Baisse de prix, difficultés à vendre: que se passe t’il sur le marché des SCPI en 2023 ?
6 novembre 2023 par Benjamin CLAVEL
Les SCPI, Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, font l’actualité cette année, comme souvent. Mais pour une fois c’est plutôt de manière négative. Il faut dire que la hausse des taux d’intérêt, forte et rapide, a fait patiner tout le secteur immobilier, SCPI compris. Et que les baisses de prix de part se sont enchainées ces derniers mois. Pour un actif qui nous avait habitué au contraire à voir ses prix grimper, forcément ça interroge. Au delà des titres de presse souvent exagérés ou des pseudo-analyses à l’emporte pièce, que ce soit par des journalistes avides de sensationnel (les titres qui font peur font vendre), ou des sociétés de gestion de SCPI (qui sont à la fois juge et partie), voyons ce que disent les faits. Que se passe t’il sur le marché des SCPI en 2023 ?
Quelques chiffres à jour
Une collecte toujours à un niveau historique
Commençons par rappeler que les SCPI font toujours partie des placements préférés des Français en 2023, qui y ont déjà investi près de 5 milliards d’Euros en 9 mois (on parle ici de collecte nette, c’est à dire les versements effectués diminués des ventes réalisées).
On peut tirer plusieurs enseignements de ces chiffres:
- La collecte 2023 sera une année parmi les meilleures jamais enregistrées sur le marché des SCPI (qui existent depuis les années 1960 mais dont la popularité explose depuis 2010)
- La collecte a diminué de trimestre en trimestre cette année, pour plusieurs raisons parmi lesquelles on peut citer:
- Les difficultés rencontrées sur le financement à crédit (qui représentait en 2022 environ 30 % de la collecte des SCPI). Les taux de financement moyens passant de 1 à 4 % en quelques mois, forcément ça a eu un impact sur les SCPI comme ça a un impact sur le marché de l’immobilier résidentiel (-15 % de transactions par rapport à 2022).
- Les craintes suscitées par la baisse de prix de certaines SCPI.
- La concurrence des placements alternatifs: livret A à 3 %, LEP à 6 %, fonds Euro des assurance-vie dont le rendement remonte et placements obligataires qui rapportent 5 à 6 % >>> alors que pendant des années il n’y a avait pas de solutions rentable à risque zéro ou faible, 2023 a vu le retour de ces options qui forcément captent une partie de l’épargne des Français qui auparavant allait vers les SCPI
Variations de prix de part
Depuis le début de l’année 21 SCPI ont vu leur prix de part diminuer.
C’est évidemment ça qui a fait les choux gras de la presse. Et à raison parce que certaines baisses ont été importantes et parfois un peu inattendues.
Gardons cependant en tête qu’il existe plus de 200 SCPI, dont une grosse centaine à capital variable: la baisse de prix ne concerne donc qu’une toute petite minorité des SCPI du marché.
Dans le sens inverse, certaines SCPI ont vu elles leur prix de part augmenter cette année:
Tout le marché n’a donc pas évolué dans le même sens, ce qui bon nombre d’articles de presse oublie de mentionner…
Le vrai sujet: identifier les gagnants et les perdants de demain
Alors que la durée de détention moyenne des parts de SCPI dépasse largement les 20 ans (24 à 27 selon les études), les variations de prix de part ne sont pas forcément rédhibitoires. Car sur de telles durées de détention on peut évidemment s’attendre à ce que le prix de parts monte ou baisse par moments, au gré des cycles immobiliers. Mais voyons quels sont les points clés à surveiller pour choisir les bonnes SCPI dans lesquelles investir ou pour déterminer s’il faut vendre ou conserver les SCPI que vous détiendriez déjà.
La dynamique de revenus des derniers trimestres:
Commençons par rappeler que les SCPI sont des actifs dits de rendement, c’est à dire qu’on les achète dans le but de percevoir des revenus (issus des loyers) réguliers et pérennes. Sur ce point particulier des revenus on peut observer que les SCPI sont en train de se scinder en deux groupes:
- D’un coté celles dont le revenu (en Euros) augmente: que cela provienne d’une amélioration du taux d’occupation financier, de la hausse des loyers (du fait de la forte inflation actuelle) ou encore de nouveaux immeubles acquis à prix plus bas et donc avec un rendement qui fait augmenter le rendement moyen du portefeuille de la SCPI (voir ci-après).
- De l’autre, celles dont le revenu (en Euros) stagne ou diminue: à l’inverse cela peut provenir d’un taux d’occupation qui diminue ou de l’incapacité de la société de gestion à faire accepter des hausses de loyers aux locataires ou encore de charges financières plus élevées (voir ci-après).
Pas de besoin de vous faire un dessin: une SCPI qui voit son revenu augmenter est dans une bonne passe, tandis que celle qui voit son revenu diminuer est en difficultés.
La dynamique de collecte par rapport à l’encours
Le marché immobilier souffre globalement cette année: bureaux, commerces, logements, … la hausse des taux n’est pas sans conséquences. Ainsi cette année on observe une chute globale du nombre de transactions avec pour conséquence le fait que les acheteurs sont en position de force pour négocier des baisses de prix conséquent et se donner ainsi toutes les chances non seulement d’obtenir des rendements bien plus élevés qu’auparavant (car si le loyer est inchangé alors que le prix est plus bas alors le rendement augmente), mais aussi en se ménageant un potentiel de plus-value pour l’avenir (lorsque les taux d’intérêt diminueront on peut espérer que les prix de l’immobilier remonteront).
Bref, tout ça pour dire que pour une SCPI avoir une forte collecte nette en ce moment est un atout considérable pour l’avenir. Il faut donc surveiller cet aspect là préalabelemnt à tout investissement en SCPI: quelle part la collecte nette de ces derniers mois représente t’elle par rapport à l’actif de la SCPI ?
