Défiscalisez avec la SCPI loi Malraux Pierre Investissement 7 Retour

la façade d'un immeuble ancien de style parisien

La loi du 4 août 1962 dite loi Malraux du nom du ministre de la culture de l’époque, permet aux propriétaires d’immeubles anciens de certaines zones protégées qui entreprennent des travaux de restauration en vue de la location de bénéficier d’avantages fiscaux importants. S’il est possible de se lancer dans l’achat et la rénovation d’un bien en direct, ce qui est compliqué et très coûteux, il est préférable selon moi de profiter de ce dispositif particulièrement avantageux dans le cadre d’une SCPI afin de s’appuyer sur l’expertise de professionnels aguerris et surtout de diversifier ses investissements pour réduire le risque.

La loi Malraux:

En 1962 l’idée du ministre André Malraux était de favoriser la restauration d’immeubles et de quartiers historiques en accordant à leurs propriétaires des avantages fiscaux spécifiques.

Dans le cadre actuel de la loi Malraux, qui concerne les programmes dont le permis de construire a été déposé après le 31 décembre 2008, les dépenses de restauration complète d’un immeuble éligible à la loi Malraux donnent droit à une déduction d’impôts équivalente à 30 % de leur montant pour les biens en secteur sauvegardé et pour 22 % en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP). Les travaux donnant droit à cette déduction sont plafonnés à 100 000 € par an et peuvent être étalés sur 4 ans. Si le montant des travaux dépassé ce plafond, alors le reliqua peut être impacté sur des revenus fonciers existants et éventuellement générer un déficit foncier imputables sur les revenus d’autres catégories (plafonné à 10 700 € / an avec un report possible du solde sur 10 ans).

Les biens éligibles:

Il existe 2 types de zones éligibles pour bénéficier de la loi Malraux:

  • les secteurs sauvegardés: ce sont en général les centres historiques de certains villes qui présentent un « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non » (Code de l’urbanisme, art. L. 313-1)
  • les  Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou ZPPAUP: plus souple que la procédure de secteur sauvegardé, la ZPPAUP délimite un secteur sensible sur le plan architectural et paysager. Il est élaboré après délibération du conseil municipal, enquête publique et avis de la commission régionale du patrimoine et des sites.

Quoi qu’il en soit les travaux ne sont éligibles qu’après délivrance d’une déclaration d’utilité publique et ceux-ci sont effectués sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France.

Dans le cadre actuel de la loi Malraux les biens restaurés doivent être mis en location nue pendant un minimum de 9 ans, que ce soit en habitation ou pour un usage professionnel pour peu que l’usage initial ne soit pas modifié.

Pierre Investissement 7: la SCPI Malraux d’InterGestion

S’il est possible d’investir dans un bien en loi Malraux en direct, les SCPI Malraux constituent pour moi une solution alternative très attractive. Accessibles pour quelques milliers d’Euros (contre plusieurs centaines pour un bien en direct), diversifiées et gérées par des professionnels (de la sélection des biens à leur revente en passant par le suivi des travaux et la mise en location) elles sont incontestablement pleines d’atouts.

Et dans ce domaine InterGestion, société de gestion indépendante qui gère la SCPI de rendement Cristal Rente, est incontournable. En effet leur première SCPI Malraux, Pierre Investissement 1, date de 1990: ils ont donc 22 ans d’expérience dans le domaine.

Leur SCPI Malraux ouverte à la souscription en ce moment se nomme Pierre Investissement 7. Elle pèse actuellement 12 millions d’Euros de capital et devrait atteindre les 25 millions d’ici à la fin de l’année.

La particularité d’InterGestion dans le domaine repose sur le fait que les opérations sont gérées de A à Z via ActiGère la filiale de maîtrise d’ouvrage du groupe, ce qui leur permet d’avoir un prix de revient compétitif et une rentabilité qui l’est aussi.

Les gérants se positionnent uniquement en secteur sauvegardé, dans le centre de grandes villes de province.

A ce jour 3 acquisitions ont été réalisée par la SCPI Pierre Investissement 7: une à Rennes et 2 à Vannes.

Les gérants de Pierre Investissement 7 visent des biens avec 6 à 8 lots d’habitation et qui possèdent un ou plusieurs commerce en pied d’immeuble pour augmenter le rendement de l’opération (c’est le cas des 3 biens achetés pour le moment)

D’un point de vue pratique le minimum de souscription est fixé à 2 parts qui valent chacune 8000 €, soit un total de 16 000 €.

