaire. Nous allons donc voir dans cet article comment il est possible de se préparer des revenus réguliers pour la retraite en investissant dans la nu-propriété de parts de SCPI.

 

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Le principe de base: le démembrement temporaire de propriété

Le démembrement de propriété consiste à « découper en deux » la propriété d’un bien entre:

  • l’usufruit: le droits d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus
  • la nu-propriété: le droit de posséder le bien sans pour autant pouvoir l’utiliser

S’il est bien entendu possible de faire ce découpage de manière définitive (c’est une stratégie que je développerai dans un prochain article), ici l’idée c’est de faire de découpage de façon temporaire (5 ou 10 ans par exemple). A l’issue de cette durée de démembrement temporaire l’usufruit s’éteint automatiquement et par conséquent le nu-propriétaire récupère gratuitement la pleine propriété. Bien entendu le prix que l’usufruitier et le nu-propriétaire payent au départ tiennent compte de cela.

Exemple chiffré

Pour y voir plus clair prenons un exemple simple: un démembrement temporaire sur 10 ans sur une part de SCPI qui vaudrait 100 € et qui rapporterait 5 € de revenus annuels pendant les 10 années.

L’usufruitier va payer 35 € et pendant 10 ans c’est lui qui va toucher les revenus. Il va donc récupérer au total 50 € de revenus fonciers sur 10 ans (ces revenus seront imposés comme tout revenu foncier). Au  bout des 10 ans il perd son usufruit et il ne reste donc aucun capital. Acheter uniquement l’usufruit ne comporte pratiquement aucun intérêt pour un particulier (sauf cas particulier) du fait de la fiscalisation des revenus fonciers dégagés, par contre pour une entreprise l’intérêt et certain mais je ne vais pas le développer ici puisque ça n’est pas le sujet.

Le nu-propriétaire lui va payer 65 € par part. Pendant 10 ans il ne va toucher absolument aucun revenu, mais au bout des 10 ans il récupère la pleine propriété des parts de SCPI (sans rien payer ni subir aucun impôt) et il est donc à la tête d’un capital de 100 € et à partir de là c’est lui qui va toucher les 5 € de revenu annuel. Sur les 10 premières années le TRI (Taux de Rendement Interne = le rendement annuel de l’opération) pour le nu-propriétaire est de 4,4 % net d’impôts et de prélèvements sociaux.

Dans quels cas cette stratégie est-elle intéressante ?

Vous l’avez compris cette stratégie a 2 vertus:

  • enrichir l’investisseur pendant 10 ans: un rendement annuel net de 4,4 % ça n’est pas si mal non ? 😉
  • lui permettre de bénéficier de revenus réguliers une fois les 10 années écoulées >>> mais attention ces revenus seront alors fiscalisés (revenus fonciers)

Si on fait un point sur les différentes stratégies existantes pour un particulier pour investir en SCPI on peut également déterminer les « profils » pour lesquels elles sont les plus adaptées:

  • achat de parts de SCPI à crédit: idéal pour un investisseur qui n’a pas de capital initial à placer puisqu’il lui suffit alors de l’emprunter. C’est aussi très intéressant dans les périodes de taux d’intérêt bas, comme actuellement, puisque l’effet de levier est alors considérable et même un investisseur qui dispose d’un capital peut alors avoir intérêt à ne pas s’en servir pour financer ses SCPI qu’il achètera donc à crédit.
  • achat de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie: très intéressant pour un particulier disposant d’un capital et qui ne souhaite ou ne peut pas avoir recours au crédit immobilier. Dans une optique de revente des parts ou de transmission du capital l’enveloppe fiscale assurance-vie est évidemment très attractive.
  • achat de la nu-propriété de parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement temporaire: très intéressant pour un investisseur qui est lourdement imposé sur son revenu pendant les 10 années du démembrement puis qui le sera beaucoup moins par la suite >>> c’est le cas de beaucoup de personnes qui ont un revenu important pendant leur période d’activité et une retraite nettement plus faible puisque alors leur taux marginal d’imposition diminue fortement. Par ailleurs pendant 10 ans l’investisseur n’aura pas à déclarer sa nu-propriété dans son patrimoine taxable à l’ISF et il pourra donc réaliser une économie d’impôt non négligeable pendant toute cette période s’il est assujetti à cet impôt.

