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Investir en viager mutualisé avec 123Viager

31 juillet 2012 par Benjamin CLAVEL

l'investissement immobilierNombreux sont les investisseurs qui se sont un jour intéressés au viager sans pour autant concrétiser leur projet. L’exemple célèbre du notaire de Jeanne Calment, qui lui avait acheté sa maison en viager alors qu’elle avait 90 ans, en a sans doute rebuté plus d’un. Cet exemple extrême n’est pas représentatif de la réalité du viager bien entendu, mais il met en avant LE risque du viager: l’acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Dès lors la solution proposée par la société 123Venture, 123Viager, est à étudier de prêt car elle permet de réduire très significativement ce risque.

 

Comment ça fonctionne le viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière: une personne, généralement âgée, vend à une autre personne un bien immobilier en contrepartie d’un mix de capital payé tout de suite (le “bouquet”) et de rente viagère (c’est à dire versée jusqu’à la fin de ses jours). L’acheteur ne pourra disposer du bien qu’au décès du vendeur.

Le vendeur, ou crédirentier, est généralement un retraité qui souhaite disposer de revenus complémentaires tout en restant dans son logement. Il désire à ce titre bénéficier d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

L’acheteur, ou débirentier, est le plus souvent un investisseur du fait de l’indisponibilité du bien sur une durée longue et aléatoire. Les investisseurs institutionnels étant complètement absents du marché les acheteurs sont des particuliers.

On peut distinguer 2 formes de viager:

  • le viager occupé: le vendeur dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation, c’est à dire qu’il peut y vivre jusqu’à son décès sans avoir à payer de loyer bien entendu. C’est la forme la plus répandue de viager puisqu’elle présente à la fois des avantages pour le vendeur, qui peut rester dans son logement, que pour l’acheteur (voir ci-après)
  • le viager libre: cela concerne relativement peu de transactions en viager et presque toujours ce sont des biens qui sont déjà loués (le vendeur n’y habite pas). Dans le cadre du viager libre c’est l’acheteur qui perçoit les loyers du bien, mais bien sur il va payer beaucoup plus cher.

Les avantages du viager pour l’investisseur:

Pour l’investisseur acheter un bien en viager présente plusieurs avantages:

  • le paiement est étalé dans le temps, ce qui permet d’éviter d’avoir recours au crédit immobilier
  • le prix du bien est fixé au moment de la signature de l’acte et si les prix de l’immobilier progressent c’est donc l’acheteur qui va en profiter
  • si la transactions porte sur un “viager occupé, ce qui est le plus fréquent, l’acheteur n’a pas de souci de location puisque c’est le vendeur qui habite le bien
  • le bien est acheté avec une décote très importantepuisque:
    • généralement le vendeur reste dans les murs et une décote est donc appliquée pour compenser les loyers que le vendeur ne va pas encaisser
    • les acheteurs sont en positions de force pour négocier puisqu‘il y a beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs sur ce marché (12 000 biens en vente alors que seulement 5 000 transactions sont actées chaque année)

Les différents risques du viager pour l’investisseur:

Pour l’investisseur le viager présente plusieurs types de risques:

  • le risque immobilier: tout achat immobilier étant par essence risqué, le viager n’échappe pas à la règle. Ainsi, le prix de transaction étant fixé un départ, l’investisseur risque de faire une mauvaise opération si la valeur du bien diminue dans le temps.
  • l’aléa lié à la longévité du vendeur: acheter en viager comporte un aléa important puisque l’espérance de vie des Français ne cesse de progresser. Or la rente étant payée à vie, plus le vendeur vit longtemps et plus l’acheteur paye cher.
  • le paiement de la rente: si la situation financière de l’acheteur se détériore (perte d’emploi, invalidité, …) alors la rente à payer peut devenir un fardeau bien lourd à porter. Or ne plus payer la rente s’est exposer à tout perdre (le vendeur récupère la propriété du bien)

123Viager, les principes de fonctionnement:

Vous l’avez compris le viager comporte un certain nombre de risques. Et c’est dans le but de réduire ces risques que la société 123Venture a décidé de lancer 123Viager, un fonds d’investissement en viager mutualisé.

