Pinel, Malraux, déficit foncier: pour quelle défiscalisation immobilière faut-il opter ?
6 octobre 2015 par Benjamin CLAVEL
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier défiscalisant via une SCPI mais vous ne savez pas pour quel régime fiscal opter ? Pas de panique, on peut vous aider. Pour commencer vous pouvez relire nos articles qui présentent les 3 régimes de défiscalisations immobilières que sont la loi Malraux, la loi Pinel et le déficit foncier. Et dans cet article nous vous proposons d’effectuer un comparatif de ces 3 régimes pour voir quels sont leurs avantages et leurs inconvénients.
Comparons ces 3 régimes fiscaux:
| Pinel | Malraux | Déficit Foncier | |
| Type de biens | immeubles d’habitation neufs | immeubles d’habitation anciens, rénovés, en secteurs protégés (généralement des immeubles de caractère en hyper centre) | immeubles d’habitation anciens rénovés |
| Avantage fiscal | 18 % de l’investissement, étalé sur 9 ans | 18 % de l’investissement en une fois | dépend à la fois de la quote-part de travaux, de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et de s’il dispose ou non d’autres revenus fonciers |
| Rendement locatif attendu | 2 à 2,5 % / an | 2 à 2,5 % / an | 2 à 2,5 % / an |
| Durée de vie prévue initialement pour la SCPI | Généralement 15 ans | Généralement de 15 à 17 ans | Généralement 15 ans |
Vous le voyez le rendement locatif attendu (net des frais de gestion, des assurances, des carences locatives, des charges etc etc) est situé dans la même fourchette. Ca n’est donc pas un critère de choix.
Pour choisir il faut se baser sur d’autres critères:
- les immeubles détenus >>> va déterminer la plus ou moins-value envisageable à la revente
- l’avantage fiscal >>> les avantages étant très différents, les régimes en question vont être plus ou moins intéressants selon votre situation et vos objectifs
Alors finalement, pour quelle SCPI fiscale faut-il opter ?
Si vous êtes décidé à opter pour une SCPI fiscale alors je vois 2 cas de figure:
Vous êtes lourdement fiscalisé (TMI 41 ou plus) et disposez de revenus fonciers
Si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est à 41 ou 45 % et que, idéalement mais pas obligatoirement, vous disposez de revenus fonciers alors le régime du déficit foncier sera le plus avantageux fiscalement.
Pour tous les autres cas
Si vous n’êtes pas imposé à une TMI 41 ou 45 et / ou ne disposez pas de revenus fonciers à gommer alors il me semble que le meilleur choix est la SCPI loi Malraux. En effet, dans ce cadre le déficit foncier n’est pas adapté, car la réduction d’impôts sera faible.
Restent alors deux régimes: le Malraux et le Pinel. Le Malraux, investi en immeubles de caractère particulièrement bien implantés et permettant d’obtenir la réduction d’impôts bien plus rapidement, est alors selon moi plus attractif.
Comme toujours je vous recommande de prendre contact avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant avant de vous lancer, afin d’éviter de faire fausse route. Car il se peut tout à fait qu’aucune de ces 3 solutions ne soit adaptée à votre situation personnelle…
pour moi il faut opter la défiscalisation immobilier déficit foncier.
Il n’y a pas de réponse miracle dans l’absolu, le choix du dispositif dépend des objectifs et de la situation de chacun.