Quelle assurance-vie choisir pour acheter des SCPI ? Retour

Dans quelle direction aller ?

Alors que les SCPI, qui existent depuis les années, connaissent actuellement un fort engouement de la part des particuliers en quête de rendement (3 milliards d’Euros de collecte en 2014),  nombreux sont les investisseurs qui s’interrogent sur la pertinence de loger leurs parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Si cette question vous intéresse je vous invite à relire mon article dédié: »investir en SCPI de rendement dans un contrat d’assurance-vie ».

Une fois la décision prise d’investir en SCPI dans le cadre fiscal de l’assurance-vie il reste cependant un problème de taille: sur quel contrat réaliser cet investissement. Car tous les assureurs ne le proposent pas et, comme, nous le verrons, les conditions peuvent être très différentes d’un assureur à l’autre. Alors quels sont les critères à prendre en compte quand on souhaite acheter des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ? Quels sont les meilleurs contrats pour le faire ?

Les critères de sélection:

Voici les points essentiels à prendre en compte, dans un ordre aléatoire (tous sont importants):

 

Quelles sont les SCPI disponibles ?

C’est bien entendu le 1er critère à prendre en compte: quelles sont les SCPI disponibles ? Au delà du nombre de SCPI proposées on s’attachera avant tout à leur qualité: historique de performance et surtout potentiel pour les années à venir, car c’est bien l’avenir qui vous intéresse et non pas le passé.

Toutes les SCPI ne se valant pas il vaut mieux miser sur le bon cheval. N’hésitez pas à contacter nos conseillers, soit via le formulaire de contact soit par téléphone au 04 38 38 10 00 pour obtenir de l’aide.

 

Quels sont les frais appliqués ?

Frais sur versement du contrat, frais d’acquisition de la SCPI, pourcentage de loyers reversés, frais éventuels lors de la revente, frais de gestion du contrat d’assurance-vie: les frais appliqués lors d’un investissement en SCPI dans un contrat d’assurance peuvent être de différente nature. Chaque contrat d’assurance-vie a des frais qui lui sont propres et au sein d’un même contrat les frais appliqués peuvent ne pas être différents selon la SCPI sélectionnée… Difficile donc de bien comparer en un clin d’oeil, il faut vraiment prendre le temps de tout prendre en compte.

Je vous recommande de faire particulièrement attention aux frais « indirects », comme par exemple la distribution partielle des loyers par l’assureur >>> il arrive que certains assureurs ne reversent aux assurés que 85 ou 90 % des loyers versés par la SCPI, il s’agit donc de frais indirects mais qui peuvent toutefois être lourds.

 

A quel prix payez vous les parts de SCPI ?

Là encore pas facile de s’y retrouver puisque les assureurs ne parlent pas tous le même langage. En effet au delà du taux de frais dont il est question les assureurs ne partent pas tous de la même référence de prix. Pour faire simple une part de SCPI peut avoir plusieurs « valeurs »:

  • le prix de souscription: c’est le prix auquel on paye la part de SCPI quand on l’achète hors assurance-vie. Ce prix intègre les frais de souscription de la SCPI (généralement de l’ordre de 10 %)
  • le prix de retrait: c’est le prix de vente de la SCPI hors assurance-vie. Pour faire simple cela correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription.
  • la valeur de réalisation: là ça se complique un peu… Cela correspond à la valeur du patrimoine détenu par la SCPI calculée par un expert indépendant. C’est donc le prix auquel pourrait se vendre l’ensemble des biens de la SCPI + la valeur de sa trésorerie éventuelle.Pour simplifier ça équivaut à ce que récupéreraient les associés de la SCPI si on venait à vendre tout ce que celle-ci possède puis à la dissoudre.  En principe la valeur de réalisation est relativement proche du « prix de retrait », mais il peut parfois y avoir des écarts significatifs.
Pas facile déjà de comprendre ça… Mais ensuite ça se complique encore puisque, partant d’une de ses 3 valeurs, l’assureurs va soit appliquer une « décote » (exemple: vous allez payer la SCPI 97 % du prix de souscription et donc profiter d’une décote de 3 %) ou une « surcôte » (exemple: vous allez payer la SCPI 106,5 % de la valeur de réalisation). Lequel est le moins cher ???? Et bien ça dépend 😉 Il faut faire le calcul à chaque fois !

Quelles sont les contraintes d’investissement ?