En effet le principal risque réside dans la la longévité du vendeur, que l’on peut estimer (en se référant aux tables de mortalité) mais pas prévoir précisément. Or, dès lors que l’on détient 20 biens en viager, ce risque est neutralisé car on devrait normalement avoir autant de personnes qui vivent plus longtemps que la moyenne que de personnes qui vivent moins longtemps: la diversification dans un fonds mutualisé limite considérablement le risque.

Performance du viager en fonction de la longévité du crédirentier

La stratégie d’123Viager est donc simple:

  • investissement à 100 % en viager occupé (pour éviter les soucis de location)
  • espérance de vie moyenne des crédirentiers ciblés : 10 ans
  • prudence extrême dans l’évaluation de la longévité des crédirentiers: les gérants d’123Viager appliquent la table de mortalité des assureurs augmentée de 20 % pour limiter au maximum le risque
    • par exemple pour une femme de 80 ans l’espérance de vie est de 9,3 années selon l’INSEE et 11,96 années pour les assureurs. 123Viager va retenir une espérance de vie 13,99 années pour ses calculs afin d’éviter les surprises
  • le prix des biens est payé sous forme de bouquet (10 à 30 % du prix) et de rente qui est provisionnée dès le départ
  • les biens sont répartis géographiquement et au niveau de la longévité escomptée des débirentiers pour limiter le risque
  • revente des biens dès leur libération, après une remise à neuf si besoin (des provisions sont faites pour les travaux avant revente)
répartition des investissements de 123Viager
123Viager sera ouvert à la collecte en permance ce qui permettra aussi de limiter les risques puisque des nouvelles acquisitions seront faites régulièrement afin d’amortir les cycles immobiliers.

123 Viager, quelle liquidité, quelle fiscalité ?

A l’issue de 2 années pendant lesquelles les parts sont bloquées, les investisseurs peuvent se retirer à tout moment. Mais comme placement immobilier 123Viager doit être réservé aux investisseurs de long terme. Ainsi des pénalités de rachat dégressives sont appliquées:

  • 5 % avant 5 ans
  • 3 % entre 5 et 8 ans
  • 0 % au delà de 8 ans >>> la durée minimum d’investissement recommandée est donc de 8 ans
123Viager est une SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable) et à ce titre c’est la fiscalité des valeurs mobilières (et non immobilières) qui s’applique: 19 % d’impôts + 15,5 % de prélèvement sociaux, calculés sur la plus-value lors de la revente des parts. 123Viager ne distribue pas de revenus, l’imposition se fait uniquement lors de la revente.

Comment souscrire 123Viager ?

Le minium de souscription est de 30 000 €. Il n’y a pas besoin de verser ensuite de l’argent tous les mois pour payer les rentes puisqu’elles sont provisionnées par la société de gestion.

Lors de la souscription 13 % de frais sont prélevés:

  • 3 % servent à rémunérer le commercialisateur: cette part est négociable en fonction des montants investis
  • 10 % sont acquis à 123Viager et servent notamment à payer les frais liés à l’acquisition des biens immobiliers (notaire, …) puisque ce n’est pas l’investisseur qui passe devant le notaire
Ca peut donc paraître élevé au premier abord, mais c’est très proche de ce qu’aurait à supporter un investisseur qui réaliserait un achat en viager en direct (frais de notaire, frais d’agence, …).
La société de gestion, 123Venture, prélève 1,75 % de frais de gestion annuels pour sa prestation. Puisque cette société décharge l’investisseur de tous les aspects administratifs d’un achat en viager, de l’acquisition à la revente, ce montant me parait très raisonnable.

123Viager peut être souscrit via certains Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants à partir de début août 2012. Pour toute demande d’information vous pouvez bien entendu me contacter.

Vous pouvez également consulter la plaquette de présentation de 123Viager.

 

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