Pierre Plus: une SCPI dans la tourmente

23 juillet 2021 par Benjamin CLAVEL

SI vous lisez régulièrement nos articles vous connaissez notre gout pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) que nous recommandons très régulièrement à nos clients pour tous types de projets patrimoniaux. Cependant ne vous y trompez pas: si nous apprécions grandement les SCPI en général, nous n’estimons pas pour autant que toutes sont intéressantes. Elle sont loin de toutes sa valoir ! Certaines, en tout petit nombre fort heureusement, sont dans des situations problématiques et peuvent être sources de nuits blanches pour leurs associés… Quels indicateurs regarder pour savoir qu’une SCPI va mal ? Quelles sont les SCPI que vous devez absolument éviter ? Nous vous présenterons plusieurs exemples dans les semaines / mois à venir. Commençons ici par Pierre Plus, d’AEW Ciloger.

Quelques informations sur Pierre Plus

Pierre Plus est une SCPI ancienne, lancée en 1991, et gérée par AEW Ciloger. Son patrimoine, environ 750 millions € à mi 2021, est composé essentiellement de commerces, situés à 80 % en France et 20 % en zone Euro.

Pour information, et parce que nous n’avons pas de don de prescience, nous avions proposé cette SCPI à nos clients de 2010 à 2012. Depuis lors, nous avons privilégié d’autres SCPI, qui nous ont paru plus intéressantes. Et début 2021, à la lecture du rapport de gestion du 31/12/2020, nous avons pris la décision de recommander à nos clients qui détenaient des parts de cette SCPI de les vendre. Bref, nous n’avons rien de spécifique contre cette SCPI ou sa société de gestion, c’est juste nous estimons que si vous détenez des parts de Pierre Plus vous devriez les vendre, et que si vous projetez d’investir en SCPI il y a bien d’autres options plus intéressantes.

Voyons pourquoi.

Taux d’occupation en berne, report à nouveau en baisse, rendement en chute libre: le trio perdant

Vous vous attendiez sans doute à ce qu’un rendement bas soit LE point à prendre à compte pour savoir si une SCPI va mal ou non. Ce n’est pas notre point de vue. Nous ne cherchons pas ici à savoir si telle ou telle SCPI est intéressante ou s’il y a mieux à faire. Si cela avait le cas alors l’historique de rendement aurait été un des points à prendre en compte. Mais pas le seul, loin de là ! Non, ici ce que nous cherchons à savoir c’est si une SCPI est ou non en difficultés. Une SCPI qui affiche un rendement inférieur à la moyenne de son marché n’est pas nécessairement à éviter. A mon sens il faut s’intéresser au rendement certes (ou plutôt à la dynamique de rendement), mais associé à ça il faut regarder l’évolution de report à nouveau et aussi l’évolution de son taux d’occupation.

Ainsi une SCPI qui voit tout à la fois, et de manière régulière, son rendement diminuer, mais aussi son taux d’occupation financier baisser (ce qui signifie qu’une part de plus en plus importante de son patrimoine immobilier n’est pas loué) alors même que son report à nouveau (= la réserve mise de coté par la SCPI et dans laquelle elle peut piocher pour maintenir les revenus distribués à ses associés dans une période temporaire de baisse des loyers encaissés) baisse est assurément dans une mauvaise passe.

Prenons une exemple pour illustrer tout ça: la SCPI Pierre Plus.

On voit clairement que la SCPI Pierre Plus subit la triple peine:

• Son taux d’occupation financier diminue >>> elle a de plus en plus de mal à louer son patrimoine, qui n’est peut-être plus adapté aux attentes des entreprises. Ca peut venir d’un problème de localisation des biens, de leur configuration, de leur vétusté peut-être ? Ca n’est pas ici le sujet de comprendre pourquoi. Mais le fait est que Pierre Plus détient de plus en plus d’immeubles vides.
• Son report à nouveau fond comme neige au soleil: de 12,51 € à 0,58 € / part en quelques année, la chute est brutale c’est rien de le dire ! La société de gestion a tenté de compenser la chute des loyers encaissés en piochant dans son report à nouveau mais…
• … in fine le revenu distribué par part a lui aussi flanché, passant de 53,4 € / part à 37,8 €. Alors certes les SCPI commerces ont souffert en 2020 et on peut espérer que le revenu sera plus élevé en 2021, mais la tendance à la baisse est bien installée.

