Patrimmo Croissance: la nouvelle SCPI « nu-propriété » de Primonial REIM Retour

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La société de gestion Primonial REIM, qui gère environ 1,6 milliards d’Euros d’actifs immobiliers dans ses différentes SCPI, lance le 24 septembre 2014 une SCPI atypique: Patrimmo Croissance.

Pourquoi atypique ?  Parce que Patrimmo Croissance sera la première SCPI à investir exclusivement dans de la nu-propriété d’immobilier résidentiel.

Le principe de base: le démembrement temporaire:

Dans un précédent article je vous avais déjà expliqué l’intérêt patrimonial du démembrement temporaire:

« Investir en nu-propriété de parts de SCPI pour préparer sa retraite »

 

En quelques mots il s’agit de « découper », de manière temporaire, la pleine propriété d’un bien en deux parties:

  • l’usufruit, qui est le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les fruits (mise en location)
  • la nu-propriété, qui est un droit de propriété sans jouissance

Dans le cadre de la SCPI Patrimmo Croissance les acquisitions, sélectionnées par Primonial REIM en partenariat avec PERL (société spécialisées dans le démembrement temporaire) sont découpés de la manière suivante:

  1. La nu-propriété des biens est achetée par la SCPI Patrimmo Croissance
  2. L’usufruit temporaire est acheté par des bailleurs sociaux

 

Ce « découpage » est prévu contractuellement sur une durée limitée, de 15 à 18 ans, et à l’échéance l’usufruit s’éteint et la SCPI Patrimmo Croissance retrouve par conséquent la pleine propriété des biens, qu’elle mettra alors en vente.

 

Le prix payé pour un bien est alors bien plus faible pour la SCPI Patrimmo Croissance, puisqu’elle renonce à percevoir des loyers pendant une durée déterminée.

Par exemple, pour un démembrement temporaire sur 10 ans, on considère que le nu-propriétaire va payer 65 % de la valeur du bien et l’usufruitier 35 %. Le gain pour le nu-proprétaire est donc tout simplement lié à la « récupération » des 35 % qu’il n’a pas payé au bout de 10 ans, soit 4,4 % / an dans mon exemple.

 

Objectif: générer une plus-value de 5 % / an

L’objectif de la SCPI Patrimmo Croissance est de générer une plus-value de 5 % / an, qui peut se décomposer en 2 parties:

  • 3,5 % liés à la reconstitution progressive de la pleine propriété
  • 1,5 % liés à la revalorisation des biens

Le prix de la part augmentera d’ailleurs chaque mois sur la base de 5 % / an.

Au terme du démembrement temporaire la société de gestion Primonial REIM mettra en vente les biens, situés en région parisienne: la SCPI Patrimmo Croissance n’a pas vocation à gérer des locations et donc à verser des loyers aux associés.

 

 

Demande de documentation SCPI Patrimmo Croissance

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Commentaires

1. sven - 12 décembre 2014
Bonjour,
Vous nous aviez habitué à plus de sagacité.... :=))

Quid de la sortie et du relogement des locataires ?

Le VRAI problème de la sortie de la NP avec bailleur social est là, mentionné sur la notice au demeurant.
Réponse dans 18 ans, tunellisés....
Nous travaillons ici dans le brouillard, et je crains que ce ne soit qu'une manière de refourguer un produit P...RL, trop cher dès le début, société d'ailleurs racheté par N.....ty
2. Benjamin CLAVEL - 12 décembre 2014
Bonjour,

1. Je ne porte aucun jugement sur le produit à ce stade: est-ce réellement intéressant ou non (selon moi) >>> je ne le précise pas dans mon article car je n'ai pas encore pris ma décision

2. Vous avez raison sur la problématique de la sortie car tout n'est pas forcément simple >>> le bailleur social, usufruitier pendant la période de démembrement temporaire, s'engage à vider les logements et à les rénover avant de les restituer au nu propriétaire (qui devient alors plein propriétaire). Ce qui implique en effet d'arriver à reloger les locataires, chose pas forcément évidente. Mais après tout si le bailleur social s'engage à le faire pourquoi ne pas le croire ? Le point que je veux vérifier c'est si des pénalités financières sont prévues s'il n'arrive à vider les locaux dans les délais prévus.

Bref à creuser...

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