logo-tmp
Accueil > Actualités > SCPI: anticiper les augmentations de prix de part pour en profiter

SCPI: anticiper les augmentations de prix de part pour en profiter

5 juillet 2019 par Benjamin CLAVEL

Le prix de souscription des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) n’est pas le fruit du hasard. S’il est fixé par les sociétés de gestion, la méthode de détermination des prix est très encadrée afin d’être cohérente par rapport à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Mais cette méthode, que nous allons vous présenter ici, laisse une certaine marge de manœuvre aux sociétés de gestion (notamment afin qu’elles n’aient pas à modifier les prix de souscription trop fréquemment). Or cette “marge de manœuvre” permet à l’investisseur astucieux de déterminer quelles sont les SCPI qui sont le plus susceptibles de voir leur prix de part progresser à court terme, et donc de profiter d’opportunités d’achat à bas prix.

Comment se détermine le prix de souscription d’une part de SCPI ?

Le prix de souscription d’une part de SCPI est fixé par la société de gestion, dans un cadre clair: ce prix doit être compris dans une fourchette allant de -10 % à +10 % autours de la valeur de reconstitution de la SCPI.

C’est quoi cette valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution correspond au montant qu’il faudrait payer pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée des frais nécessaires à l’achat de tels biens(frais de notaire et autres commissions d’intermédiaires).

C’est donc un indicateur important car si le prix de souscription de la SCPI est inférieur à cette valeur de reconstitution, alors ça signifie que l’investisseur bénéficie d’une décote >>> ça lui revient moins cher d’acheter des parts de la SCPI que de supporter l’ensemble des couts nécessaires à l’achat du patrimoine immobilier que celle-ci possède.

A l’inverse, si le prix de souscription de la SCPI est supérieur à sa valeur de reconstitution alors la SCPI est surcotée. Cela signifie que l’investisseur ferait une meilleure affaire en achetant lui même l’ensemble du patrimoine de cette SCPI. Evidemment c’est théorique, car bien peu d’investisseurs possèdent la surface financière pour se permettre d’acheter pour plusieurs millions (voir milliards) d’Euros de patrimoine immobilier !

Vous l’avez compris, la logique voudrait que le prix de souscription d’une SCPI soit équivalent à son prix de reconstitution. Sauf que… les gestionnaires de la SCPI disposent d’une certaine marge de manœuvre puisque le prix de souscription peut varier de plus ou moins 10 % par rapport au prix de reconstitution.

 

Comment tirer parti de cette information ?

Vous devez déjà l’avoir compris !

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers), organisme de contrôle des sociétés de gestion de SCPI, imposera à la société de gestion une modification du prix de part d’une SCPI si celui-ci sort de la zone de tolérance des +-10 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Nous avons calculé quel est l’écart entre prix de souscription et prix de réalisation pour près de 50 SCPI du marché. Et à l’issu de ce calcul, les SCPI peuvent se classer en plusieurs groupes:

  • celles qui ont actuellement un prix de part en phase avec leur valeur de reconstitution >>> c’est le cas d’une très grande partie des SCPI, qui sont donc vendues à leur “juste prix”
  • celles qui sont clairement sur-cotées >>> prix de souscription supérieur d’au moins 4 % par rapport à la valeur de réalisation >>> il semble plus sage de les éviter !
  • celles qui sont clairement sous-cotées >>> prix de souscription inférieur d’au moins 4 % par rapport à la valeur de réalisation >>> nous estimons probable une revalorisation, il y a sans doute une opportunité à venir
  • celles qui sont tellement sous-cotées qu’une revalorisation est obligatoire, à court terme >>> prix de souscription inférieur d’au moins 10 % par rapport à la valeur de réalisation >>> une revalorisation significative est imminente, c’est une opportunité !!!

 

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus si vous souhaitez être informé de manière régulière des meilleures opportunités d’investissement en SCPI.

 

Demande d'informations - revalorisations SCPI

Remplissez ce formulaire pour recevoir des informations concernant les SCPI.
  • Format de date :JJ slash MM slash AAAA
  • Le minimum d'investissement différant d'une SCPI à l'autre, cette information nous permettra de déterminer les SCPI qui sont accessibles pour votre budget.
  • Ces informations sont nécessaires à un bon traitement de votre demande ainsi que pour nous permettre de vous adresser des contenus adaptés à vos centres d’intérêt. Conformément à la loi “informatique et libertés”, vous pouvez exercer votre droit d’accès aux données vous concernant en nous contactant. Consultez notre page "Politique de confidentialité" pour en savoir plus.
  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.