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Les risques du LMNP dont on oublie (parfois) de vous parler

29 juin 2012 par Benjamin CLAVEL

La fin du dispositif Scellier étant programmée à fin 2012 et celui-ci étant dors et déjà en état de « mort clinique » compte tenu de son très faible intérêt fiscal cette année, de très nombreux investisseurs se tournent vers le dispositif LMNP géré.

Ce dispositif ne manque pas d’avantages, mais les inconvénients et les risques sont également nombreux, et c’est bien là dessus que je vais insister.

 

La dépendance vis à vis du gestionnaire de la résidence:

Les vendeurs de LMNP insistent en général sur un point crucial pour convaincre leur prospect d’acheter un bien en LMNP: le paiement du loyer est garanti par le gestionnaire pour une durée fixe.

C’est effectivement quelque chose de très rassurant… tant que le gestionnaire paye !

Les exemples de défaillance sont nombreux ces dernières années et quand ça arrive bonjour les dégâts ! Après une longue période de carence, le temps que le gestionnaire soit liquidé, il faut en trouver un nouveau. Et celui-ci va proposer des nouveaux loyers aux propriétaires qui sont en général diminués de 30 à 40 % (jusqu’à 75 % dans certaines résidences) par rapport à ce qui était prévu initialement. L’effort d’épargne, qui devait être faible, peut vite devenir insurmontable.

Certains gros exploitants affichent en ce moment des retard de plusieurs semaines dans le paiement des loyers, ce qui en dit long sur leurs problèmes de trésorerie. Il convient de poser diverses questions au gestionnaire :

  • Combien de résidences gère t’il ?
  • Depuis combien de temps ?
  • Quel est leur taux de remplissage moyen ?
  • Dégage t’il des bénéfices ?
  • Le gestionnaire créé t’il une société d’exploitation spécifique pour chaque résidence ou bien toutes les résidences sont-elles gérées par la même société de manière mutualisée ?
  • A combien s’élève le capital social de la société ?

Le risque de non renouvellement du bail au terme :

Si à l’échéance du bail, dans 10 ou 12 ans par exemple, le gestionnaire ne renouvelle pas son bail alors que ferez vous de votre bien ?

  • Pourrez vous trouver un autre exploitant ? Mais pour quel loyer ? Après quels travaux ? >>> si les normes de sécurité changent par exemple vous pourriez être contraint de faire de lourds travaux à l’issue du bail sous peine de voir l’exploitant déserter au profit d’une nouvelle résidence, aux normes, peut être même construite dans la même rue…
  • Le bien sera t’il vendable facilement et sans perte ?
  • Pourrez vous le louer en direct si besoin ? Par exemple les EHPAD sont configurés de telle manière qu’il serait très compliqué d’en faire autre chose si par hasard le gestionnaire ne souhaitait pas renouveler son bail. Sur ce point, un investissement en résidence étudiante ou affaire semble moins risqué puisque les biens peuvent plus facilement être reloués nus par la suite.

Des biens dont le prix est souvent déconnecté de la réalité du marché local :

La TVA étant récupérable, il n’est pas rare de voir des biens vendus hors taxe au prix du TTC et donc 20 % plus cher que le marché. Ça permet de gonfler la marge du promoteur et / ou du commercialisateur.

On ne le répétera jamais assez: quand on achète un bien immobilier il faut connaitre la ville, le quartier dans lequel il est situé, et les prix du secteur. Si je vous vends un bien à 4000 € du m² à Grenoble vous trouvez ça cher ou pas ? Si vous habitez Lille ou Brest et n’avez jamais mis les pieds à Grenoble vous n’en savez rien et vous êtes la cible idéale d’un commercial indélicat. La clé de tout bon investissement immobilier c’est l’emplacement. Vous devez donc connaitre le secteur pour juger vous même si oui ou non c’est un bon emplacement.

Des baux qui comprennent parfois des clauses peu favorables au propriétaire:

Le bail fait 20 pages et est écrit tout petit ? Ce n’est pas grave, avant de signer vous devez l’éplucher et être sur d’avoir bien compris toutes les clauses: réévaluation du loyer limitée à 2 ou 3 % / an après une période de carence, charges d’entretien imputées au propriétaire, … les surprises ne sont pas rares !

Une revente très compliquée :

Même si des acteurs comme Le Revenu Pierre se sont spécialisés dans le domaine, le marché secondaire est très peu animé et les biens se revendent fréquemment au prix d’une décote conséquente. Il ne faut pas oublier que le nouvel acheteur prendra plus de risques que vous en achetant un bien qui ne sera plus neuf, géré par un exploitant dont le bail expirera peut-être bientôt (sans certitude ni de renouvellement ni des conditions d’un éventuel renouvellement), et avec un loyer qui n’aura pas forcément suivi l’inflation. Il exigera donc une décote pour rentabiliser son investissement et rémunérer correctement son risque.

Des liens parfois troubles entre les intervenants:

Je suis particulièrement méfiant quand le promoteur, le commercialisateur et le gestionnaire ne sont pas indépendant les uns des autres. C’est souvent dans ces cas là que les problèmes surviennent car leurs intérêts sont liés. Un commercialisateur indépendant du promoteur et du gestionnaire me semble indispensable car si celui-ci fait son travail correctement on peut espérer qu’il aura réalisé une analyse du programme avant de le proposer à ses clients. Les liens entre promoteur et gestionnaire sont également dangereux, comme le démontre le grand nombre d’affaires autours des fameux “fonds de concours“. Ceux-ci permettaient au gestionnaire de proposer des loyers artificiellement hauts qu’il pouvait payer pendant 1 ou 2 ans grâce au fonds de concours doté par le promoteur puis, une fois la cagnotte épuisée, il déposait le bilan. Voir le blog de Paul DEVAUX, avocat fiscaliste, qui est très riche en articles sur le thème.

Un montage patrimonial à bien maitriser:

Patrimonialement et fiscalement vous avez un choix à faire lorsque vous achetez un bien géré en statut LMNP:

  • soit opter pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, un dispositif proche du Scellier, qui permet en 2012 d’obtenir une réduction de 11 % de la valeur HT du bien étalée sur 9 ans
  • soit opter pour l’amortissement du bien sur les loyers, ce qui permet de ne quasiment pas payer d’impôts sur ceux-ci pendant de longues années

Globalement le dispositif Censi-Bouvard est plus simple à expliquer et donc plus facile à vendre que l’amortissement. Par ailleurs, beaucoup d’investisseurs particuliers sont très sensibles à la carotte fiscale et sont prêts à privilégier une réduction d’impôt “tangible” (= je vois sur ma feuille d’impôts que je paye moins tout de suite) à un système d’amortissement moins concret mais bien souvent plus intéressant.

Bref, il convient de s’appuyer sur un professionnel de la gestion de patrimoine pour ne pas faire le mauvais choix fiscal.

Bilan:

Cet article n’a pas pour but de vous décourager à investir sous le régime du LMNP, mais de mettre en avant les inconvénients et les risques d’un tel placement car ceux-ci sont malheureusement trop souvent éludés par les vendeurs de carotte fiscale.

Pour ma part je ne suis pas très à l’aise avec ce type de montage patrimonial et j’estime que le risque est trop important. Par conséquent je n’en propose pas à mes clients, je privilégie d’autres solutions d’investissement, que ce soit en immobilier (comme les SCPI) ou hors immobilier. Néanmoins, les programmes intéressants existent et on peut en trouver de temps en temps, dès lors que l’on prend bien soin de faire attention à tous les points que j’ai évoqué dans cet article.