SCPI: capital fixe ou capital variable ? Retour

Immeuble moderne

Choisir des SCPI n’est pas aisé car de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Parmi ceux-ci un point pourtant crucial n’est pas toujours pris en compte par les investisseurs particuliers: la SCPI est-elle à capital fixe ou à capital variable ? Nous allons voir ensemble que celà change pas mal de chose et doit donc être pris en considération avant de sélectionner une SCPI.

La SCPI à capital fixe se confronte à un carnet d’ordres

Dans une SCPI à capital fixe le montant total des souscriptions est fixé dès le départ (et donc limité).

Une fois le capital social intégralement souscrit les achats de nouvelles parts ne sont possibles qu’en cas d’augmentation de capital, proposée par la société de gestion et votée par les actionnaires en assemblée générale. Or il peut très bien ne jamais y avoir d’augmentation de capital ou alors de manière très espacée dans le temps. Les parts souscrites lors d’une augmentation de capital supportent des frais de souscription (généralement entre 8 et 12 % de l’investissement).

Faute d’augmentation de capital un investisseur qui souhaiterait acquérir des parts de la SCPI devra passer par le marché secondaire et son fameux « carnet d’ordres »,  comme en bourse. La société de gestion centralise les ordres d’achat et vente (chacun indique le nombre de parts qu’il souhaite acheter ou vendre ainsi que le prix souhaité) et une exécution se fait si vendeurs et acheteurs s’entendent sur un prix. Le mécanisme est donc le même que pour des actions cotées en bourse, avec les aléas qui vont avec puisque:

  • un vendeur peut être amené à baisser son prix s’il n’y a que peu ou pas d’acheteurs
  • un acheteurs peut être forcé à augmenter son offre s’il n’y a pas ou peu de vendeurs

Au final le prix d’achat / vente des parts peut être totalement déconnecté de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI puisqu’il ne dépend que de l’offre et de la demande. C’est un point essentiel à garder en tête pour tout investisseur qui devra forcément passer par ce système de carnet d’ordres lorsqu’il désirera vendre ses parts.

A noter: Sur le marché secondaire des frais d’enregistrement de 5 % sont à payer par l’acheteur (ce qui n’existe pas sur une SCPI à capital variable).

Au chapitre des avantages de la SCPI à capital fixe on cite en général le fait qu’il est plus facile pour la société de gestion de maitriser la collecte et donc de faire des investissements nouveaux seulement quand celà est favorable. En effet c’est elle qui décide de proposer ou non de lancer une augmentation de capital.

 

La SCPI à capital variable affiche elle clairement son prix d’achat et de vente

Dans une SCPI à capital variable, la forme ultra majoritaire dans les SCPI créée ces dernières années, tout se passe d’une manière bien différente. En effet les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à tout moment à un prix déterminé à l’avance par la société de gestion (le prix de souscription). De même le prix de vente des parts est déterminé par la société de gestion (le prix de retrait). La différence entre le prix de retrait et le prix de souscription ce sont les frais de souscription (qui tournent le plus souvent entre 8 et 12 % de l’investissement).

Par conséquent le prix de part est plus stable puisqu’il ne peut pas y avoir de spéculation et d’écart par rapport à la valeur du parc immobilier de la SCPI. En effet la société de gestion ne fixe pas arbitrairement le prix de souscription et le prix de retrait. Elle doit le faire, via un processus très encadré, en tenant compte de la valeur réelle du parc immobilier détenu.

Le marché secondaire, pour le vendeurs, est organisé par la société de gestion: les achats compensent les ventes. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs alors la SCPI émet de de nouvelles parts en procédant à une augmentation de capital (d’où le terme de capital variable).

Si en revanche il y a plus de vendeurs que d’acheteurs alors au bout d’un certain temps (en général quelques mois) les parts en attente de vente sont dites « annulées » c’est à dire qu’elles sont rachetées par la SCPI (au prix habituel) qui diminue ainsi son capital social.

Le marché des parts est ainsi plus fluide, sauf si les ventes devaient être énormes par rapport aux achats. Dans cette situation extrême un mécanisme est prévu: la création d’un fonds de réserve. Toutefois la liquidité n’est pas assurée pour autant et en cas de crise importante (chute des prix de l’immobilier et donc du nombre d’acheteurs potentiels alors que les vendeurs sont nombreux) l’investisseur peut être amené à attendre longtemps avant de pouvoir céder ses parts. Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct le marché des SCPI n’est donc pas aussi liquide qu’un placement financier.

Deux autres points à noter sur les SCPI à capital variable:

  • du fait de la stabilité de leur prix de souscription elles sont plus faciles à financer à l’aide d’un crédit immobilier
  • la collecte peut être momentanément stoppée par la société de gestion si elle estime qu’elle n’est plus en mesure de réaliser des acquisitions intéressantes

 

Notre choix: les SCPI à capital variable

En prenant en compte ces différents éléments nous avons décidé de ne proposer sur notre site que des SCPI à capital variable. Bien entendu, si une opportunité bien spécifique se présentait sur une SCPI à capital fixe (SCPI hors du commun, forte baisse du prix de part, …) nous pourrions être amené à proposer des SCPI à capital fixe mais cela restera à priori exceptionnel.

N’hésitez pas à consulter notre sélection de SCPI ou à faire une demande si vous avez besoin d’aide pour choisir vos SCPI.

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