28 février 2012 par Benjamin CLAVEL

Acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de profiter des revenus pérennes et élevés de l’immobilier d’entreprises dans un cadre fiscal privilégié. Le beurre et l’argent du beurre en quelque sorte.

Mais est-ce vraiment aussi intéressant ? Quels sont les avantages et les inconvénients par rapport à un investissement en SCPI hors assurance-vie ? Est-ce que ça peut être une solution alternative face à la baisse de rendement des fonds en Euros ? Réponses…

Quelles sont les différences par rapport à un investissement direct en SCPI ?

 

 Les FRAIS:

Acheter des parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vous contraint à payer des frais supplémentaires:

• frais d’entrée éventuels du contrat (variable selon le contrat, entre 0 et 5 %)
• frais de gestion du contrat: comme tout support Unités de Compte, les SCPI supportent les frais de gestion annuels du contrat
• frais sur les loyers encaissés: certains assureurs ne vous reversent que 85 ou 90 % des loyers. Ce « manque à gagner » peut donc être assimilé à des frais.

Toutefois, cela vous permet en général de bénéficier d’une ristourne sur le prix d’achat des parts de SCPI, qui peut aller jusqu’à 10 % chez certains assureurs !! Chez la plupart, la ristourne se situe dans une fourchette de 2,5 à 4,5 %, ce qui a bien évidemment un impact significatif sur votre rendement puisqu’à loyer équivalent (en Euros) si vous payer la part moins chère alors votre rentabilité locative augmente.

 

LA FISCALITÉ:

C’est LE gros point fort de ce type de montage, puisque vous profitez alors du cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie:

• sur les revenus: c’est la fiscalité « classique » de l’assurance vie qui va s’appliquer >>> imposition au pro rata des sommes retirée uniquement (si vous laissez les revenus se capitaliser dans le contrat, vous ne payez rien), avec les paliers d’imposition à 4 ans et 8 ans.
• sur les plus-values: alors que hors assurance-vie la fiscalité sur les plus-values immobilières vient d’être modifiée (il faut attendre 30 pour être exonéré totalement), en assurance vie c’est encore et toujours un régime particulier qui s’applique >>> les plus-values sont imposées lors d’un rachat, en fonction de l’âge du contrat (avec les seuils à 4 et 8 ans)
• sur les successions: alors que des parts de SCPI achetées en direct doivent passer par la case notaire / droits de succession, les SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie bénéficient du régime dérogatoire de l’assurance vie (si versement avant 70 ans: 152 500 € exonérés par bénéficiaire puis 20 % de droits forfaitaires au delà / si versement après 70 ans: 30 500 € exonérés au total)

La fiscalité spécifique de l’assurance fait donc toute la différence ! Pour un rendement brut équivalent (si on achète la même SCPI par exemple), et malgré des frais supérieurs, l’achat de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie permet d’obtenir un bien meilleur rendement net.

Le levier du crédit immobilier

Sur ce point, avantage à l’achat en direct, puisqu’il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI à crédit et de les déposer sur un contrat d’assurance vie: il faut payer comptant.

La liquidité

Si vous avez besoin de récupérer vos fonds, vendre des parts de SCPI qui sont détenues via une assurance vie sera beaucoup plus rapide puisque l’assureur est tenu d’organiser la liquidité. Vous pourrez donc vendre vos parts en quelques jours (en général une à deux semaines), alors que pour des parts de SCPI détenues en direct, cela peut prendre plusieurs mois (ce qui reste toutefois plus rapide que de vendre un appartement par exemple).

 

En quoi est-ce que ça peut être une alternative au fonds en Euros ?

Investir en SCPI permet de générer des revenus réguliers, avec un niveau de risque modéré. Le capital n’est pas garanti comme sur un fonds en Euros, mais le risque est faible si la SCPI a été bien sélectionnée, et les revenus sont bien plus élevés que sur un fonds en Euros.

Cela peut donc tout à fait être considéré comme une alternative très crédible, ou tout au moins un complément, au fonds en Euros mais dans une optique de long terme (minimum 8 ans).

 

Est-ce possible sur tous les contrats, chez tous les assureurs ?

Malheureusement non, et c’est même plutôt rare.

Nous tenons à jour une liste de SCPI disponibles dans des contrats d’assurance-vie afin de vous aider à faire votre choix.

 

Bilan:

Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, l’achat dans le cadre de l’assurance sera presque toujours plus favorable qu’en direct (sauf imposition très faible).

En revanche dès lors que l’on a la capacité et l’envie d’avoir recours au crédit, alors ce sera généralement plus attractif, d’autant que cela permet d’investir en SCPI même sans apport. Comme toujours, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel avant de se lancer dans un projet de ce type.