Bref il est très important d’arriver à déterminer quel est le montage le plus adapté à votre situation et pour cela il me semble indispensable d’avoir recours à un professionnel de la gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller. Je vois trop souvent des particuliers qui se sont lancés dans un montage pas du tout optimal et qui se retrouvent dans une situation inconfortable parce qu’ils ne sont pas posés les bonnes questions avant de se lancer.

Enfin concernant le démembrement temporaire de parts de SCPI il est important de savoir que toutes les SCPI ne le permettent pas forcément. De même comme l’achat de l’usufruit et de la nu-propriété doit impérativement se faire en même temps le problème de trouver une contrepartie peut se poser (vous êtes intéressé par la nu-propriété >>> il faut trouver qqun d’intéressé par l’usufruit sur la même durée et pour la même quantité de parts) . Certaine sociétés de gestion de SCPI organisent le marché et permettent à des contre-parties de se trouver mais ça n’est pas toujours le cas. Là aussi passer par un professionnel de gestion de patrimoine pourra sans doute vous permettre de trouver rapidement chaussure à votre pied.

Commentaires

1. Linette - 13 mai 2013
Et bien c'est une manière de voir que je ne connaissais pas, merci d'avoir partagé avec nous...
2. Sophie - 16 mai 2013
Je suis CGPI et je salue la qualité et la clarté de votre article, dont je partage entièrement l'analyse.

Je me permets d'ajouter une petite précision fiscale à l'intention des lecteurs : dans le cas où l'acquisition de nue-propriété est financée par un emprunt, les intérêts ne pourront pas être déduits des autres revenus fonciers de l'investisseur; alors que si l'on achète de la pleine-propriété, ou bien de la nue-propriété d'un bien immobilier en direct, c'est possible. Ce qui n'enlève rien à l'intérêt global de l'opération.
3. Benjamin CLAVEL - 16 mai 2013
Merci pour cette précision Sophie. En fait c'est tellement naturel pour moi de financer la nu-pro de parts de SCPI uniquement avec du cash, sans crédit, que j'ai effectivement oublié de le rappeler...
4. victor - 16 mai 2013
J'ai bien apprécié ton article, bien que je ne suis pas un As en finance mais ça vaut le détour. Donc petite question, si on en croit ce que dit Sophie, ce n'est pas conseillé d'utiliser un emprunt comme source de financement ?
5. Benjamin CLAVEL - 16 mai 2013
Oui c'est ça. Ce montage est intéressant si on dispose de cash à investir, sinon il vaut mieux acheter la pleine propriété des parts (le montage classique donc).
6. NégoFioul - 8 juin 2013
Bonjour,
Lorsque nous investissons dans une SCPI, connaît-on la manière dont est géré le bien ? En effet, comment s'assurer que l'entretien du bâtiment, l'énergie, ..., ne sont pas sur-payés, au détriment du rendement financier ?
7. Benjamin CLAVEL - 8 juin 2013
Chaque investisseur reçoit chaque année le bilan complet de la SCPI dans lequel tout est détaillé (les comptes, les travaux effectués, le suivi des location / relocations, ...). Par ailleurs une assemblée générale se tient chaque année et chaque associé est bien entendu invité à venir y participer.
8. Confucius - 18 août 2013
Bonjour,

On recommande souvent l'achat de nue-propriété aux personnes les plus imposees. Pour autant, si je reprends votre exemple avec une personne tres faiblement imposee (TMI a 5.5%) a 5.5%+15.5%=21%, les revenus nets de la SCPI percus seront de 5%-21%=3.95%, soit un rendement plus faible que de prendre la nue-propriete.
Bref, est ce que ce montage n'est pas intéressant quelque soit son imposition ?

Cordialement,
Confucius
9. Benjamin CLAVEL - 18 août 2013
Bonjour,
ça peut effectivement s'envisager y compris avec une imposition faible. Mais il ne faut pas avoir besoin des revenus pendant la période de différé. Or en général les personnes qui ont une faible imposition ont des revenus faibles et sont plutôt intéressés par toucher des revenus complémentaires s'ils ont un capital à investir.

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