La réduction d’impôts est de 30 % du montant des travaux. Or le capital de la SCPI Pierre Investissement 7 est investi à 35 %  pour l’achat du foncier et à 65 % pour les travaux. On arrive donc au final à une réduction d’impôts de 19,5 % l’année de la souscription (30 % de 65 %).

Ainsi en investissant 16 000 € en 2012 le gain fiscal est de 3 120 €, appliqué sur l’impôt sur les revenus de 2013 (à payer en 2013).

La SCPI Pierre Investissement 7 a une durée de vie de prévisionnelle de 15 ans (le temps de sélectionner les biens, de les réhabiliter, de les louer pendant 9 années pleines puis de les revendre), toutefois les associés auront la possibilité de prolonger cette durée prévisionnelle si le marché immobilier n’était pas favorable au terme prévu.

Les premiers revenus locatifs sont attendus pour le second semestre 2014, et le rendement devrait être de l’ordre de 2,5 % net de frais de gestion ce qui est dans le haut du panier pour du Malraux. Ce n’est pas un investissement qui a un rendement locatif élevé, mais le gain pour l’investisseur se situe plutôt au niveau de l’avantage fiscal initial et des perspectives de plus-value lors de la revente de ces biens d’exceptions localisés en plein centre-ville.

A qui s’adressent les SCPI Malraux ?

Les SCPI Malraux s’adressent pour moi à des investisseurs qui disposent d’un capital et n’ont pas besoin de revenus complémentaires mais recherchent plutôt la plus-value à long terme. L’avantage fiscal qu’elle procurent permettra d’améliorer significativement le rendement de l’opération.

Un particulier qui dispose une année donnée de revenus exceptionnels faisant augmenter significativement son imposition sur le revenu sera sans doute particulièrement sensible à ce type de placement.

A noter:

Il est possible de financer l’achat de parts de SCPI Malraux à l’aide d’un crédit immobilier.

Commentaires

1. Tsuki - 21 mars 2013
Bonjour Monsieur CLAVEL,

parler de plus-value n'est-il pas un peu risqué sur les Malraux compte-tenu des prix de revient au mètre carré qui sont souvent assez élevé ?

Avez-vous déjà calculé un TRI potentiel sur ces investissements avec des hypothèses de rendement, de revente, etc...

Je m'interroge aujourd'hui pour proposer ces investissements à mes clients mais la rareté de l'offre est plutôt un frein.
Y a-t-il d'autres sociétés qu'Intergestion?

Au plaisir d'échanger.

Cordialement

Tsuki
2. Benjamin CLAVEL - 21 mars 2013
Bonjour,

concernant la plus-value au terme, qui peut dire ce que seront les prix de l'immo dans 15 ans ? (c'est la durée de vie mini de la SCPI) Personne !
Mais sur un tel horizon de temps, et dans la mesure où les biens sont tous des biens premium dans des emplacements de centre ville de tout premier choix je ne me fais pas trop de souci.

Pour ce qui est du TRI j'ai fais le calcul sur la première SCPI Malraux d'InterGestion (puisque c'est la seule du marché à avoir été remboursée), et les chiffres étaient impressionnants. Je ne les ai plus en tête malheureusement mais il suffirait de les contacter pour les retrouver.
Ensuite il est très simple de faire des calculs hypothétiques sur l'avenir, mais ça ne restera que des hypothèses (et en général ça ne vaut pas grand chose, comme quand les sociétés de gestion font des hypothèses défavorable / favorables et moyennes dans leurs notices AMF ;-)

C'est un produit de niche que je propose à certains de mes clients, en diversification, mais ça ne sera jamais un investissement "mass market". La rareté de l'offre est à mon avis plutôt saine: il n'y a pas non plus des milliers de biens attractifs dans la cible du Malraux, alors je préfère que ça reste confidentiel. De même il y a finalement très peu d'opérateurs capables de gérer de tels montages, car c'est plutôt compliqué quand on rentre dans les détails. Le fait qu'InterGestion dispose d'une filiale spécialisée en maîtrise d'ouvrage me semble capital.
3. Tsuki - 21 mars 2013
Merci Monsieur CLAVEL pour cet éclairage.
lorsque je parlais de TRI, bien sûr je m'attendais à une telle réponse de votre part.
Nous avions suffisamment échangé ensemble sur ce blog à travers le sujet Fairvesta pour que l'on comprenne que nous sommes faits de la même veine en terme d'approche du métier. Mais justement, peut-être auriez vous pu avoir réalisé une simulation avec des hypothèses raisonnables.
Ce n'est pas là l'essentiel.