Et cette fois on peut distinguer 3 groupes:
- Les SCPI qui sont en situation de forte collecte nette par rapport à leur encours: elles profitent à plein de la situation actuelle du marché immobilier.
- Les SCPI qui ont une collecte nette positive, mais modeste par rapport à leur capitalisation: cette faible collecte nette ne leur permet pas vraiment de profiter des opportunités du marché immobilier mais au moins les souscriptions permettent de compenser les sorties et le carnet d’ordre n’est pas bloqué (la SCPI reste liquide).
- Les SCPI qui ont une collecte nette négative: la collecte ne permet pas de compenser les demandes de vente de parts. Non seulement la SCPI ne profite pas des opportunités du marché immobilier mais en plus elle se retrouve illiquide: des vendeurs sont obligés d’attendre (pour une durée indéterminée qui pourrait être de plusieurs années pour certaines SCPI) avant de pouvoir récupérer leur capital.
L’endettement
L’immense majorité des SCPI a recours au crédit. Mais… il y a crédit et crédit !
Une première utilisation du crédit consiste pour le gérant de la SCPI à anticiper la collecte à venir pour acheter plus rapidement des immeubles, générer plus rapidement des revenus et donc booster le rendement de la SCPI. Si la SCPI collecte par exemple 100 millions € chaque trimestre en moyenne, au lieu d’investir ces 100 millions € dans un immeuble à la fin du trimestre (quand l’argent apporté par les nouveaux investisseurs sera sur le compte de la SCPI), elle peut emprunter 100 millions € au début du trimestre pour acheter l’immeuble plus tôt puis rembourser le crédit une fois la collecte arrivée sur son compte. C’est un petit effet de levier appréciable.
Mais certaines SCPI sont allées bien au delà de ça en utilisant volontairement un effet de levier à long terme. Je parle ici de SCPI qui ont un patrimoine conséquent (plusieurs milliards d’Euros pour certaines) et un taux d’endettement allant parfois jusqu’à 40 % (soit le maximum réglementaire) de leurs encours. Si les crédits sont amortissables, alors ils ne posent pas trop de souci en soi mais l’effet de levier peut se révéler effet massue si les prix des actifs achetés à crédit baissent. S’ils sont in-fine, et en l’absence de collecte nouvelle pour les solder, ça devient bien plus problématique encore. Car quand l’échéance arrive, il faut alors soit vendre des immeubles pour solder le prêt (pas forcément évident en ce moment), soit ré-emprunter mais à un taux d’intérêt bien plus élevé, ce qui plombe encore plus le rendement de la SCPI.
Bref, surveillez bien la dette !
Les SCPI gagnantes: forte dynamique de collecte rapportée à l’encours, peu de crédit et des revenus qui augmentent
Si vous souhaitez investir en SCPI, l’idéal est donc de viser des SCPI qui ont une bonne dynamique de collecte par rapport à leur encours, peu de crédit (surtout in-fine) et des revenus distribués qui augmentent.
Car OUI, il y a des magnifiques opportunités sur le marché des SCPI, avec certaines qui vont distribuer, durablement, des revenus supérieurs à 6 ou 7 % et qui auront une capacité à revaloriser leur prix de part quand les taux d’intérêt baisseront.
Voici quelques pistes (il y en a d’autres):
Epargne Pierre Europe
Dynamique de collecte rapportée à l’encours: Epargne Pierre Europe pèse 40 millions € au 30/06/2023 (le bulletin d’info du T3 n’est pas encore sorti au jour de la rédaction de cet article) contre 15 millions au 31/12/2022. C’est une SCPI très récente, lancée fin 2022, qui profite donc à plein de la chute des prix immobiliers pour faire des achats à bon prix.
Dette: Négligeable.
Dynamique de revenus: L’objectif de rendement est passé de 5,5 à 6 % depuis le début de l’année.
Transitions Europe
Dynamique de collecte rapportée à l’encours: Les 73 millions d’encours de cette SCPI lancée en novembre 2022 ont été collectés il y a moins d’un an. Elle profite donc à plein des prix immobiliers actuels.
Dette: Négligeable.
Dynamique de revenus: L’objectif de rendement est passé de 5 à 7,75 % depuis le début de l’année. Au 30/09, déjà 6,58 % de rendement a été versé.
Remake Live
Dynamique de collecte rapportée à l’encours: La collecte du seul T4 (33 millions €) représente 10 % de la capitalisation de la SCPI (332 millions €). Excellente dynamique donc !
Dette: Le levier d’endettement est faible, à 11 % de l’actif, et sert à anticiper la collecte à venir en achetant plus rapidement.
Dynamique de revenus: L’objectif de rendement est compris entre 7,25 et 7,75 % pour 2023.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez avoir le nom d’autres SCPI « gagnantes » pour bien investir en SCPI ou au contraire si vous souhaitez que l’on analyse votre portefeuille actuel de SCPI pour vous donner notre avis (SCPI à conserver / SCPI à vendre).
Avertissements:
- Les supports présentés comportent un risque de perte en capital.
- Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
- Contactez nos conseillers préalablement à tout investissement. Nos conseils ne sont pas facturés, alors pourquoi prendre le risque de faire une erreur seul plutôt que de vous appuyer sur un expert ?
Cet article ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Nous vous invitons à vous rapprocher de nos conseillers afin de vous assurer que cette solution est adaptée à votre situation et à votre profil d’investisseur. Une SCPI est un produit de placement collectif investi en immobilier. Compte tenu de sa nature, il est exposé à différents risques (détaillés notamment dans la « note d’information »). La durée d’investissement minimale recommandée est de 10 ans. Sa performance est susceptible de varier en fonction des cycles immobiliers.