Notez bien que le simple fait pour une SCPI d’avoir un report à nouveau (RAN) faible, ou même pas de RAN du tout, n’est pas forcément un problème en soi. Ca peut tout simplement être un choix de gestion: la SCPI distribue tout ce qu’elle encaisse, quand elle l’encaisse, sans chercher à lisser son taux de distribution à l’aide du RAN.

Une baisse de la valeur de reconstitution prélude à une baisse du prix de part ? Pas toujours mais…

Je vous l’avais expliqué sur ce site il y a deux ans dans un article (à relire ici): il existe un moyen quasiment infaillible de savoir quelle SCPI va voir son prix de part revalorisé. Et bien cette méthode fonctionne aussi pour savoir quelle SCPI risque de voir son prix de part baisser.

En résumé: il suffit comparer la valeur de reconstitution d’une SCPI à sa valeur de souscription. La raison est simple: le prix de souscription (fixé par la société de gestion) ne peut réglementairement par s’éloigner de plus de 10 %, à la hausse ou à la baisse, de la valeur de reconstitution (déterminée par des experts indépendants).

Voici ci-dessous un graphique qui représente l’évolution de ces deux valeurs pour la SCPI Pierre Plus:

Comment interpréter ce graphique ?

• De 2014 à 2018, la SCPI était sous-cotée: en l’achetant vous faisiez une bonne affaire puisque le prix de souscription était inférieur à la valeur de reconstitution du patrimoine.
• En 2019 ces deux valeurs sont très proches: la SCPI est à son juste prix.
• En 2020, la valeur de reconstitution chute, et la SCPI se retrouve surcotée de plus de 5 %. Une baisse de prix de part est donc possible. Pas obligatoire, puisque la fourchette des +10 / -10 % n’est pas dépassée, mais possible. Et puis, avez-vous vraiment envie d’investir dans une SCPI qui serait surcotée de 5 % ? Moi non.

Des associés qui attendent pour vendre leurs parts…

Dernier indicateur à regarder: le nombre de parts en attente de retrait. En gros ce sont les parts mises en vente par des associés qui attendent de trouver preneur. Car sur des SCPI à capital variable (c’est à dire sur presque toutes les SCPI du marché) la liquidité est organisée par la société de gestion. Quand vous souhaitez vendre vos parts, elles sont rachetées par des nouveaux entrants. Et s’il n’y a pas d’acheteur et bien… vous attendez. Un mécanisme de sortie est prévu pour ces cas là, mais nous verrons dans l’étude d’un autre cas de SCPI en difficulté que ça n’est pas forcément aussi simple qu’il n’y parait. Bref, retenez que, pour vendre facilement, il faut qu’il y ait des acheteurs. Et s’il n’y a pas d’acheteur, vous attendez.

Or la dynamique de collecte et de décollecte sur Pierre Plus n’est pas très bonne sur les dernières année:

Ainsi on constate que:

• la collecte a flambé de 2015 à 2017, et depuis elle s’effondre (alors que ça n’est pas la tendance globale du marché des SCPI, qui a certes vu la collecte diminuer en 2020, mais les années précédentes celle-ci allait de record en record)
• les sorties progressent fortement
• et surtout, fin 2020, Pierre Plus fait partie des très rares SCPI du marché à avoir des parts en attente de retrait, et ça ce n’est pas bon du tout !

Pierre Plus: une SCPI à éviter

Au global notre choix a été le suivant:

• Conseiller à nos clients détenteurs de parts de la SCPI Pierre Plus de les vendre dès le début de l’année 2020 (le délai de cession a été raisonnable >>> 2 mois environ)
• Conseiller à nos clients qui nous sollicitent pour un projet d’investissement en SCPI… de ne pas acheter du Pierre Plus: il y a bien mieux à faire ailleurs !