Pierre Investissement 8, la SCPI de défiscalisation Malraux 2013

17 octobre 2013 par Benjamin CLAVEL

Comme chaque année depuis plus de 20 ans la société de gestion de SCPI InterGestion propose à des investisseurs particuliers de placer une partie de leurs économies dans une SCPI dite « Loi Malraux ». Au programme: achat mutualisé de biens immobiliers dans des secteurs « ultra-premium », belles perspectives de plus-value et surtout grosse réduction d’impôt ! Voyons ensemble de quoi il retourne pour cette année et s’il est intéressant de profiter de la défiscalisation loi Malraux qui, je le rappelle, est hors plafonnement global des niches fiscales et permet par conséquents aux contribuables qui ont atteint le plafond de 10 000 € de réduire encore leurs impôts 😉

 Le cadre fiscal, la loi Malraux:

Dans mon article de l’an dernier dédié à Pierre Investissement 7 je vous décrivais déjà le fonctionnement de la loi Malraux:

En 1962 l’idée du ministre André Malraux était de favoriser la restauration d’immeubles et de quartiers historiques en accordant à leurs propriétaires des avantages fiscaux spécifiques.

Dans le cadre actuel de la loi Malraux, qui concerne les programmes dont le permis de construire a été déposé après le 31 décembre 2008, les dépenses de restauration complète d’un immeuble éligible à la loi Malraux donnent droit à une déduction d’impôts équivalente à 30 % de leur montant pour les biens en secteur sauvegardé et pour 22 % en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP). Les travaux donnant droit à cette déduction sont plafonnés à 100 000 € par an et peuvent être étalés sur 4 ans. Si le montant des travaux dépassé ce plafond, alors le reliqua peut être impacté sur des revenus fonciers existants et éventuellement générer un déficit foncier imputables sur les revenus d’autres catégories (plafonné à 10 700 € / an avec un report possible du solde sur 10 ans).

Les biens éligibles:

Il existe 2 types de zones éligibles pour bénéficier de la loi Malraux:

• les secteurs sauvegardés: ce sont en général les centres historiques de certains villes qui présentent un « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non » (Code de l’urbanisme, art. L. 313-1)
• les  Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ou ZPPAUP: plus souple que la procédure de secteur sauvegardé, la ZPPAUP délimite un secteur sensible sur le plan architectural et paysager. Il est élaboré après délibération du conseil municipal, enquête publique et avis de la commission régionale du patrimoine et des sites.

Quoi qu’il en soit les travaux ne sont éligibles qu’après délivrance d’une déclaration d’utilité publique et ceux-ci sont effectués sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France.

Dans le cadre actuel de la loi Malraux les biens restaurés doivent être mis en location nue pendant un minimum de 9 ans, que ce soit en habitation ou pour un usage professionnel pour peu que l’usage initial ne soit pas modifié.

Profiter de la loi Malraux avec la SCPI Pierre Investissement 8 d’InterGestion:

S’il est évidemment possible de se lancer soi même dans l’acquisition puis la rénovation d’un bien immobilier pour profiter en direct du dispositif Malraux c’est dans les faits très compliqué puisque le cahier des charges est extrêmement complexe (et s’il n’est pas respecté la défiscalisation est perdue) et qu’il faut engager des capitaux considérables.

Au final avoir recours à une SCPI est pour moi la meilleure solution et je préfère faire confiance à InterGestion pour de tels montages:

• des professionnels aguerris qui s’occupent de tout: leur première SCPI Malraux a été lancée en 1990, ils ont donc une grande expérience dans le domaine, tant au niveau de la sélection des biens à acheter que du suivi des travaux dans le respect du cahier des charges Malraux, que de la gestion locative puis de la revente. InterGestion s’occupe de tout avec sérieux.
• une mutualisation des risques: Inter-Gestion prévoit de collecter 30 millions d’Euros pour Pierre Investissement 8. Avec cette somme ils vont donc pouvoir réaliser plusieurs acquisitions, dans des villes différentes et ainsi diluer le risque.

Caractéristiques de Pierre Investissement 8:

Le prix de la part a été fixé à 1000 € et il faut acquérir un minimum de 15 parts, soit 15 000 € d’investissement. Au delà, le nombre de parts est libre, mais néanmoins limité à 168 parts au maximum, ce qui correspond de toute manière au plafond de la défiscalisation Malraux.

La réduction d’impôt est égale à 18 % du montant versé, donc par exemple 2700 € de réduction d’impôt sur les revenus de 2013 pour un investissement de 15 000 € fait sur l’année fiscale 2013.

La commercialisation a débuté fin septembre et se terminera autours du 15 décembre pour l’année fiscale 2013.

Pierre Investissement 8 a une durée de vie prévue de 15 ans, mais bien entendu les actionnaires auront la possibilité de reporter sa liquidation si le contexte n’est pas favorable à ce moment là. Au terme la SCPI sera donc liquidée, les immeubles vendus et les investisseurs récupéreront chacun leur part.

Au niveau performance, celle-ci se décompose en 2 parties (en plus de la réduction d’impôt de 18 %):

• le rendement locatif: environ 2,5 % / an une fois les travaux terminés >>> c’est faible, mais c’est normal pour de l’immobilier d’habitation premium de ce type
• la plus-value: difficile à estimer sur une durée aussi longue mais historiquement c’est là que repose tout l’intérêt du Malraux puisqu’on se positionne sur des immeubles exceptionnels situés dans des endroits très recherchés ce qui permet d’envisager une belle plus-value.