Défiscalisez avec des SCPI de « déficit foncier », même si vous n’avez pas de revenus fonciers

6 septembre 2015 par Benjamin CLAVEL

Avec le plafonnement global des « niches fiscales », les contribuables lourdement taxés se sont tournés vers des solutions « hors plafonnement » pour réduire leur pression fiscale, comme le PERP, le Girardin Industriel ou la loi Malraux par exemple. Aujourd’hui je vais vous présenter une autre solution: le déficit foncier. Si cette méthode est déjà connue des propriétaires de biens immobiliers mis en location (faire des travaux déductibles pour réduire ses impôts), vous ne saviez peut-être pas qu’il était possible d’y avoir recours sans détenir de bien immobilier locatif, via des SCPI dites de déficit foncier.

Le déficit foncier, un régime de droit commun défini à l’article 31 I du code général des impôts

Le déficit foncier relève de la fiscalité de droit commun et n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Un déficit foncier se créé dès lors que le montant des charges déductibles (travaux de réhabilitation du logement par exemple) dépassent les revenus fonciers (loyers) perçus. L’idée générale, pour défiscaliser avec cette méthode du « déficit foncier », est donc d’acheter des biens immobiliers en mauvais état puis de réaliser d’importants travaux de réhabilitation (déductibles), puis de mettre ces biens en location.

Pour un investisseur soumis au régime réel d’imposition et ayant des revenus fonciers :

Le déficit foncier s’impute sur ses revenus fonciers existants sans limite de montant. En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) s’impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Pour un investisseur n’ayant pas de revenus fonciers à la date de souscription :

Le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) est déduit de son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Dans les deux cas, le déficit foncier restant sera imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir.

A noter: Il existe un risque de perte de l’avantage fiscal en cas de revente sur le marché secondaire avant le 31 décembre de la
troisième année suivant celle de la dernière imputation fiscale sur le revenu global. Il faut donc louer les biens au moins 3 ans après la fin de l’imputation fiscale du déficit foncier sur le revenu global.

Le recours à une SCPI, idéal pour mutualiser les risques

Si un particulier qui dispose déjà de biens immobilier mis en location pourra facilement être tenté de faire des travaux déductibles dans ses biens, ça n’est évidemment pas possible pour tout le monde: 

• pas possible pour des personnes qui ne disposent pas de bien immobilier locatif
• pas souhaitable si les biens immobiliers locatifs déjà détenus ne nécessitent pas de travaux

Le recours à une SCPI de déficit foncier est un moyen à la fois simple et souple de profiter du mécanisme du déficit foncier dans des conditions favorables:

• la gestion immobilière (achat des biens, mise en location, relation avec les locataires, …) est déléguée à des professionnels
• le capital est réparti sur un grand nombre de biens, loués à un grand nombre de locataires, ce qui limite les risques
• les travaux sont réalisés sous la responsabilité de la société de gestion, qui profite de sa taille importante pour obtenir des conditions favorables et fait appel à une maître d’ouvrage professionnel pour le suivi de ceux-ci
• l’investissement peut être fait pour quelques milliers d’Euros, alors que l’achat et la rénovation d’un bien en direct implique de mobiliser des sommes biens plus conséquentes
• un reporting réglementaire trimestriel (bulletin d’information) et annuel (rapport annuel de gestion, assemblée générales)

Et en clair ça donne quoi ??

Rien de mieux pour y voir plus clair que de passer par des exemples chiffrés.

Ce tableau prend pour exemple une souscription en parts de SCPI de déficit foncier pour 50 000 €. La quote part de travaux, étalés en général sur 2 ou 3 années civiles, par rapport au prix de souscription de la SCPI varie entre 40 et 60 %. 

On voit ainsi quel est le gain fiscal attendu pour les investisseurs, en fonction de leur TMI (Taux Marginal d’Imposition), entre 30 et 45 % dans mon exemple, et de s’ils disposent ou non de revenus fonciers sur lequel imputer le déficit créé par la SCPI.

On voit donc que ce type d’opération génère un gain fiscal confortable, qui peut aller jusqu’à 36 % de la somme versée pour les contribuables les plus taxés.

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