SCPI à 0 % de frais d’entrée: bon plan ou arnaque ?

3 septembre 2021 par Benjamin CLAVEL

Le succès des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ne se dément pas. Sur le 1er semestre 2021 elles ont enregistré 3,6 milliards d’Euros de collecte nette. Un chiffre impressionnant qui illustre bien que ce « vieux » support d’épargne (la 1ère SCPI a été lancée dans les année 1960), a prix ces dernières années une vraie place dans le patrimoine des investisseurs français. Les raisons ne manquent pas évidemment pour expliquer leur succès, et l’innovation des sociétés de gestion est une de ces raisons. Innovation qui peut prendre plusieurs formes, comme par exemple le lancement de SCPI dédiées à l’investissement à l’étranger (citons Eurovalys par exemple, spécialisée sur l’Allemagne), ou encore des modalités d’investissement qui facilitent la vie (achat mensuel automatique de parts de SCPI, réinvestissement automatique des loyers comme on peut le faire sur la SCPI Corum Eurion) ou enfin, et c’est à ça que nous allons nous intéresser aujourd’hui, innovation sur la structure de frais avec la suppression chez certaines SCPI des frais d’entrée.

L’impact des frais d’entrée

En moyenne les frais d’entrée pratiqués par les SCPI tournent autours de 10 %. En quoi ça consiste ? Imaginons une SCPI dont le prix de souscription d’une part serait de 100 € et les frais d’entrée de 10 %, donc 10 €. Et bien quand je verse 100 €, seuls 90 € sont in-fine investis par la SCPI en biens immobiliers productifs de loyers. Puis, si je veux vendre ma part de SCPI, et en supposant que son prix n’ait pas changé depuis mon achat, je récupère 90 €.

Notez bien cependant que les taux de rendements publiés par les SCPI, par exemple 5 %, sont bien calculés par rapport au prix d’achat, soit 100 €. Il n’y a pas d’entourloupe: si la SCPI a rapporté une année donnée 5 %, alors elle a bien distribué 5 €, et non pas 4,5 € (5 % de 90 €).

Au final les frais d’entrée ont un impact à deux niveaux pour l’investisseur:

• ils viennent diminuer le capital effectivement investi en immobilier, et donc diminuer le potentiel de revenu distribué par la SCPI
• ils impactent le capital que peut récupérer l’investisseur s’il vend ses parts de SCPI

Des SCPI sans frais d’entrée il en existe… deux seulement

Selon l’ASPIM il existe au total 207 SCPI. Et parmi celles-ci, seulement deux ne prévoient pas de frais d’entrée.

—cliquez sur le nom de la SCPI pour obtenir plus d’informations —

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital n’est pas garanti.

** Objectif non-garanti.

A première vue, les voyants sont plutôt au vert puisque les performances 2020 sont très largement supérieures à la moyenne du marché (4,18 % de rendement distribué + 1,12 % d’augmentation du prix de part en moyenne). Et les objectifs 2021, qui semblent en bonne voie d’être tenus, sont là encore très élevés.

Les SCPI sans frais d’entrée semblent donc être la panacée, puisque non seulement elles ne prélèvent pas de frais mais en plus elles rapportent plus que la moyenne. Nuançons cependant cette première approche…

Comment font ces SCPI pour se passer de frais d’entrée ?

Il n’y pas de magie: la société de gestion a besoin d’appliquer des frais d’une manière ou d’une autre pour rémunérer le travail effectué.

Pour NEO et Iroko Zen, l’absence de frais d’entrée est compensée par:

• des frais de gestion annuels plus élevés que la moyenne: 14,4 % pour Iroko Zen et 18 % pour NEO contre une moyenne du marché qui tourne autours des 12 % (TTC). Ce surcout peut sembler pénalisant à long terme, mais dans la mesure où ce qui compte pour une SCPI c’est le rendement distribué, qui est communiqué net de frais de gestion, ce ne sera pas forcément le cas (et ça ne l’est pas actuellement puisque la performance est nettement plus élevée que la moyenne). A voir dans le temps si l’impact finit par se faire sentir ou non.
• une pénalité de sortie de 6 % en cas de vente de vos parts avant 3 ans de détention pour Iroko Zen et avant 5 ans pour NEO >>> l’objectif est d’éviter d’avoir à gérer des entrées et sorties incessantes, une SCPI n’étant pas un livret bancaire destiné à recueillir une épargne de court terme puisque l’horizon d’investissement recommandé est de 10 ans.

Au final: un intérêt réel, mais plutôt en diversification pour le moment

Les SCPI NEO et Iroko Zen sont à la fois récentes (lancées en 2019 et 2020) et de petite taille (ce qui implique une diversification encore réduite et donc un risque locatif plus élevé que pour une SCPI qui compterait des centaines d’immeubles et donc de locataires).

Au global, nous estimons à ce stade qu’elles ne sont pas dénuées d’intérêt, loin de là (et c’est pour cela que nous avons d’ailleurs choisi de les proposer à nos clients sur ce site), mais que leur faible diversification et leur historique réduit ne les qualifie pas encore pour être des SCPI « cœur de portefeuille ». Nous les envisageons plus, à ce stade, comme des SCPI de diversification dans l’attente qu’elles fassent leurs preuves sur plus longue période.