SCPI: bilan 2012 et perspectives pour les années à venir Retour

immeublesTous les ans l’ASPIM (Association des Sociétés de Placements IMmobiliers) publie un état des lieux du marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers). C’est donc l’occasion pour moi de faire un bilan sur l’année 2012 des SCPI et de voir quelles sont les perspectives pour 2013 sur ces supports d’investissement si appréciés par les particuliers.

 

 

2012, une année de forte collecte

En 2012 les investissements en SCPI se sont élevés à 2,9 milliards d’Euros, tandis que les ventes de parts représentaient elles seulement 400 millions d’Euros. La collecte nette pour 2012 est donc de 2,5 milliard d’Euros.

Malgré cette forte collecte, et une capitalisation globale du secteur qui dépasse désormais les 27 milliards d’Euros, il faut noter que les SCPI n’ont représenté en 2012 qu’environ 12,5 % des acheteurs sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Leur poids est donc beaucoup trop faible pour pouvoir alimenter une bulle comme on a pu parfois l’entendre dire.

Pour la 2ème année d’affilée c’est la SCPI PFO2 qui a collecté le plus d’argent: 255 millions d’Euros de collecté en 2012, soit près de 10 % de la collecte globale du secteur.

On note en 2012 une forte progression de la collecte via l’assurance-vie ou en démembrement de propriété.

Je vous invite à relire mes articles sur le sujet:

Des performances globalement satisfaisantes

Avec un taux de distribution moyen de 5,27 %, contre 5,23 % en 2011, les SCPI ont affichées une certaine stabilité au global. Toutefois les écarts se sont creusés entre les SCPI. De même au delà du taux de rendement affiché (le « DVM » >> Distribution sur Valeur de Marché) il est important de regarder si la SCPI a augmenté ou diminué le montant de ses réserves puisque cela aura nécessairement un impact sur le rendement des années à venir.

Au niveau des prix de part on note là aussi une stabilité par rapport à 2011.

Perspectives 2013

Le contexte économique de ralentissement généralisé de l’activité pourrait peser sur certaines SCPI.

Ainsi si les revenus et les prix de part sont attendus stables pour 2013 on s’attend à ce que les écarts se creusent encore entre les « bonnes SCPI » et les « mauvaises SCPI ». Une analyse fine des actifs détenus, de la relation avec les principaux locataires et des provisions effectuées pour les travaux de rénovation (notamment énergétiques) est donc primordiale pour investir en toute pérennité car les SCPI stars de ces 10 ou 15 dernières années ne seront peut être pas les plus performantes sur les 10 ou 15 prochaines années.

Le marché a en effet énormément changé et les SCPI doivent s’adapter:

  • sur le marché des murs de commerces: Internet a révolutionné le commerce et même si certaines zones commerçantes seront toujours attractives il convient d’être beaucoup sélectif sur le choix des locataires puisque certains secteurs d’activité ont été ou seront bouleversés par le e-commerce
  • sur le marché des murs de bureaux: la révolution est encore plus marquée puisque les besoins des entreprises ont énormément évolué, l’achat et la vente d’un bureau est devenu beaucoup plus complexe. La tendance est à la baisse des charges immobilières pour les entreprises et cela passe à la fois par des choix d’emplacements plus excentrés (sortir du Paris Haussmannien pour aller en banlieue ou dans les grandes métropoles régionales), diminuer le nombre de mètres carrés par salarié (passage à l' »open space » puis de plus en plus au « free seating« ), diminuer le montant des charges liée à l’énergie et à l’eau (on privilégie les bâtiments récents).

Bref le monde a changé et les SCPI qui n’en auront pas tenu compte et n’auront pas adapté leur patrimoine en conséquence risquent de souffrir énormément dans les années à venir.

Focus sur les SCPI fiscales:

Si le marché des SCPI est constitué essentiellement de SCPI de rendement, il ne faut pas non plus oublier les SCPI fiscales. L’étude de l’ASPIM montre que:

  • les ventes de SCPI Scellier se sont effondrées en 2012
  • les SCPI Malraux ont en revanche fait un carton puisque leur collecte a presque doublé pour attendre 60 millions d’Euros >>> cette tendance devrait se poursuivre en 2013 puisque le Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales
  • pas de SCPI Duflot à l’horizon: les sociétés de gestion sont peu convaincues par l’intérêt du dispositif (et moi non plus d’ailleurs)

Bilan:

2012 a été globalement une bonne année pour les SCPI mais on voit que les écarts se creusent. Pour 2013 les SCPI restent un véhicule d’investissement très intéressant dès lors que l’on est en mesure de les choisir avec soin en étant vigilant sur certains éléments:

  • certaines sociétés de gestion collectent beaucoup mais peuvent avoir du mal à trouver des biens de qualité sur lesquels investir, ce qui aura un impact très important sur le rendement puisque les liquidités ne rapportent rien
  • le taux de vacance locative est à surveiller de près
  • certaines sociétés de gestion ont puisé dans les réserves pour maintenir des taux de distribution corrects
  • le monde change, la société de gestion doit en avoir conscience et adapter son patrimoine aux nouvelles contraintes du marché

 

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