Patrimmo Commerce: une SCPI qui va mal
31 mai 2022 par Benjamin CLAVEL
Si vous suivez régulièrement notre blog, vous savez que nous avons mis en place un système de suivi qui nous permet d’anticiper les hausses de prix de part à venir sur les SCPI et d’en faire profiter nos clients. Ainsi, rien que depuis le début de l’année, nous avons présenté à nos clients plusieurs très belles opportunités, et évidemment nous en avons d’autres dans les tuyaux. Il se trouve par ailleurs que la méthode que nous utilisons pour anticiper des hausses de prix de part de SCPI peut aussi servir à anticiper des baisses de prix de part. Et, clairement, tous les voyants sont au rouge pour la SCPI Patrimmo Commerce.
Patrimmo Commerce, c’est quoi comme SCPI ?
Patrimmo Commerce est une SCPI gérée par Primonial REIM, un des leaders français de la gestion de SCPI avec plus de 32 milliards d’Euros d’actifs sous gestion.
Comme son nom l’indique, c’est une SCPI spécialisée dans les murs de commerces (92 % de son encours + 8 % de bureaux). Son patrimoine est conséquent (> 750 millions € / presque 250 000 m²) et bien réparti que ce soit au niveau géographique ou des locataires (586 baux).
Elle dispose de quelques années d’historique, puisqu’elle a été lancée en 2011. Et si tout allait plutôt bien jusque là, les choses ont commencé à se gâter en 2020. Cette année là, le rendement distribué a chuté (ce qui était attendu pour une SCPI de commerces, compte tenu des confinements liés au Covid), et la valeur de son patrimoine a diminué. Nous l’avons donc mise sous surveillance pour voir comment la situation allait évoluer. Et clairement ça ne va pas dans le bon sens…
Pourquoi elle va mal ?
Un rendement en berne
Ce n’est pas le point le plus important, loin de là, mais ça compte: Patrimmo Commerce, avec 3,20 % de taux de distribution en 2021, est nettement en dessous de la moyenne du marché (4,45 %). Et son rendement est même plus de 2 fois plus faible que le numéro 1 du marché, Iroko Zen (7,10 % en 2021).
Forcément, ça n’attire pas les foules et elle a donc du mal à collecter des capitaux. or nous allons voir que ça n’est pas sans conséquences.
Une SCPI très largement surcotée
Comme nous l’expliquons dans cet article, anticiper l’évolution du prix d’une SCPI est relativement simple puisqu’il faut comparer le prix de souscription à la valeur de reconstitution de la SCPI.
Nous suivons donc, trimestre après trimestre, l’évolution de ces indicateurs pour près d’une centaine de SCPI. Et le résultat est accablant pour Patrimmo Commerce puisque, après avoir baissé en 2020, la valeur de reconstitution a poursuivi sur cette funeste lancée en 2021. Tant et si bien qu’aujourd’hui on en arrive à :
- Un prix de souscription de 197 €
- Une valeur de reconstitution de 179,47 €
C’est bien simple, la SCPI est surcotée de 9,77 %, soit juste en dessous du maximum autorisé par l’AMF (10 %).
Ce qui veut dire concrètement que:
- Si vous achetez des parts de Patrimmo Commerce, vous payez trop cher puisque le patrimoine qu’elle détient ne vaut pas autant (ça ne donne pas envie d’acheter…)
- La probabilité que le prix de part soit baissé par la société de gestion est forte (ça donne encore moins envie d’acheter).
Pas assez d’acheteurs / trop de vendeurs: le début de la galère ?
Depuis le 1er trimestre 2021, le nombre de parts achetées chaque trimestre est insuffisant pour couvrir le nombre de parts vendues. Et par conséquents, certains vendeurs sont contraints d’attendre. La raison est simple: la SCPI Patrimmo Commerce peine à attirer de nouveaux investisseurs (le nombre de parts souscrites est passé de 35 202 sur le T4 2020 à … 2 643 sur le T1 2022, soit 7,5 fois moins !) tandis que le nombre de cessions demandées reste lui relativement stable.
Mais… au vu de ce qu’on a vu avant, qui serait assez fou pour souscrire à des parts de Patrimmo Commerce depuis 2021 ?? (ou alors qui est assez mal conseillé pour le faire ??)
Compte tenu de ce déséquilibre 53 466 parts sont en attente de cession à fin mars 2022 >>> c’est très embêtant puisque, compte tenu du rythme actuel des souscriptions, il pourrait falloir attendre plusieurs années pour vendre ! (et d’ici là, le prix pourrait avoir fondu…)
Fort heureusement, la société de gestion a très bien réagi (il faut le souligner) et a activé un fonds de remboursement fin 2021 afin d’essayer d’améliorer la fluidité du marché. Concrètement cela signifie que la SCPI vend des immeubles et qu’avec le produit de la vente elle achète elle-même des parts aux clients qui sont dans la liste d’attente, puis les annule (c’est une diminution de capital social donc). Notons cependant que ce n’est pas non plus une solution idéale puisque:
- Malgré ce fonds de remboursement, le nombre de parts en attente ce cession a progressé sur le dernier trimestre >>> il faudrait donc qu’elle vende encore plus d’immeubles pour alimenter ce fonds de remboursement, plus vite.
- Vendre des immeubles n’est pas sans risques pour la SCPI puisque, contrainte de vendre vite, elle pourrait devoir se délester de ses actifs les plus « désirables » et donc les plus rentables. A suivre de près, il est encore trop tôt pour mesurer les effets de ces cessions forcées.
Bilan: fuyez, vendez …. si vous pouvez !
Pour nous le constat est clair, Patrimmo Commerce est actuellement à fuir.
Voici ce que vous devriez faire en fonction de la situation dans laquelle vous êtes:
- Vous envisagez d’investir en SCPI ? Clairement, cherchez ailleurs.
- Vous détenez des parts de Patrimmo Commerce dans un contrat d’assurance-vie, un PER ou un contrat de capitalisation ? Arbitrez ! C’est facile et rapide puisque l’assureur doit assumer la liquidité.
- Vous détenez des parts de Patrimmo Commerce en direct ? Vendez ! (Ca risque de prendre des mois, voir des années, mais vous devriez vous mettre dès que possible dans la file d’attente).
- Vous détenez des parts de Patrimmo Commerce en démembrement temporaire ? Vous êtes coincés malheureusement, alors croisez les doigts.
ATENTION: dans tous les cas, je vous recommande de contacter votre conseiller financier avant d’agir, les pistes données ci-dessus n’étant en aucun cas des conseils personnalisés.
Pour finir:
Voici une question intéressante à vous poser si vous détenez des parts de SCPI (peu importe la SCPI): le conseiller qui vous a proposé cette SCPI assure t’il le service après vente ? Fait-il un suivi de votre investissement dans le temps ? Vous contacte t’il pour vous avertir s’il estime que vous devriez vendre une SCPI qu’il vous a proposé il y a X années pour telle ou telle raison ? Si la réponse est non, alors vous n’avez pas fait le bon choix de conseiller. Pensez à prendre contact avec un autre conseiller pour votre prochain projet d’investissement 😉