Primonial SéréniPierre, une assurance-vie tournée vers l’immobilier

15 février 2013 par Benjamin CLAVEL

Bon nombre d’investisseurs rêvaient depuis des années d’un placement qui permettrait à la fois de profiter des rendements de l’immobilier d’entreprise, dans un cadre fiscal privilégie et tout en bénéficiant d’une garantie intégrale du capital. Oui, mais ce mouton à cinq pattes n’existe pas me direz-vous… et bien maintenant si ! Lancé courant 2012 le contrat d’assurance-vie PRIMONIAL SéréniPierre réunit l’ensemble de ces critères et mérite donc que l’on s’y intéresse de près: quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Est-il vraiment intéressant ? Voyons ça ensemble…

PRIMONIAL SéréniPierre:

Ce contrat d’assurance-vie collectif multisupport et multigestionnaire est assuré par Suravenir, une filiale du Crédit Mutuel Arkea. Suravenir gère au total plus de 24 milliards d’Euros d’actifs pour le compte de 2,4 millions de clients ce qui en fait un acteur important du marché de l’épargne.

Le minimum d’investissement initial est de 10 000 € et ce contrat s’adresse donc à une clientèle patrimoniale.

Un fonds en Euros atypique…

Le fonds en Euros du contrat SéréniPierre, qui se nomme Sécurité Pierre Euro, est atypique de par sa composition. Alors que les fonds en Euros traditionnels sont investis en grande majorité en obligations, Sécurité Pierre Euro se positionne lui clairement sur l’immobilier d’entreprises (murs de bureaux ou de commerce), que ce soit via des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), des OPCI (Organisme de Placement Commun en Immobilier) ou par l’achat de biens immobiliers en direct.

Au 31/12/2012 Sérénipierre est investi à 87 % en immobilier, le solde étant laissé en trésorerie de réserve ou en sur des supports d’attente avant d’être également investis en immobilier. C’est donc bien un vrai fonds en Euros immobilier.

Comme tous les fonds en Euros Sécurité Pierre Euro est bien entendu 100 % garanti en capital et les investisseurs bénéficient d’un effet de cliquet: ce qui est est gagné est acquis définitivement, il ne peut pas y avoir de retour en arrière.

En 2012, pour sa première année, Sécurité Pierre Euro a rapporté 4,15 % net de frais de gestion.

Il est essentiel de comprendre que la performance du fonds Sécurité Pierre Euro vient exclusivement des rendements locatifs (= les loyers encaissés) et pas du tout de la plus plus ou moins value que pourraient générer les actifs en portefeuille. Les investisseurs ne sont ainsi pas impactés par les variations, à la hausse ou à la baisse des prix de l’immobilier, c’est Suravenir qui absorbe ces mouvements. C’est donc favorable aux clients si l’immobilier baisse mais défavorable si l’immobilier monte.

A noter: La notice du contrat PRIMONIAL SéréniPierre prévoit en page 8 que la compagnie se réserve le droit, si cela était nécessaire, de pouvoir bloquer les arbitrages sortant ou les rachats en provenance du fonds en Euros pendant une durée maximale de 6 mois >>> cela signifie qu’en cas de circonstances exceptionnelles il pourrait falloir attendre 6 mois avant de récupérer son capital.

De même les versements ou les arbitrages au profit du fonds en Euros peuvent également être bloqués si les circonstances l’exigent.

… mais aussi des Unités de Compte pour diversifier

Au delà de ce fonds en Euros, qui est bien entendu le principal atout de ce contrat, on peut retrouver sur SéréniPierre une soixantaine de supports Unités de compte de sociétés de gestion préstigieuses: Carmignac Gestion, Edmond de Rothschild Asset Management, Financière de l’Echiquier, DNCA Finance, …

On pourra également investir sur des supports immobiliers en direct comme des SCPI ou la SCI Capimmo.

Immobilier + Fiscalité Privilégiée + Garantie en capital, ça existait déjà non ?

Oui et non…

Avant le lancement de SéréniPierre on pouvait trouver sur le marché différents types de solutions qui s’en approchaient mais avec quelques nuances:

Quelles différences par rapport à un achat de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?

Acheter des SCPI en assurance-vie permet à la fois de bénéficier des rendements de l’immobilier d’entreprise et d’une fiscalité avantageuse, mais les SCPI ne sont pas garanties en capital. L’investisseur peut donc perdre de l’argent si le marché immobilier baisse, mais inversement si le marché immobilier progresse alors son capital s’appréciera, ce qui n’est pas le cas avec SéréniPierre.

Cette solution est donc plus intéressante si on pense que les prix des murs de bureaux / commerce vont monter dans les années à venir, mais moins intéressante si on pense qu’à l’inverse les prix vont baisser.

Quelles différences par rapport aux autres fonds en Euros « immobilier » du marché ?

Certaines compagnies proposaient déjà des fonds en Euros investis en immobilier (exemple: Euro-Innovalia de Generali) >>> comme SéréniPierre donc ??? Pas tout à fait car ces fonds en Euros ne sont pas investis totalement en immobilier (en général la part d’immobilier tourne autours de 40 à 50 %, le reste est investi en obligations) et par ailleurs les assureurs de ces contrat ne permettent pas d’investir 100 % sur leur fonds en Euros immobilier, il faut placer au moins 20 à 30 % de son capital sur des supports Unités de Compte, non garantis en capital. Sur SéréniPierre il est tout à fait possible d’investir à 100 % sur le fonds en Euros immobilier qui est donc lui même un fonds « pur-immobilier ».

Ces fonds en Euros immobiliers qui existaient déjà sont donc intéressants pour des investisseurs qui souhaitent diversifier leurs avoirs puisque non seulement ces fonds en Euros sont plus diversifiés (immobilier, mais aussi obligations) mais en plus les contrats sur lesquels ils sont éligibles (comme Himalia par exemple) offrent un plus large choix de supports Unités de Compte que SéréniPierre. En revanche si vous préférez un investissement exclusif en fonds en Euros immobilier c’est bien vers SéréniPierre qu’il faudra vous tourner.

Quels sont les frais ?

Comme souvent sur ce type de contrat les frais sur versement affichés sont élévés (5 %) mais ils peuvent bien évidemment être négociés drastiquement (me contacter pour obtenir des frais TRES réduits).

Les frais de gestion sont de 0,95 % pour les Unités de Compte et de 0,8 % pour le fonds en Euros. Je rappelle que les rendements des fonds en Euros sont TOUJOURS annoncés nets de frais de gestion.

Concernant les arbitrages, le 1er de chaque année est gratuit et les suivants sont facturés 0,8 % de la somme arbitrée (avec un mini de 15 €).

Bilan:

Si votre souhait est de bénéficier des rendements de l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal privilégié et en tout sécurité alors ce contrat est sans aucun doute la piste à privilégier. Il n’a, sur ce créneau bien particulier, aucun concurrent pour le moment.

Si on veut chercher les points faibles de ce contrat on pourra noter:

• qu’il n’a que très peu d’antériorité
• que le fonds en Euros peut être « bloqué » aux rachats (pendant 6 mois maximum) ou aux versements nouveaux en cas de circonstances exceptionnelles
• que la liste des supports Unités de Compte n’est pas aussi étendue que des contrats patrimoniaux comme Himalia ou APREP Multigestion par exemple