Il semble aussi que certaines SCPI MALRAUX aient du mal à liquider leurs actifs à la sortie. Je pense, sans que cela soit rédhibitoire, qu'il est important d'insister sur ce risque lors la présentation du produit.

Et au delà d'Intergestion, avez vous d'autres partenaires qui permettraient de faire un comparatif. Certaines banques (SG, parexemple ont aussi une offre). J'ai trouvé aussi AMUNDI...

Peu de prestataires, effectivement.

Cordialement

Tsuki
4. Tsuki - 25 mars 2013
Bonsoir Monsieur CLAVEL,

après analyse des SCPI Intergestion, il en ressort que ce sont effetcivement de bons produits, simples, clairs et bien construits.
Les frais sont en revanche élevés (14% à la souscription et 10% HT sur les recettes HT de la SCPI en frais de gestion). L'avantage fiscale de Pierre Investissement 8 est de 18% du montant investi.
à mettre en rapport avec les 14% de droits d'entrée...
4 années sans loyer ou presque, le temps de finir les travaux

du 2 à 2,5% de rendement au delà.

Cordialement

Tsuki
5. Benjamin CLAVEL - 26 mars 2013
Bonjour,

les frais paraissant élevés au premier coup d'oeil, mais il ne faut pas oublier que:
-la recherche de biens rentrant dans le cahier des charges coûte cher
-les frais fixes s'amortissent sur un capital faible puisque les SCPI Malraux collectent en général quelques dizaines de millions d'Euros seulement (difficile donc de comparer avec des SCPI de rendement par exemple, qui elles collectent des centaines de millions)
-le suivi des travaux coûte cher (et c'est une étape cruciale !)
-un investisseur qui le ferait en direct aurait bien du mal à payer moins cher que ça au final (recherche de biens / commission des agences immo / frais d'acquisition des biens / frais du suivi des travaux pour ne pas avoir de redressement fiscal ultérieur ou de malfaçon)

Pour les 3 ou 4 années sans loyer: il faut le temps de trouver les biens puis de les rénover avant de les louer. C'est long, mais j'ai du mal à voir comment ils pourraient aller plus vite malheureusement.

Le rendement de 2 à 2.5 % est classique en Malraux: on gagne sur la plus-value que l'on vise au terme, pas sur le rendement >>> investir en Malraux c'est faire un pari sur le prix de vente final de biens exceptionnels. Si on recherche des revenus locatifs alors il est préférable de se tourner vers des SCPI de rendement. Ce sont bien 2 démarches tout à fait différentes (et parfois complémentaires d'ailleurs).

Cdt,

Benjamin
6. BAZAS IMMOBILIER - 16 septembre 2013
Etant dans une commune ou la loi Malraux applicable, il est étonnant de voir la non connaissance de celle ci par les investisseurs en immobilier, d'autant plus que c'est surement celle qui offre le plus de possibilités au niveau des rendements.
7. Benjamin CLAVEL - 16 septembre 2013
Bonjour,
je pense que vous faites une confusion entre "rendement" (= les loyers encaissés pour un bien immobilier) et la "performance" (= loyer + plus-value éventuelle).
En effet si on s'attaque uniquement au rendement alors non le Malraux n'est pas du tout intéressant puisque les loyers sont très faibles au regard du prix d'achat et de rénovation. On ne gagne que sur la plus-value, si et seulement si plus-value il y a à la revente.
Or même si votre ville est éligible au Malraux il n'est pas dit que le marché immobilier y soit particulièrement porteur et que les investisseurs puissent raisonnablement attendre une plus-value à le revente. Bref, ça dépend de la ville, et même du quartier.

Enfin ajoutez à ça une très grande complexité pour respecter le "cahier des charges" Malraux et vous comprendrez que bien peu d'investisseurs osent se lancer. Pour moi c'est un investissement que je n'envisage pas de proposer à mes clients hors du cadre d'une SCPI qui présente des avantages trop importants pour être abandonnés (maitrise du montage, rénovation dans les règles de l'art, diversification, ...)

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