18 mai 2016 par Benjamin CLAVEL

Alors qu’elles existent depuis les année 1960 les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) ne se sont jamais aussi bien portées qu’actuellement. En 2015 la collecte nette a atteint un niveau record à 4,275 milliards d’Euros, portant la capitalisation globales de ces véhicules dits de « pierre papier » à près de 38 milliards d’Euros. Comme à chaque fois qu’un produit d’investissement rencontre le succès on peut toujours trouver des avis divergents: certains vous diront que ça va aller mal, d’autres que ça continuera à aller bien. Je vais tacher de vous expliquer pourquoi j’estime que le marché des SCPI va continuer à bien se porter dans les années qui viennent.

Le rendement des actifs est lié au taux sans risque

Je vais commencer par enfoncer une porte ouverte: le rendement de tout actif dépend du niveau de risque encouru. C’est la fameux couple rendement / risque >>> plus j’accepte un risque élevé et plus j’attends un rendement élevé. Ainsi tout placement « risqué » (= non garanti) doit-il rapporter une « prime » par rapport au taux sans risque. Et plus le risque est élevé, plus la prime attendue l’est également.

Bref, tout ça pour dire que bien comprendre les SCPI, et surtout pour essayer de déterminer leur avenir, il est important de comparer leur couple rendement / risque à celui du « taux sans risque », c’est à dire l’emprunt d’Etat Français à 10 ans (aussi appelé OAT 10 ans).

Voyons comment a évolué le « taux sans risque » (OAT 10 ans) sur les dernières années, et comparons ça à l’évolution du rendement moyen des SCPI et de quelques SCPI représentatives du marché (PFO2, Rivoli Avenir Patrimoine et Immorente):

Ce tableau démontre clairement selon moi plusieurs choses:

une prime de risque qui s’est envolée:

L’écart de rendement entre l’OAT 10 ans et les SCPI (donc la prime de risque) était de 2,2 points en moyenne en 2010 contre près de 4 points en 2015. Donc de deux choses l’une: soit sur cette période le risque encouru par les porteurs de parts de SCPI a augmenté de manière considérable (ce qui expliquerait qu’ils exigent une prime de risque supérieure), soit (et c’est ce que je pense moi), ils bénéficient actuellement (à risque équivalent) d’une rentabilité bien plus attractive qu’en 2010.

des rendements en pourcentage qui ont baissé bien moins nettement sur les SCPI:

On peut constater qu’entre 2010 et 2015 l’OAT 10 ans a vu son rendement baisser de plus de 70 %. C’est une chute considérable. Sur la même période le rendement moyen des SCPI a baissé de 11,50 %, ce qui est difficile à analyser à ce stade car cela peut venir de deux facteurs: baisse des revenus encaissés ou alors hausse des prix et maintien des revenus. Nous allons creuser juste après ces deux points.

SCPI: des prix de part en hausse

Voici un tableau qui vous présente le prix de souscription d’une part de 3 SCPI « représentatives du marché » (selon moi) à fin 2010 et à fin 2015.

A noter: j’ai choisi ces 3 SCPI car ce sont toutes des « mastodontes » (plus d’un milliard d’Euros de capitalisation chacune), de 3 sociétés leaders du marché. J’ai donc estimé qu’elles étaient représentatives du marché, dans une certaine mesure certes, mais il aurait difficile de faire l’analyse sur les presque 100 SCPI existantes.

On peut donc constater que le prix d’une part de ces 3 SCPI s’est apprécié entre fin 2010 et fin 2015. Cette hausse est relativement homogène sur ces 3 SCPI « mastodontes », alors même qu’elles sont gérées par des sociétés différentes et qu’elles investissent sur des actifs différents. Il semble donc plutôt cohérent de dire, suite à cette analyse, que globalement les prix de parts des SCPI s’est apprécié légèrement.

SCPI: des loyers en Euros en faible baisse

Toujours dans cette optique de bien comprendre ce qu’il se passe sur les SCPI regardons maintenant comment se sont comportés les loyers, en Euros et non plus en pourcentage, sur les dernières années.

Là encore mon analyse ne porte que sur les 3 SCPI que j’estime représentatives du marché, mais là encore les chiffres sont relativement proches ce qui me conforte dans la pertinence de mon raisonnement. On le voit clairement: les loyers versés, en Euro par part, ont légèrement baissé entre 2010 et 2015.

Ceci est lié à plusieurs facteurs:

• peu voir pas d’inflation (donc pas de pression à la hausse des loyers)
• des locataires parfois en position de force pour négocier des loyers à la baisse
• un taux de vacance locative en hausse, du fait de la crise

Toutefois ces baisses sont très modérées et sont presque équivalentes à la hausse du prix de part. Rien de bien alarmant donc.

Au global une prime de risque anormalement élevée… et un ajustement qui est déjà en cours

Le taux sans risque est à niveau très bas, et il le restera longtemps du fait de la politique très accommodante de la Banque Centrale Européenne. Le rendement des actifs, et en particulier des SCPI, aurait donc du suivre proportionnellement, mais ça n’a pas été le cas. Or cette prime de risque anormalement élevée est en train de se corriger peu à peu, via… une augmentation des prix de parts. Peu à peu les investisseurs prennent conscience de cette « anomalie », et ils sont de plus en plus nombreux à investir en SCPI. Donc les SCPI ont de plus en plus d’argent à investir dans des immeubles, ce qui entraine une pression à la hausse au niveau des prix des biens immobiliers professionnels. Et donc, puisque la valeur d’une part de SCPI dépend de la valeur de son patrimoine immobilier, on voit que les prix de parts augmentent.

Quelques exemples (en vrac) de hausse de prix de part de SCPI en 2015 / 2016:

Et il y en a bien d’autres !!! Alors que dans le même temps je n’ai en tête aucun exemple de SCPI dont le prix aurait baissé en 2015 ou 2016.

Au final il y a fort à parier que cette tendance va se poursuivre tant que la « prime » de rendement des SCPI sera à un niveau supérieur à son niveau « naturel », qui se situe selon moi autours de 2,5 points (pour rappel le niveau était de 2,2 en 2010).

C’est donc une excellente nouvelle si vous détenez déjà des parts ou si vous comptez en acheter rapidement. Alors pourquoi ne pas en profiter ?