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Que penser de Fairvesta Mercatus? Mon avis

13 avril 2012 par Benjamin CLAVEL

Je suis souvent amené à donner mon avis sur la société Fairvesta-Mercatus, car de nombreux particuliers se posent des questions sur ce produit qui repose sur des dans l’immobilier en Allemagne. Et il n’est pas simple de trouver des infos, loin de là! Je me suis donc plongé dans les 116 pages de leur prospectus d’émission (gloups !): voici ce que j’en ressors.

 

Fairvesta – Mercatus, c’est quoi ?

Fairvesta est une société immobilière basée à Tübingen en Allemagne et qui propose à des investisseurs (en France notamment) plusieurs solutions de placement qui reposent sur des biens immobiliers situés outre Rhin. La société existe depuis 2002 et a collecté plus de 500 millions d’Euros à fin 2011.

L’investissement se fait via une société en commandite, Mercatus.

L’investisseur immobilise son capital pour 5 ou 10 ans minimum (selon l’option choisie) et il dispose d’un “droit à prélèvement” d’une partie de son capital qui augmente au fil des années. Attention toutefois, il s’agit bien d’un retrait de capital et non pas d’une promesse de rendement.

La société a une durée de vie indéterminée: elle est liquidée lorsque 75 % des associés votent pour sa dissolution lors de l’AG.

Sur quoi repose la performance ?

Fairvesta achète des biens immobilier en Allemagne lors de liquidations bancaire ou de ventes aux enchères forcées, à un prix inférieur à leur valeur vénale dans le but de les céder au prix “normal” quelques années plus tard. Leur objectif est de revendre les biens sous 3 ans pour répéter le plus possible des opérations d’achat / vente pendant la durée de vie de la société en commandite. D’ici à la vente des loyers sont encaissés mais l’essentiel de la performance est liée à la plus-value lors de la revente.

Leur objectif est donc d’acheter des biens à 70 % maximum de leur valeur vénale, et ayant un rendement locatif de 10 % au minimum.

Le portefeuille de biens est diversifié au niveau géographique et au niveau des types de locataires (habitation ou commercial).

A noter: ni la performance ni le capital ne sont garantis.

Mon avis :

Il y a à mon sens plusieurs point rédhibitoires qui font que je n’apprécie pas ce produit d’investissement:

  •  en cas de litige, le tribunal compétent est celui de Tubingen en Allemagne >>> bon courage !
  • il me semble peu probable de penser que l’immobilier en Allemagne continue à s’apprécier durablement alors même que les allemands ont une faible appétence pour l’immobilier (43 % de propriétaire contre 60 % en France) et que la population du pays diminue (depuis 1972 la population allemande diminue, et selon l’ined ils seront même 10 millions de moins en 2055 !!)
  • en plus des frais de 5 % qui doivent être payés en plus de la souscription, la notice stipule que les commissions d’intermédiation (aussi appelés frais de “mobilisation des capitaux”) prélevés sur le capital collecté par la société en commandite est évalué à 12,38 % !!! Ça fait quand même beaucoup ! (et je comprends mieux pourquoi certains CGPI en vendent à leurs clients puisqu’ils touchent 7 % de commission).  Si on on va plus loin, on s’aperçoit que sur 105 € payés par les investisseurs (100 € d’apport en capital + 5 € de frais de transaction), seuls 82,94 € seront effectivement investis pour acquérir des biens immobilier. Le reste part en frais de marketing, frais de gestion, rémunération de la direction, etc…  Au final il n’y a a donc que 79 % des sommes versées par les investisseurs qui va servir à acheter des biens immobiliers !!!
  • la transparence ne semble pas être leur fort: la notice précise que si un associé ne respecte pas la “discrétion” exigée, alors il devra payer une pénalité de 25 000 €. Difficile par conséquent d’avoir des infos sur l’activité réelle (achat / vente de biens, mise en location) de la société…
  • la sortie en capital ne semble pas simple. Je cite la notice :”il convient de remarquer qu’il n’existe jusqu’à présent aucun marché secondaire réglementé pour de telles transactions, de sorte qu’une cession est de facto éventuellement impossible ou alors très limitée, et dans tous les cas à une valeur inférieure à la valeur réelle”. Il est aussi précisé que “l’entreprise émettrice garantit toutefois un rachat à hauteur de 80 % de la valeur comptable de la participation au prorata du dernier bilan de clôture de la société, tant que la société dispose d’assez de liquidité au moment de l’utilisation de la garantie de rachat”  >>> en bref la sortie est TRÈS difficile, et se fera vraisemblablement avec une perte de 20 % par rapport à la valeur comptable des parts, et encore elle ne se fera que si la société a les liquidités suffisantes pour racheter les parts !!!!!
  • Même en cas de décès de l’investisseur les parts ne sont pas liquidées, mais transmises aux héritiers: on ne peut pas facilement vendre les parts de son vivant, et même la mort ne permet pas de sortir de la société
  • Enfin j’ai fondamentalement du croire que leur modèle de performance (achat de biens à 70 % de leur valeur puis revente dans la foulée au prix “réel”) puisse tenir longtemps et à grande échelle: des biens bradés vont forcément attirer de nouveaux investisseurs, qui viendront surenchérir et donc faire se gripper le modèle économique de la société. Pour moi (mais je suis surement bête) un bien qui vaut 100 € se paye 100 €.  S’il se vend 70 €, c’est qu’il vaut 70 €. Sinon pourquoi n’y a t’il personne pour proposer 71  ou 72 € ?

 

Bref vous l’avez compris je suis loin d’être convaincu, et il y a à mon sens des produits d’investissement plus attractifs.

Si vous souhaitez spécifiquement investir en immobilier en Allemagne vous pourriez par exemple vous intéresser à la SCPI Novapierre Allemagne, mais bien entendu bien d’autres solutions existent.