La fiscalité des SCPI Retour

La SCPI est « transparente » fiscalement

Comme beaucoup de Sociétés Civiles la SCPI est dite « transparente » fiscalement ce qui a pour conséquence que:

  • la SCPI ne s’acquitte elle-même d’aucun impôt sur les revenus encaissés et sur les plus-values dégagées
  • ce sont les investisseurs qui payent ces impôts, au pro-rata de leur quote-part de parts détenues

Imposition des revenus

Une SCPI distribue à ses associés des revenus issus de deux catégories différentes:

  • des intérêts, qui entrent dans la catégorie des revenus mobiliers >>> issus du placement de la trésorerie de la SCPI. Ces revenus mobiliers sont généralement infimes (de quelques centimes à quelques Euros par an). Ces revenus supportent une imposition « classique » proportionelle à la Tranche Marginale d’Imposition du foyer fiscal (+ les prélèvements sociaux).
  • des loyers, qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers >>> issus de la mise en location du patrimoine immobilier

L’investissement particulier dispose de deux options pour déclarer ses revenus fonciers: le régime dit « réel » ou le régime dit « micro-foncier ».

Le régime réel:

Dans ce cadre on calcule le revenu foncier net, qui sera imposé, en soustrayant au revenu foncier brut (les loyers) les charges déductibles. Ces charges déductibles peuvent être de diverses natures: intérêt du crédit immobilier qui a servi à financer l’acquisition des parts de SCPI, assurance du crédit, charges déductibles indiquées par la société de gestion (frais engagés pour des travaux etc etc).

Le revenu foncier net est ensuite imposé selon le barème standard d’imposition sur les revenus auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

A noter: si le résultat foncier s’avère être négatif il peut être soit imputé sur des revenus d’autres catégories soit reporté.

Le régime micro-foncier:

Dans ce cadre le revenu foncier net est calculé en appliquant une décoté forfaitaire de 30 % au revenu foncier brut. L’imposition se fait ensuite dans le même cadre que pour le régime réel (selon tranche d’imposition + prélèvements sociaux).

A noter: le régime micro-foncier n’est accessible que sous certaines conditions >>> maximum 15 000 € de revenu foncier brut / ces revenus ne doivent pas être composés exclusivement de revenus de SCPI (obligation donc de détenir un bien immobilier physique loué)

 

Imposition des plus-values

Lors de la revente de parts de SCPI la plus-value est imposée comme toute plus-value immobilière, selon le même barème.

Depuis le 1er septembre 2013 il faut attendre 22 ans pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value et 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale sur les prélèvements sociaux. Avant ça des abattements partiels progressifs sont appliqués en fonction de la durée de détention:

 

  Taux d’abattement applicable
Durée de détention Impôt sur la plus-value Prélèvements sociaux
1 an 0 % 0 %
2 ans 0 % 0 %
3 ans 0 % 0 %
4 ans 0 % 0 %
5 ans 0 % 0 %
6 ans 6 % 1,65%
7 ans 12 % 3,30%
8 ans 18 % 4,95%
9 ans 24 % 6,60%
10 ans 30 % 8,25%
11 ans 36 % 9,90%
12 ans 42 % 11,55%
13 ans 48 % 13,20%
14 ans 54 % 14,85%
15 ans 60 % 16,50%
16 ans 66 % 18,15%
17 ans 72 % 19,80%
18 ans 78 % 21,45%
19 ans 84 % 23,10%
20 ans 90 % 24,75%
21 ans 96 % 26,40%
22 ans 100 % 28,00%
23 ans 100 % 37,00%
24 ans 100 % 46,00%
25 ans 100 % 55,00%
26 ans 100 % 64,00%
27 ans 100 % 73,00%
28 ans 100 % 82,00%
29 ans 100 % 91,00%
30 ans 100 % 100,00% 

Avant 22 ans la plus-value taxable est imposée au taux forfaitaire de 19 %.

 

Pour optimiser votre fiscalité avec des SCPI:

Plusieurs solutions existent pour optimiser votre fiscalité avec des parts de SCPI:

  • investir en SCPI fiscales, permettant de profiter d’avantages fiscaux spécifiques
  • acheter les parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie
  • acheter les parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier, afin de pouvoir déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers encaissés (en plus de profiter d’un formidable effet de levier qui favorise l’accroissement de son patrimoine)
  • acheter uniquement la nu-propriété de parts de SCPI afin de pas voir son capital taxé au titre de l’ISF et de différer la perception de revenus fonciers qui seraient trop lourdement taxés dans l’immédiat