Les assureurs étant tenus d’assumer la liquidité des parts de SCPI détenues dans les contrats de leurs client, ils imposent un certain nombre de contraintes aux assurés afin de limiter, soit en montant soit en pourcentage des actifs, l’achat de parts de SCPI. Ainsi il n’existe à ma connaissance que 2 compagnies d’assurance qui autorisent leurs clients à placer 100 % de leur capital en SCPI (la limite fixée par les autres assureurs étant généralement fixée à 50 % de la valeur globale du contrat).

 

Au delà des SCPI, quelles sont les autres possibilités offertes par le contrat ?

Aujourd’hui vous souhaitez des SCPI mais qu’en sera t’il demain ? L’assurance-vie étant un produit d’investissement de long terme il faut évidemment prendre en compte les autres possibilités offertes par le contrat pour le cas où vous souhaitiez, maintenant ou plus tard, investir sur d’autres supports comme un fonds en Euros à capital garanti ou encore des OPCVM actions, obligations ou matière premières par exemple.

Plus les possibilités sont nombreuses, et réalisées dans des conditions favorables, et moins vous risquez d’être « frustré » si dans quelques années vous décidez de changer votre style de gestion.

 

Tableau comparatif des 3 contrats qui sont, selon moi, les plus adaptés pour acheter des SCPI:

 

contrat Frontière Efficiente Netlife Oradea Multisupport
assureur Apicil Assurances Spirica (groupe Crédit Agricole) Oradea Vie (groupe Société Générale)
minimum de versement sur le contrat 1 000 € 1 000 € 1 200 €
frais sur versement du contrat 0% 0% 5 % >>> nous contacter pour réduction
frais de gestion du contrat 0,75 % sur tous les supports 0,7 % sur tous les supports 1,193 % pour les SCPI / 0,991 % pour les autres supports
SCPI disponibles Pierre 48, Novapierre 1, Novapierre Allemagne, Interpierre 1, Patrimmo Commerce, Primopierre, Efimmo, Immorente, PFO2, Corum Convictions PFO2, Patrimmo Commerce, Primopierre, Primovie, Immofonds 4, Actipierre Europe, Elysées Pierre, Selectinvest 1, Multimmobilier 2, Edissimo, Rivoli Avenir Patrimoine, Epargne Foncière, Accès Valeurs Pierre, France Investipierre, Fructipierre, Fructirégions Edissimo, Efimmo, Multimmobilier 2, Novapierre 1, PFO2, Pierre Plus, Primopierre, Rivoli Avenir Patrimoine
Poids maximum des SCPI dans le contrat 50 % de l’encours global 100 % de l’encours global 100 % de l’encours global
Minimum et maximum de versement en SCPI Minimum de 10 000 € par SCPI / Maximum variable selon SCPI Minimum 1000 € Minimum 1200 € / Maximum variable selon SCPI
Ristourne moyenne sur le prix de souscription des SCPI ristourne moyenne de 2,5 % par rapport au prix de souscription ristourne moyenne de 2,5 % par rapport au prix de souscription ristourne moyenne de 2,5 % par rapport au prix de souscription
Taux de distribution des revenus 100% 100% 100%
Possibilité d’investir mensuellement en SCPI de manière automatique Non Non Oui
Sur quels supports sont versés les revenus des SCPI ? Soit en parts de SCPI, soit sur le fonds en Euros (au choix) Réinvestissement en parts de SCPI Au libre choix de l’assuré (SCPI, Fonds Euro, Unités de Compte)
Autres contraintes ? non non Pas de possibilité d d’arbitrage ou de rachat partiel pendant 5 ans. Un rachat total reste possible cependant.

 

Article publié initialement le 8 février 2013 et mis à jour le 22 avril 2015.

 

Pour plus d’informations nos conseillers sont à votre disposition au 04 38 38 10 00.2

Commentaires

1. guy FRANCOIS - 22 mars 2016
Bonjour,
je m'interesse aux contrats ass vie netlife pouvant comporter des scpi commerces et surfaces pro, seriez vous en mesure de m'adresser une documentation comprenant egalement les uc et un fond euros (quels taux 2015 et precedentes).

En vous remerciant
cordialement
2. Benjamin CLAVEL - 23 mars 2016
Bonjour,
vous allez recevoir la documentation par mail.
Bien cordialement,
Benjamin Clavel

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