Quel est le mode de souscription optimal pour vos SCPI ? Etude chiffrée

18 février 2022 par Benjamin CLAVEL

Alors qu’elles existent depuis les années 1960, et qu’elles sont longtemps restées un peu confidentielles, les SCPI connaissent un succès retentissant depuis 2008-2009. En 2021 elles ont collecté un total de 7,4 milliards d’Euros, portant leur capitalisation à 78,6 milliards d’Euros. Mais, si les SCPI sont assurément des outils patrimoniaux incontournables, deux point cruciaux sont à étudier de près par le potentiel investisseur: le choix de la SCPI bien sur (voir notre sélection de SCPI), mais aussi, et surtout bien plus important, le choix du mode d’acquisition. En pleine propriété, avec ou sans crédit ? En démembrement ? En assurance-vie ? Dans un Plan Epargne Retraite ? Les options sont nombreuses et présentent toutes leurs avantages et leurs inconvénients. Et s’il nous semble certain que l’investisseur particulier aura tout intérêt à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour éclairer son choix, je vous présente ici quelques calculs financiers pour ouvrir la réflexion.

Les hypothèses de base de notre étude comparative

Notre étude se base sur une SCPI bien spécifique, PFO2. Pourquoi celle-ci ? Parce que c’est une SCPI « coeur de portefeuille », solide, diversifiée et qui affiche une performance annuelle proche de la moyenne du marché. En gros ça n’est pas forcément la SCPI la plus performante que l’on peut trouver, mais c’est un choix de bon père de famille. Autre atout de cette SCPI pour notre étude: elle fait partie de ces SCPI sur lesquelles on peut investir en pleine propriété, en démembrement temporaire, en assurance-vie et en PER. Peu nombreuses sont les SCPI éligibles à ces 4 modes d’acquisition qui seront comparés ici avec, du coup, des chiffres réels.

Parlons d’ailleurs des chiffres:

• Une part de PFO2 coute actuellement 196 € pour un achat en direct, en pleine propriété. Son prix de vente actuelle (=prix de retrait) est de 179,34 €. Nous partirons du principe que ce prix de retrait augmente de 1 % / an pendant 15 ans (c’est plus ou moins la hausse annuelle moyenne constatée depuis son lancement).
• En 2021 elle a distribué 8,82 € par parts à ses associés, soit 4,50 % net de fiscalité étrangère et brut de fiscalité française (un taux conforme à la moyenne du marché). Nous partirons du principe que ce rendement restera stable pendant 15 ans. Pour simplifier les calculs, nous ferons comme si le rendement était payé en une seule fois, en fin d’année (en réalité il est payé de manière trimestrielle).
• Notre étude sera faite pour une durée de 15 ans, pour un couple marié ou pacsé (qui dispose donc d’un abattement de 9 200 € d’abattement sur les plus-values des contrats d’assurance-vie).
• Nous partirons du principe que la somme à investir est de 10 000 € dans chacune de nos simulations. L’objectif étant de capitaliser cette somme sur 15 ans et de voir quel capital on peut atteindre au terme, net de toute fiscalité.

Cas numéro 1: achat en direct, en pleine propriété

C’est le mode d’acquisition de parts de SCPI choisi le plus fréquemment. Probablement parce que c’est le plus simple, mais pas toujours parce que c’est le plus adapté.

Ici le paramétrage est simple:

• Avec mes 10 000 € je peux acheter 51,02 parts de la SCPI PFO2 (oui elle n’est pas décimalisable, mais pour que comparaison entre les différents modes d’acquisition soit la plus précise possible, nous allons faire comme si).
• Les revenus annuels, net de fiscalité, sont réinvestis dans un contrat d’assurance-vie qui génère une performance annuelle nette de frais de 3 % / an (ce qui est largement atteignable sur un horizon de 15 ans, sans prise de risque excessive).
• Au terme des 15 ans les parts sont vendues et la fiscalité sur la plus-value est déduite.
• Au terme des 15 ans le contrat d’assurance-vie est soldé et la fiscalité sur la plus-value est déduite.

De quel capital net peut-on alors disposer au bout de 15 ans en fonction de sa tranche marginale d’imposition ?

Cas numéro 2: achat en direct, en nu-propriété temporaire

Moins connu que l’achat en pleine propriété, le démembrement temporaire ne manque pourtant pas d’atouts. Le principe est simple: au lieu d’acheter la pleine propriété d’une part de SCPI, l’investisseur ne va acheter que la nu-propriété (=le droit d’en disposer, donc de le vendre) tandis qu’un tiers (le plus souvent une personne morale) va acquérir l’usufruit (=le droit de percevoir les fruits, c’est à dire les revenus). Le nu-propriétaire renonce certes à la perception des revenus pendant la durée du démembrement temporaire (ici 15 ans) mais en contrepartie il ne paye pas 100 % du prix de souscription puisque le solde est payé par l’usufruitier. Au terme des 15 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété (et donc le droit de percevoir les revenus), tandis que l’usufruitier n’a lui plus rien.

Voici les paramètres de cette simulation:

• Avec mes 10 000 € je peux acheter la nu-propriété temporaire sur 15 ans de 85,03 parts de PFO2, à un prix unitaire de 117,60 € au lieu de 196 € en pleine propriété (la décote est donc de 40 %).
• Je ne touche aucun revenu pendant 15 ans.
• Au terme des 15 ans les parts sont vendues et la fiscalité sur la plus-value est déduite.

