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Credit Mutuel Pierre 1 – la SCPI la moins liquide du marché ?

22 octobre 2021 par Benjamin CLAVEL

Après un 1er article consacré à la SCPI Pierre Plus, nous continuons notre série dédiée aux SCPI que vous devez fuir. Car si, comme vous le savez si vous nous suivez régulièrement, nous estimons que la SCPI est un super produit d’investissement toutes les SCPI ne sont pas pour autant intéressantes. Il en existe des formidables… mais il existe aussi quelques catastrophes. Et dans le domaine des SCPI catastrophes, la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 se situe dans “le haut du panier”. Voyons ensemble quel est le problème.

Quelques informations sur la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1

Crédit Mutuel Pierre 1 est une SCPI ancienne, lancée en 1973, gérée par La Française AM, qui, au gré des fusions, a accumulé 1,1 milliard € de capitalisation et donc un très important patrimoine immobilier. Ce patrimoine est composé à 85 % de bureaux, situés pour 75 % à Paris et en Ile de France. Elle détient 112 immeubles en direct, et 57 de manière indirecte (via des SCI), ce qui lui assure un très bonne diversification.

Au niveau du revenu distribué, elle se situe un peu dessous de la moyenne avec un taux de distribution de 4 % au titre de l’année 2020, mais rien de rédhibitoire.

Au global on a donc une SCPI “paquebot”, classique, bien diversifiée et qui distribue un rendement correct.

Mais alors… où est le problème ?

 

Une SCPI devenue illiquide…

Voici le courrier qu’ont reçu au printemps dernier les associés de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 >>> lire le courrier.

Celui-ci détaille clairement quel est le problème de cette SCPI: il y a beaucoup de vendeurs, et quasiment aucun acheteur. Par conséquent les associés qui essaient de vendre attendent. Parfois depuis des années.

En résumé on y apprend que:

  • plus de 158 000 parts sont en attente de retrait (soit, sur la base d’une valeur de retrait à 262,20 € / part, plus de 40 millions €
  • sur un an glissant, seules 697 parts ont été souscrites, soit moins de 200 000 € au prix de souscription de 285 € >>> à condition qu’aucune autre part ne soit mise en vente d’ici là, il faudrait donc la bagatelle de 225 ans pour que tous les associés en attente vendent leurs parts à ce rythme là !
  • l’associé qui attend depuis le plus longtemps pour vendre ses parts, c’est à dire celui qui est en première position dans le carnet d’ordre, attend depuis le 16 décembre 2016. Près de 5 ans donc !!!

Clairement, c’est l’accident industriel. Alors évidemment la SCPI n’est pas un produit d’épargne liquide. Rappelons en effet qu’il s’agit d’un produit d’épargne de long terme, au sous-jacent immobilier (donc non-liquide). Pour vendre, il faut qu’il y ait un acheteur.

On peut néanmoins s’interroger sur deux points:

  • Pourquoi le Crédit Mutuel (au vu du nom de la SCPI on se doute bien qu’elle a été montée pour leur réseau commercial), a t’il cessé toute commercialisation de cette SCPI (qui somme toute fonctionne plutôt bien), piégeant ainsi ses clients qui lui ont fait confiance ? Clairement, je n’ai pas de réponse.
  • Et surtout pourquoi la société de gestion, La Française AM, n’a t’elle pas réagi plus tôt pour trouver une solution pour les associés souhaitant vendre leurs parts ? (car des solutions existent pour assurer la liquidité)

 

…et une société de gestion qui tarde à réagir

Au delà de la politique commerciale du Crédit Mutuel (qui me semble fort discutable mais passons) et des conséquences de celle-ci sur ses clients (qui apprécieront), je n’arrive pas à comprendre pourquoi la société de gestion n’a pas réagi plus rapidement. Car, s’agissant d’une SCPI à capital variable, la société de gestion dispose d’une solution pour fluidifier le carnet d’ordre et permettre à des associés souhaitant vendre de récupérer des capitaux: le fonds de remboursement.

La mécanique d’un fonds de remboursement est assez simple à comprendre: en l’absence d’acheteurs de parts d’une SCPI à capital variable, la société de gestion peut organiser une diminution du capital social de la SCPI. Pour cela, la SCPI doit disposer de liquidités, par exemple en vendant des biens. Une fois qu’elle dispose de ces liquidités, c’est elle qui rachète des parts en attente dans le carnet d’ordres, et elle annule ensuite les parts (on a donc bien une diminution du capital social). Ca n’a pas d’impact sur les associés restants, à condition évidemment de vendre des immeubles au rendement plus faible que la moyenne (ce qui semble logique, la société de gestion ne va évidemment pas vendre les pépites de la SCPI), et ça permet à ceux qui veulent sortir de le faire. Notez cependant que cette sortie se fait généralement à un prix plus faible que la valeur de retrait de la SCPI (utilisée elle quand le marché des parts est fluide). Ca n’est pas donc idéal, mais ça permet de ne pas se retrouver totalement coincé si on doit vendre.

Alors pourquoi La Française AM n’a pas doté ce fonds de remboursement plus rapidement de capitaux conséquents en vendant quelques immeubles ? Car après tout, vendre pour 40 millions € d”immeubles sur un patrimoine de plus d’un milliard d’Euros ne semble pas si compliqué ? Ca représente moins de 4 % du parc détenu par la SCPI, et dans un contexte où l’investissement en immobilier de bureaux (notamment via des SCPI) a le vent en poupe, ça ne semble pas si difficile de vendre…

J’avoue ne pas comprendre ce qui s’est passé.

Toujours est-il que la société de gestion a enfin pris le taureaux par les cornes puisque le fonds de remboursement a été alimenté de 10 millions € en juin dernier. Ca reste insuffisant, mais La Française AM semble ENFIN réagir.

Que faire ?

Si vous ne détenez pas de parts de cette SCPI: n’en achetez pas ! Il y a nettement mieux à faire !

Si vous détenez des parts de cette SCPI:

  • Demandez des compte au conseiller qui vous les a vendu: pourquoi ne vous a t’il pas proposé de vendre quand il a été clair que la liquidité n’était plus assurée ? S’il la réponse ne vous plait pas, changez de crèmerie.
  • Mettez les en vente dès que possible. Car si la situation perdure, c’est à dire si durablement il y a plus de vendeurs que d’acheteurs (et à ce stade je ne vois pas ce qui pourrait faire que la tendance actuelle s’inverse), alors soit vous serez bloqué pour l’éternité, soit le rendement de la SCPI et sa valeur finiront par être affectées au fur et à mesure qu’elle devra vendre des biens de plus en plus rentables. Bref, FUYEZ !

A noter: si vous détenez vos parts dans un contrat d’assurance-vie, vous n’êtes pas forcément pressé de vendre car la liquidité de vos parts est garantie par la compagnie d’assurance. Toutefois il semble illusoire de penser qu’une SCPI engagée dans une telle spirale de diminution de son capital soit une solution pérenne à long terme pour votre patrimoine.