Location meublée, de nouvelles règles qui ont le mérite d’être claires !
29 septembre 2015 par Benjamin CLAVEL
La location en meublé revêt divers avantages. Outre l’atout fiscal de statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), aujourd’hui réduit à peau de chagrin des suites du durcissement des conditions y donnant accès, la location meublée présente des avantages financiers ainsi qu’en terme de souplesse de gestion.
Location en meublé = un loyer plus élevé
D’après une étude de LocSErvice, cela représenterai un écart de 20 % à 30 % selon les régions. On comprend donc vite l’intérêt des propriétaires à proposer une location meublée ! C’est plutôt logique car les « meubles », mis à disposition du locataire, ont forcément une valeur.
De plus, contrairement à la location « classique », le meublé permet une plus grande souplesse de gestion avec des baux d’un an (et 9 mois pour les étudiants) ainsi qu’une période de préavis réduite à 1 mois contre 3 pour les locations nues.
Enfin jusqu’à présent aucun formalisme particulier n’était à respecter pour conclure un bail de logement meublé. Mais la loi ALUR est venue poser différentes règles venant amincir la liste des atouts de la location meublée.
Loi ALUR:
La loi ALUR en question ne s’applique que lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire et pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2015.
Outre une contrainte quant au contrat de bail, en imposant un formalisme nouveau afin de protéger les locataires contre des clauses trop extravagantes, la loi ALUR s’illustre par le décret du 31 juillet 2015 listant les éléments indispensables à une location meublée à compter de la rentrée scolaire 2015.
Les meubles nécessaires à la vie courante
Jusqu’à présent aucune loi ne venait préciser la différence matérielle d’une location meublée d’une location nue. Depuis le 31 juillet 2015, c’est désormais le cas.
Ce décret liste les meubles minimums indispensables au locataire pour lui permettre de manger, dormir et vivre dans le logement. L’objectif est bien de mettre à disposition du locataire, un logement muni du nécessaire à la vie courante.
De cette manière, le logement loué en « meublé » doit comporter, au 1er septembre 2015, au minimum, les meubles suivants :
- une literie avec couette ou couverture
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- des plaques de cuisson
- un four ou bien un four à micro-ondes
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas
- une table et des sièges
- des étagères de rangement
- des luminaires
- le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour le carrelage …).
Donc : d’après la liste ainsi fixée et l’objectif poursuivi par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981), vous comprenez aisément que si le loueur de logement meublé à désormais l’obligation de mettre à disposition le nécessaire de cuisson et de prise des repas et cela comprend effectivement les ustensiles et batterie de cuisine ainsi que le couvert.
Plus de commodités pour le locataire en meublé signifie peut-être, pour certains, plus de contraintes pour le bailleur. En effet, de cette manière, le minimum pour vivre est assuré et c’est un avantage certain pour le locataire. Mais cette liste présente également l’avantage d’être claire. Il suffit, en effet, au bailleur, pour rester dans les clous de la loi, de suivre la liste établie par décret.
Rien de plus simple donc !
Les meubles en bon état d’usage
La liste des éléments minimums à compter dans un logement loué en meublé, ne précise pas l’état d’usure pour pouvoir remplir les conditions du décret d’application de la loi ALUR.
Le critère à apprécier est « le bon état d’usage ». Il s’agit d’une référence directe à l’état du logement lui même, qui, selon la loi doit être « décent ». Cela signifie que le logement « ne doit pas comporter de risque de porter atteinte à la sécurité physique ou la santé du locataire » ; qu’il doit être doté « d’une surface habitable minimum » ;et « d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation ».
Ainsi, si les meubles n’ont pas à être nécessairement neufs, ils doivent être salubres et en bon état.
Dans l’hypothèse où vous seriez propriétaire d’une logement ayant vocation à être loué en meublé, nous vous conseillerons donc d’investir dans des meubles résistants et solides afin de ne pas être contraint de réinvestir trop régulièrement.
Les baux conclus à compter du 1er septembre 2015
Cette régle prend effet à compter du 1er septembre 2015. Il s’applique aux baux conclus à compter du 1 er septembre 2015.
Pour les baux conclus avant le 1er septembre 2015, la loi ne précise pas les critères d’ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. Avant ce décret c’était au juge de préciser les caractéristiques d’un logement meublé.
Encore aujourd’hui, dans l’hypothèse d’un conflit à ce propos c’est le juge qui sera compétent.
En effet, si le propriétaire ne se soumet pas à ses nouvelles obligations, le locataire pourra le mettre en demeure de le faire. À défaut d’accord entre les parties, ou de réponse du propriétaire dans les 2 mois, le locataire sera en droit de saisir la commission départementale de la conciliation.
En dernier recours, dans l’hypothèse où cette voie amiable ne recueillerai pas satisfaction les parties pourront saisir le greffe du tribunal d’instance.
Article rédigé par Frédérique LE ROUX