De quel capital net peut-on alors disposer au bout de 15 ans ?

Ici nul besoin de faire un tableau puisque, comme aucun revenu n’est perçu pendant 15 ans, le résultat est le même peu importe la Tranche Marginale d’Imposition: le capital final est 16 013 €, ce qui équivaut à un gain annuel net de 3,19 %.

Cas numéro 3: achat de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Dans ce schéma, la SCPI est considérée comme une Unité de Compte acquise dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. C’est donc la fiscalité (favorable) de l’assurance-vie qui sera appliquée. Au niveau de l’architecture du contrat et de la structure de frais, nous nous sommes basés sur Netlife 2, un excellent contrat pour (notamment) les investisseurs en recherche de supports immobiliers.

Voici les paramètres de cette simulation:

• Avec mes 10 000 € je vais acheter 51,34 parts de la SCPI PFO2 >>> j’ai un peu plus de parts que pour un achat en direct en pleine propriété car le prix d’achat est décoté.
• Les frais de gestion de 0,7 % / an font diminuer le nombre de parts de SCPI.
• Les revenus de la SCPI sont capitalisés dans le contrat sur un support générant une performance de 3 % / nette de frais.
• Au terme des 15 ans le contrat d’assurance-vie est soldé.

De quel capital net peut-on alors disposer au bout de 15 ans ?

Mon capital final net est de 16 155 €, soit un rendement annuel net de 3,25 %.

Cas numéro 4: souscription dans le cadre d’un Plan Epargne Retraite

Dans ce dernier cas analysé, la SCPI PFO2 est acquise dans un PER. Elle va donc capitaliser dans le contrat et, en parallèle, l’avantage fiscal perçu du fait du versement sur le PER est investi, en année N+1, dans un contrat d’assurance-vie qui va (comme dans les simulations précédentes), générer une performance de 3 % / an net de frais. La structure du contrat PER est la même que celle du contrat d’assurance-vie présenté dans le cas numéro 3. Elle s’appuie sur le contrat Version Absolue Retraite PER.

Voici les paramètres de cette simulation:

• Avec mes 10 000 € je vais acheter 51,34 parts de la SCPI PFO2 >>> j’ai un peu plus de parts que pour un achat en direct en pleine propriété car le prix d’achat est décoté.
• Les frais de gestion de 0,7 % / an font diminuer le nombre de parts de SCPI.
• Les revenus de la SCPI sont capitalisés dans le contrat sur un support générant une performance de 3 % / nette de frais.
• L’avantage fiscal induit par le versement en PER (qui dépend de la tranche d’imposition de l’épargnant), et capitalisé en assurance-vie à 3 % / an net de frais.
• Au terme des 15 ans le PER et le contrat d’assurance-vie sont soldés.

De quel capital net peut-on alors disposer au bout de 15 ans ?

Ici je suis contraint de vous donner les résultats dans un tableau à double entrée. Pourquoi ? Parce qu’il dépend non seulement de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) lors du versement (puisque ça détermine le capital à investir en assurance-vie en année N+1), mais aussi la TMI au terme des 15 ans (pour le calcul de la fiscalité de la récupération du capital du PER). J’ai volontairement supprimé la TMI à 11 % dans la phase d’épargne puisque le PER n’est attractif que pour les contribuables taxés dans les tranches à 30 % et au delà. Et pour la phase récupération du capital, j’ai restreins mon analyse à des cas de figure dans lesquels la TMI reste identique ou baisse d’un ou 2 crans (les cas où la TMI augmente une fois arrivé à la retraite étant évidemment peu probables, …)

Voici donc le résultat obtenu en fonction de la tranche d’imposition lors du versement:

Note: il serait même possible de faire exploser ce gain largement au delà des 5 % net / an en conservant le PER jusqu’au décès de l’assuré, ce qui évite de payer la fiscalité au terme. Mais c’est une toute autre histoire, que je ne vais pas développer ici.

Quel bilan tirer de tout ça ?

D’un point de vue strictement financier, l’investissement en parts de SCPI dans le cadre d’un PER semble donc être le schéma le plus attractif dans toutes les situations étudiées ici. Seuls l’investisseur qui ne serait pas imposé dans une tranche à 30 % n’y trouverait pas son compte.

Cependant…cette simulation est juste une simulation justement ! Ni un engagement, ni un conseil personnalisé.

Car au delà de l’aspect financier développé ici, d’autres paramètres sont à prendre en compte pour choisir le montage le plus adapté à votre situation (liquidité, fiscalité en cas de décès, …). De même, certaines contraintes peuvent peser sur l’investisseur et influencer le choix du montage. Prenons un exemple: si mon souhait est d’investir non pas 10 000 € mais 100 000 €, il est fort probable que mon plafond de versement en PER soit inférieur à ça et que, par conséquent, je doive mélanger plusieurs types d’investissement. On peut aussi imaginer que le résultat soit un peu différent sur un horizon de 10 ans au lieu de 15 (les clés de démembrement temporaire des parts de SCPI n’étant pas linéaires). Etc etc…

Retenez donc pour conclure que chaque cas de figure est différent. Par conséquent les calculs qui sont exacts ici ne le sont peut être pas dans votre situation à vous. Mais nos conseillers sont à votre disposition pour étudier votre projet et vous aider à faire le meilleur investissement possible en tenant compte de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.