100 % de supports immobilier en assurance-vie, c’est possible !
19 février 2020 par Benjamin CLAVEL
Alors que le rendement des fonds en Euros ne cesse de s’éroder d’année en année, pour atteindre 1,4 % en moyenne en 2019, les supports immobiliers (SCPI, OPCI et SCI) continuent eux d’afficher une performance comprise entre 4 et 5 % chaque année. Forcément, et même si ces supports ne comportent pas de garantie en capital contrairement aux fonds en Euros, ça attire de nombreux investisseurs. Mais il n’est pas facile de s’y retrouver dans ces différents supports, et surtout il est compliqué de trouver un contrat d’assurance-vie permettant d’investir plus de 50 % de son capital en immobilier. Nous avons trouvé pour vous une solution permettant de monter jusqu’à 100 % en immobilier, dans le cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie.
Le contrat sélectionné: Netlife de Spirica
Pour le choix du contrat d’assurance-vie, c’est vers Netlife que nous nous dirigeons tout naturellement. En effet, en plus de disposer d’un très large choix de supports immobiliers (30 au total !), il dispose de très nombreux atouts:
- un assureur fiable, Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances)
- un fonds en Euros « immobilier » performant, qui peut servir de complément « garanti en capital » aux supports immobiliers classiques
- des conditions financières très attractives sur les SCPI (revenus versés à 100 %, frais d’entrée réduits de manière significative)
- des frais du contrat très faibles (0 % de frais sur versement par exemple)
- accessible à partir de 1 000 € de versement initial
- et surtout, le 100 % supports immobiliers est possible !
Pour plus d’informations sur Netlife.
Allocation 50 % de fonds Euro + 50 % de supports immobilier
Pour cette première allocation, nous sommes sur un profil très prudent. Nous retrouvons en effet 50 % de fonds en Euros immobilier, à capital garanti, auquel on ajoute 50 % de supports immobiliers (SCPI / OPCI / SCI) qui eux ne présentent pas de garantie en capital mais affichent un niveau de risque réduit.
| Support | Type | Niveau de risque * | Performance 2019 ** | Poids |
| Euro Allocation Long Terme 2 | Fonds en Euros | 1 | 2,40 % | 50% |
| Epargne Foncière | SCPI investie en murs de bureaux | 3 | 3,79 % | 10% |
| Atream Hôtels | SCPI investie en murs d’hotels | 4 | 4,19 % | 10% |
| Immorente | SCPI investie en murs de commerces | 3 | 6,23 % | 10% |
| SwissLife Dynapierre | OPCI principalement investi en murs de bureaux | 4 | 4,85 % | 10% |
| Primonial Capimmo | SCI | 2 | 3,86 % | 10% |
| TOTAL pondéré | 2,1 | 3,49 % | 100% |
Allocation 25 % de fonds Euro + 75 % de supports immobilier
Dans cette seconde allocation nous restons sur un profil prudent avec toujours un niveau de risque très faible. La part immobilier passant à 75 %, et dans un esprit de diversification, le nombre de supports sélectionnés augmente un peu. Sans surprise, la performance potentielle augmente aussi.
| Support | Type | Niveau de risque * | Performance 2019 ** | Poids |
| Euro Allocation Long Terme 2 | Fonds en Euros | 1 | 2,40 % | 25 % |
| Epargne Foncière | SCPI principalement investie en murs de bureaux | 3 | 3,79 % | 10 % |
| Atream Hôtels | SCPI investie en murs d’hôtels | 4 | 4,19 % | 10 % |
| Primovie | SCPI investie dans des actifs immo du domaine de la santé ou de l’hébergement de séniors | 3 | 3,96 % | 10 % |
| Immorente | SCPI principalement investie en murs de commerces | 3 | 6,23 % | 10 % |
| SwissLife Dynapierre | OPCI principalement investi en murs de bureaux | 4 | 4,85 % | 10 % |
| Tangram | Société Civile | 3 | 3,79 % | 12,5% |
| Primonial Capimmo | SCI | 2 | 3,86 % | 12,5% |
| TOTAL pondéré | 2,575 | 3,86 % | 100 % |
Allocation 100 % de supports immobilier
Nous sommes ici sur une allocation composée uniquement de supports immobiliers, qui allie SCPI, OPCI et SCI. Le profil de risque reste modéré, mais correspond plus à un profil « équilibré » qu’à un profil « prudent » cette fois. Composée de 8 supports immobiliers de profils différents et investis sur des types de sous-jacents divers, elle offre une très bonne diversification et un excellent potentiel de performance à long terme.
| Support | Type | Niveau de risque * | Performance 2019 ** | Poids |
| Epargne Foncière | SCPI principalement investie en murs de bureaux | 3 | 3,79 % | 12,5% |
| Atream Hôtels | SCPI investie en murs d’hôtels | 4 | 4,19 % | 12,5% |
| Primovie | SCPI investie dans des actifs immo du domaine de la santé ou de l’hébergement de séniors | 3 | 3,96 % | 12,5% |
| Immorente | SCPI principalement investie en murs de commerces | 3 | 6,23 % | 12,5% |
| SwissLife Dynapierre | OPCI principalement investi en murs de bureaux | 4 | 4,85 % | 12,5% |
| Silver Génération | OPCI investi en résidences séniors de service | 4 | 4,06 % | 12,5% |
| Tangram | Société Civile | 3 | 3,79 % | 12,5% |
| Primonial Capimmo | SCI | 2 | 3,86 % | 12,5% |
| TOTAL pondéré | 3,25 | 4,34 % | 100 % |
* l’échelle du « profil de risque et de rendement » va de 1 (le moins risqué / potentiel de rendement faible) à 7 (le plus risqué / potentiel de rendement élevé). Chiffre au 18/02/2020. Le total pondéré correspond à la moyenne des notes de risque des supports du portefeuille pondéré par leur poids relatif dans celui-ci.
**les performances 2019 sont calculées de la manière suivante: dividende distribué en 2019 rapporté au prix de part au 1er janvier sur le contrat Netlife (prix décoté par rapport à un achat en direct) + hausse du prix de part en 2019 – frais de gestion annuels du contrat de 0,7 %. Les frais d’entrée des supports immobiliers ne sont pas pris en compte dans le calcul. La performance totale pondérée est calculée en faisant la moyenne des performances des supports du portefeuille pondérée par leur poids relatif dans celui-ci au 1er janvier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un risque de perte en capital existe. Performance hors fiscalité.
Il est rappelé que l’horizon d’investissement recommandé pour des supports immobiliers est de 10 ans, notamment pour se donner le temps d’amortir les frais d’entrée (qui varient entre 0,5 et 8,5 % à ce jour dans la sélection de supports présentée ici).
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