9 novembre 2018 par Benjamin CLAVEL

Si vous faites partie des Français qui ont la chance d’être propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location vous n’avez pas manqué de constater que l’administration fiscale avait la main particulièrement lourde concernant la taxation des revenus fonciers. Car au barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut monter jusqu’à 45 %, s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux. Et évidemment pour les propriétaires de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qui ont le vent en poupe depuis quelques années (à raison !), c’est la même chose. Sauf que… depuis 2013 il est possible d’investir dans des SCPI spécialisées dans l’acquisition d’immeubles en Allemagne. Et dans ce cas… les choses sont bien différentes ! Nous verrons par ailleurs que, au delà d’un traitement fiscal bien plus favorable, ces SCPI allemandes permettent aux investisseurs de bénéficier d’un rendement confortable et d’une bonne diversification de leur patrimoine.

Novapierre Allemagne et Eurovalys, les 2 SCPI 100 % investies en Allemagne

Si une très grande partie des SCPI s’est mise à acheter peu à peu quelques immeubles en Allemagne, il n’existe à ce jour en France que 2 SCPI qui sont 100 % spécialisées sur l’immobilier outre-Rhin: Novapierre Allemagne et Eurovalys. Fort heureusement elles sont toutes les deux de bonne qualité, et surtout elles sont très complémentaires car positionnées sur des types d’immeubles différents. Ainsi, le plus souvent, nous proposons à nos clients de répartir leur investissement sur les deux s’il s’avère que les SCPI allemandes sont adaptées à leur profil et à leurs objectifs.

En voici une présentation rapide:

Diversification, rendement et… fiscalité !

Si au chapitre des inconvénients il convient de noter qu’il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier pour une SCPI allemande que pour une SCPI française (mais nous y arrivons cependant), choisir une SCPI allemande présente au moins 3 avantages par rapport à une SCPI française:

• Cela permet de diversifier son patrimoine Outre-Rhin, dans la 1ère puissance économique de la zone Euro. L’immense majorité des investisseurs immobiliers français détiennent 100 % de leurs actifs immobiliers… en France. Est-ce vraiment une bonne idée ? Ne serait-il pas plus sage de ne pas mettre ses œufs dans le même panier ?
• Les deux SCPI allemandes affichent un taux de distribution (net de la fiscalité prélevée à la source en Allemagne) supérieur à la moyenne de rendement du marché en 2017 (4,43 %)/.
• Et surtout… au niveau fiscal, l’écart de traitement est considérable comme je vais vous l’expliquer ci-après.

Un traitement fiscal très différent:

Si vous détenez des parts de SCPI investies à 100 % dans des immeubles situés en France alors il faut payer l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif habituel, mais aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si en revanche vous détenez des parts de SCPI investies à 100 % dans des immeubles situés en Allemagne alors, en vertu de l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers de source allemande (revenus locatifs et plus-values de cession des biens immobiliers de la SCPI) sont imposables en Allemagne. Ces revenus supportent l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %. Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande, qui sont également soumis à l’impôt sur le revenu en France (selon la Tranche Marginale d’Imposition), bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus (calculé sur la base du Taux Moyen d’Imposition), ce qui revient à exonérer en grande partie les revenus de source allemande. Les prélèvements sociaux ne sont pas appliqués en France sur ces revenus.   Vous n’avez pas tout compris ? C’est pas grave, prenons 3 exemples.

Exemple numéro 1: couple avec 2 enfants mineurs (3 parts fiscales) / 80 000 € de salaires par an / Taux marginal d’imposition  30 % / taux moyen d’imposition 8,9 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement si ce couple achète des parts de SCPI qui rapporte 4,7 % brut.

Vous le voyez au final le rendement net qui va dans la poche de ce couple est bien plus élevé >>> presque 50 % de rendement net supplémentaire en choisissant une SCPI investie en Allemagne plutôt qu’une SCPI investie en France !

Exemple numéro 2: célibataire sans enfants (1 part fiscale) / 50 000 € de salaire par an / Taux marginal d’imposition  30 % / taux moyen d’imposition 15,6 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement si cette personne achète des parts de SCPI qui rapporte toujours 4,7 % brut.

L’écart est ici encore plus énorme (car l’écart entre le taux moyen et le taux marginal est plus faible) >>> cet investisseur obtient, pour un rendement brut équivalent, 62 % de revenu net supplémentaire en choisissant une SCPI allemande !

Exemple numéro 3: couple avec 2 enfants mineurs (3 parts fiscales) / 50 000 € de salaires par an / Taux marginal d’imposition  14 % / taux moyen d’imposition 3 %

Voyons ce qu’il se passe fiscalement pour ce couple bien plus modeste, toujours avec les mêmes SCPI.

Là encore, et même avec des revenus bien plus modeste et une fiscalité « française » plus réduite, le gain est considérable en optant pour une SCPI allemande >>> près de 30 % de revenu net supplémentaire.

Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous aider à déterminer si ce type de support est ou non adapté à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.