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Défiscalisez avec la SCPI loi Malraux Pierre Investissement 7

14 septembre 2012 par Benjamin CLAVEL

la façade d'un immeuble ancien de style parisien

La loi du 4 août 1962 dite loi Malraux du nom du ministre de la culture de l’époque, permet aux propriétaires d’immeubles anciens de certaines zones protégées qui entreprennent des travaux de restauration en vue de la location de bénéficier d’avantages fiscaux importants. S’il est possible de se lancer dans l’achat et la rénovation d’un bien en direct, ce qui est compliqué et très coûteux, il est préférable selon moi de profiter de ce dispositif particulièrement avantageux dans le cadre d’une SCPI afin de s’appuyer sur l’expertise de professionnels aguerris et surtout de diversifier ses investissements pour réduire le risque.

La loi Malraux:

En 1962 l’idée du ministre André Malraux était de favoriser la restauration d’immeubles et de quartiers historiques en accordant à leurs propriétaires des avantages fiscaux spécifiques.

Dans le cadre actuel de la loi Malraux, qui concerne les programmes dont le permis de construire a été déposé après le 31 décembre 2008, les dépenses de restauration complète d’un immeuble éligible à la loi Malraux donnent droit à une déduction d’impôts équivalente à 30 % de leur montant pour les biens en secteur sauvegardé et pour 22 % en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP). Les travaux donnant droit à cette déduction sont plafonnés à 100 000 € par an et peuvent être étalés sur 4 ans. Si le montant des travaux dépassé ce plafond, alors le reliqua peut être impacté sur des revenus fonciers existants et éventuellement générer un déficit foncier imputables sur les revenus d’autres catégories (plafonné à 10 700 € / an avec un report possible du solde sur 10 ans).

Les biens éligibles:

Il existe 2 types de zones éligibles pour bénéficier de la loi Malraux:

  • les secteurs sauvegardés: ce sont en général les centres historiques de certains villes qui présentent un « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non » (Code de l’urbanisme, art. L. 313-1)
  • les  Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou ZPPAUP: plus souple que la procédure de secteur sauvegardé, la ZPPAUP délimite un secteur sensible sur le plan architectural et paysager. Il est élaboré après délibération du conseil municipal, enquête publique et avis de la commission régionale du patrimoine et des sites.

Quoi qu’il en soit les travaux ne sont éligibles qu’après délivrance d’une déclaration d’utilité publique et ceux-ci sont effectués sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France.

Dans le cadre actuel de la loi Malraux les biens restaurés doivent être mis en location nue pendant un minimum de 9 ans, que ce soit en habitation ou pour un usage professionnel pour peu que l’usage initial ne soit pas modifié.

Pierre Investissement 7: la SCPI Malraux d’InterGestion

S’il est possible d’investir dans un bien en loi Malraux en direct, les SCPI Malraux constituent pour moi une solution alternative très attractive. Accessibles pour quelques milliers d’Euros (contre plusieurs centaines pour un bien en direct), diversifiées et gérées par des professionnels (de la sélection des biens à leur revente en passant par le suivi des travaux et la mise en location) elles sont incontestablement pleines d’atouts.

Et dans ce domaine InterGestion, société de gestion indépendante qui gère la SCPI de rendement Cristal Rente, est incontournable. En effet leur première SCPI Malraux, Pierre Investissement 1, date de 1990: ils ont donc 22 ans d’expérience dans le domaine.

Leur SCPI Malraux ouverte à la souscription en ce moment se nomme Pierre Investissement 7. Elle pèse actuellement 12 millions d’Euros de capital et devrait atteindre les 25 millions d’ici à la fin de l’année.

La particularité d’InterGestion dans le domaine repose sur le fait que les opérations sont gérées de A à Z via ActiGère la filiale de maîtrise d’ouvrage du groupe, ce qui leur permet d’avoir un prix de revient compétitif et une rentabilité qui l’est aussi.

Les gérants se positionnent uniquement en secteur sauvegardé, dans le centre de grandes villes de province.

A ce jour 3 acquisitions ont été réalisée par la SCPI Pierre Investissement 7: une à Rennes et 2 à Vannes.

Les gérants de Pierre Investissement 7 visent des biens avec 6 à 8 lots d’habitation et qui possèdent un ou plusieurs commerce en pied d’immeuble pour augmenter le rendement de l’opération (c’est le cas des 3 biens achetés pour le moment)

D’un point de vue pratique le minimum de souscription est fixé à 2 parts qui valent chacune 8000 €, soit un total de 16 000 €.

La réduction d’impôts est de 30 % du montant des travaux. Or le capital de la SCPI Pierre Investissement 7 est investi à 35 %  pour l’achat du foncier et à 65 % pour les travaux. On arrive donc au final à une réduction d’impôts de 19,5 % l’année de la souscription (30 % de 65 %).

Ainsi en investissant 16 000 € en 2012 le gain fiscal est de 3 120 €, appliqué sur l’impôt sur les revenus de 2013 (à payer en 2013).

La SCPI Pierre Investissement 7 a une durée de vie de prévisionnelle de 15 ans (le temps de sélectionner les biens, de les réhabiliter, de les louer pendant 9 années pleines puis de les revendre), toutefois les associés auront la possibilité de prolonger cette durée prévisionnelle si le marché immobilier n’était pas favorable au terme prévu.

Les premiers revenus locatifs sont attendus pour le second semestre 2014, et le rendement devrait être de l’ordre de 2,5 % net de frais de gestion ce qui est dans le haut du panier pour du Malraux. Ce n’est pas un investissement qui a un rendement locatif élevé, mais le gain pour l’investisseur se situe plutôt au niveau de l’avantage fiscal initial et des perspectives de plus-value lors de la revente de ces biens d’exceptions localisés en plein centre-ville.

A qui s’adressent les SCPI Malraux ?

Les SCPI Malraux s’adressent pour moi à des investisseurs qui disposent d’un capital et n’ont pas besoin de revenus complémentaires mais recherchent plutôt la plus-value à long terme. L’avantage fiscal qu’elle procurent permettra d’améliorer significativement le rendement de l’opération.

Un particulier qui dispose une année donnée de revenus exceptionnels faisant augmenter significativement son imposition sur le revenu sera sans doute particulièrement sensible à ce type de placement.

A noter:

Il est possible de financer l’achat de parts de SCPI Malraux à l’aide d’un crédit immobilier.