Les OPCI grand public voient enfin leur collecte décoller

7 juillet 2015 par Benjamin CLAVEL

Créés en 2005 mais lancés sur le marché pour la première fois en 2008 il aura fallu attendre l’année 2014 pour voir enfin les investissements de particuliers en OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) décoller. Avec plus de 800 millions d’Euros de collectés en 2014 on peut parler d’un vrai succès. Mais au final c’est quoi un OPCI ? Pourquoi les investisseurs ont attendu aussi longtemps pour s’y intéresser ? L’engouement est-il si fort ?  Voyons tout ça ensemble.

C’est quoi un OPCI ?

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), conçu sur le modèle des OPCVM, est un véhicule d’investissement non coté et collectif dédié à l’immobilier. Sa nature d’investissement est donc principalement immobilière. Mais contrairement à sa « cousine » la SCPI, l’OPCI comporte une part d’actifs « non immobiliers ».

L’OPCI est géré par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), et cette gestion est très encadrée.

Ainsi un OPCI destiné au grand public (appelé « SPICCAV ») doit-il impérativement respecter les ratios d’investissement suivants:

Au final, l’objectif d’un OPCI grand public est de distribuer des revenus réguliers de l’ordre de 5 % / an.

Ces produits, diversifiés et liquides, présentent l’avantage d’être facilement intégré dans des contrats d’assurance-vie, ce qui permet alors de profiter d’un cadre fiscal privilégié.

Pourquoi l’OPCI a mis autant de temps à décoller ?

Les premiers OPCI ont vu le jour en 2008 mais, alors que les investisseurs institutionnels y ont tout de suite eu recours (assez massivement puisqu’il existe aujourd’hui 270 OPCI professionnels qui représentent plus de 40 milliards d’Euros d’actifs sous gestion), les investisseurs particuliers ont eux totalement boudé le produit.

Difficile de vraiment trouver une raison qui explique cela, mais on peut sans doute imaginer plusieurs explications:

• les produits d’investissement « nouveaux » mettent toujours du temps à trouver leur place auprès du public (comme le PERP par exemple, qui a été lancé en 2004 et qui décolle depuis 2012 seulement)
• le fonctionnement des OPCI a sans doute été mal compris du grand public: beaucoup ont pensé qu’ils remplaceraient les SCPI (ce qui n’est pas le cas, c’est un produit différent et éventuellement complémentaire), ou que la poche « non immobilière » impliquait un niveau de risque très élevé (ce qui n’est pas vrai dans les faits quand on analyse la performance des OPCI existants)
• les offres ont mis du temps à émerger: les sociétés de gestion ne se sont pas pressées pour créer des OPCI grand public, et même à ce jour il n’en existe que 7

Un engouement réel en 2014

Bref, après quelques années de sommeil l’OPCI grand public sort de l’ombre en 2014, grâce à l’assurance-vie. Les chiffres de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) ne trompent pas:

• la collecte en OPCI a bondi de 287 % en 2014 par rapport à 2013
• au total ce sont 813 millions d’Euros qui ont été investis en OPCI grand public en 2014
• la collecte se fait presque exclusivement en assurance-vie, et l’OPCI a représenté près de 4 % de la collecte en assurance-vie en 2014 >>> c’est colossal quand on sait que 87 % de la collecte en assurance-vie est réalisée sur des fonds en Euros. L’OPCI a donc représenté 4 % sur les 17 alloués par les investisseurs individuels aux Unités de Compte.

Il faut toutefois nuancer un peu ces chiffres: la moitié de la collecte a été réalisée via le réseau « captif » du groupe Crédit Agricole / Crédit Lyonnais >>> la banque a sans doute donné des objectifs de collecte à ses commerciaux, objectifs qui ont été répercutés sur les clients. Toujours est-il que ces chiffres restent impressionnants.

Et sur TousLesPlacements.com alors ?

Bien entendu notre offre de contrats d’assurance-vie intègre déjà des OPCI grand public. On pourra par exemple citer l’excellente OPCIMMO éligible au contrat Himalia, ou encore OPSIS, disponible sur Diade Evolution.
Mais sans doute que nous pourrions mieux faire au niveau « visibilité » et « explication » de ces offres. Attendez vous donc à nous voir communiquer de plus en plus sur les OPCI sur notre site

Dans les prochaines semaines nous vous présenterons en détails certains OPCI qui méritent vraiment qu’on s’y intéresse, et nous ferons également le point sur les référencements de ces produits en assurance-vie (où trouver ces OPCI ?). Bref, affaire à suivre 😉

Bien entendu, n’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet.