20 septembre 2015 par Benjamin CLAVEL

Depuis des décennies l’Etat tente de soutenir la construction de logements via des des mécanismes de défiscalisation divers et variés. Sur les dernières années ont peut citer les lois « Duflot », « Scellier » ou « Robien ». Le mécanisme actuel porte le nom de loi « Pinel ». Nous verrons ensemble dans cet article comment fonctionne la loi Pinel, quel est le meilleur moyen d’y avoir recours et surtout si c’est un mécanisme réellement attractif pour les investisseurs particuliers.

Principe de fonctionnement de la loi Pinel:

Le principe de fonctionnement est relativement simple: tous les contribuables domiciliés en France et qui font l’acquisition d’un bien immobilier neuf d’habitation peuvent prétendre à la réduction d’impôts dite loi Pinel pour peu qu’ils respectent certaines règles:

• le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison
• il doit être l’habitation principale du locataire
• il doit être mis en location pendant un minimum de 6 ans (le propriétaire peut opter également pour 9 ou 12 pour accroître sa réduction d’impôts)
• un plafond de loyer et de ressources du locataire, qui dépendent de la zone dans laquelle le bien est situé, doivent être respectés
• le bien doit respecter des normes énergétiques strictes: RT 2012 ou BBC 2005
• le bien doit être situé dans une ville éligible à loi Pinel

La réduction d’impôts loi Pinel:

En contrepartie du respect de l’ensemble de ces règles le propriétaire se voit accorder un avantage fiscal équivalent à 2 % du prix d’acquisition du bien, chaque année, pendant 6 ou 9 ans. Le propriétaire peut prolonger sa mise en location jusqu’à 12 ans, et bénéficier alors d’une réduction supplémentaire de 1 % pendant 3 ans.

La réduction d’impôts est alors égale à :

• 12 % si le bien est mis en location pendant 6 ans  (6 x 2 %)
• 18 % si le bien est mis en location pendant 9 ans  (9 x 2 %)
• 21 % si le bien est mis en location pendant 12 ans  (9 x 2 % + 3 x 1 %)

Il faut tenir compte du fait que cette réduction d’impôts, qui ne peut s’appliquer que pour un investissement d’une valeur maximale de 300 000 € (soit 6 000 € de réduction d’impôts maximale pendant les 9 premières années), est à inclure dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €. Attention donc à ne pas trop défiscaliser sous peine de perdre le bénéfice fiscal excédentaire.

Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnées:

Sans entrer dans le détail du plafonnement zone par zone, car ce n’est pas l’objet de cet article, il faut garder en tête que le propriétaire n’est pas libre des conditions de location de son bien s’il veut profiter de loi Pinel:

• le loyer par mètres carrés est plafonné, ce qui peut obliger le propriétaire à louer son bien à un prix inférieur à celui du marché
• les ressources du locataires sont plafonnées, ce qui peut contraindre le propriétaire à refuser les meilleurs dossiers de candidats à la location

Ces deux point sont loin d’être neutres selon moi.

Souscrire via une SCPI pour réduire le risque

Comme toujours quand il s’agit d’investissement immobilier je suis partisan de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), et ce pour plusieurs raisons:

• la possibilité de calibrer son investissement à sa guise, y compris pour des sommes réduites (le minimum d’investissement pour la SCPI Pinel que nous avons sélectionné est de 1 500 €)
• la sélection des biens immobiliers ainsi que la gestion locative est déléguée à des professionnels, l’investisseur (qui n’y connait pas forcément grand chose) n’a pas à intervenir
• la SCPI disposant de moyens considérables elle peut mieux négocier les prix d’achat en se positionnant sur des lots d’appartements
• le patrimoine est diversifié sur un grand nombre de biens (et donc un grand nombre de locataires, ce qui limite le risque de défaut) et dans différentes villes (ce qui limite le risque de moins value)

En bref la SCPI c’est les avantages de l’immobilier (et plus encore) sans les inconvénients.

Pour le dispositif loi Pinel nous avons sélectionné la SCPI Multihabitation 9 de La Française.

Est-ce réellement intéressant ?

Pour l’Etat: OUI >>> il encaisse de la TVA (20 % d’un coup sur le prix d’achat, soit un peu plus que l’avantage fiscal accordé), et atteint ses « objectifs » de construction de logements:

Pour le promoteur: OUI >>> les biens assortis d’un avantage fiscal sont plus faciles à vendre, et souvent avec de meilleurs marges

Pour le notaire: OUI >>> il encaisse des honoraires

Pour le vendeur: OUI >>> les commissions versées par les promoteurs sont TRES généreuses >>> devinez qui les payent au final 😉 

Pour l’investisseur: à mon avis NON. Et ce pour plusieurs raisons:

• Il existe des mécanismes défiscalisants bien plus efficaces, que ce soit dans l’immobilier (loi Malraux par exemple) ou hors immobilier (PERP, Girardin Industriel, …).
• Le prix des biens d’habitation neufs sont trop chers, et le marché n’est pas forcément orienté à la hausse, le risque de moins-value n’est donc pas négligeable.
• Les rendements locatifs sont faibles, du fait du coût d’acquisition très élevé mais aussi du plafonnement des loyers.
• Les marges de tous les intervenants (promoteur, vendeur, et même l’Etat qui prélève 20 % de TVA) viennent au final annihiler l’avantage fiscal acquis par l’investisseur.

Alors pourquoi avoir sélectionné une SCPI Pinel si j’estime que ça n’est pas intéressant pour l’investisseur ? Parce que malgré mes conseils certains veulent absolument investir en Pinel. J’ai donc choisi de leur proposer le meilleur choix possible dans cette catégorie de placement.