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Quelle assurance-vie choisir pour acheter des SCPI ?

12 juillet 2019 par Benjamin CLAVEL

Dans un contexte de faibles taux d’intérêts où il devient très compliqué de générer de la performance, les SCPI font de la résistance. Avec leur rendement moyen de 4,35 % en 2018, elles attirent l’œil de bon nombre d’investisseurs, comme en témoigne la très fort dynamique de collecte qui devrait au global avoisiner les 8 milliards d’Euros pour 2019 !

Saviez-vous qu’il est possible d’investir en SCPI dans le cadre fiscal ultra favorable de l’immobilier ? Cette stratégie permet ainsi de mélanger le meilleur de 2 mondes: la stabilité et la pérennité de la pierre, et la fiscalité de l’assurance-vie.

Oui mais… tous les contrats d’assurance-vie ne le permettent pas… Et les conditions d’accès à telle ou telle SCPI peuvent varier d’un assureur à l’autre.

Alors quels sont les meilleurs contrats pour investir en assurance-vie ?

Les critères de sélection:

Voici les points essentiels à prendre en compte, dans un ordre aléatoire (tous sont importants):

 

Quelles sont les SCPI disponibles ?

C’est bien entendu le 1er critère à prendre en compte: quelles sont les SCPI disponibles ? Au delà du nombre de SCPI proposées on s’attachera avant tout à leur qualité: historique de performance et surtout potentiel pour les années à venir, car c’est bien l’avenir qui vous intéresse et non pas le passé.

Toutes les SCPI ne se valant pas il vaut mieux miser sur le bon cheval. N’hésitez pas à contacter nos conseillers, soit via le formulaire de contact soit par téléphone au 04 38 38 10 00 pour obtenir de l’aide.

 

Quels sont les frais appliqués ?

Frais sur versement du contrat, frais d’acquisition de la SCPI, pourcentage de loyers reversés, frais éventuels lors de la revente, frais de gestion du contrat d’assurance-vie: les frais appliqués lors d’un investissement en SCPI dans un contrat d’assurance peuvent être de différente nature. Chaque contrat d’assurance-vie a des frais qui lui sont propres et au sein d’un même contrat les frais appliqués peuvent ne pas être différents selon la SCPI sélectionnée… Difficile donc de bien comparer en un clin d’œil, il faut vraiment prendre le temps de tout prendre en compte.

Là encore, avoir recours à un professionnel semble préférable.

 

A quel prix payez vous les parts de SCPI ?

Là encore pas facile de s’y retrouver puisque les assureurs ne parlent pas tous le même langage. En effet au delà du taux de frais dont il est question les assureurs ne partent pas tous de la même référence de prix. Pour faire simple une part de SCPI peut avoir plusieurs “valeurs”:

  • le prix de souscription: c’est le prix auquel on paye la part de SCPI quand on l’achète hors assurance-vie. Ce prix intègre les frais de souscription de la SCPI (généralement de l’ordre de 12 %)
  • le prix de retrait: c’est le prix de vente de la SCPI hors assurance-vie. Pour faire simple cela correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription.
  • la valeur de réalisation: là ça se complique un peu… Cela correspond à la valeur du patrimoine détenu par la SCPI calculée par un expert indépendant. C’est donc le prix auquel pourrait se vendre l’ensemble des biens de la SCPI + la valeur de sa trésorerie éventuelle.Pour simplifier ça équivaut à ce que récupéreraient les associés de la SCPI si on venait à vendre tout ce que celle-ci possède puis à la dissoudre.  En principe la valeur de réalisation est relativement proche du “prix de retrait”, mais il peut parfois y avoir des écarts significatifs.
Pas facile déjà de comprendre ça… Mais ensuite ça se complique encore puisque, partant d’une de ses 3 valeurs, l’assureurs va soit appliquer une “décote” (exemple: vous allez payer la SCPI 97 % du prix de souscription et donc profiter d’une décote de 3 %) ou une “surcôte” (exemple: vous allez payer la SCPI 106,5 % de la valeur de réalisation). Lequel est le moins cher ???? Et bien ça dépend ! Il faut faire le calcul à chaque fois…

Quelles sont les contraintes d’investissement ?

Les assureurs étant tenus d’assumer la liquidité des parts de SCPI détenues dans les contrats de leurs client, ils imposent un certain nombre de contraintes aux assurés afin de limiter, soit en montant soit en pourcentage des actifs, l’achat de parts de SCPI. Le plupart des assureurs limite la part de SCPI dans un contrat d’assurance-vie à 30 ou 50 % de sa valeur totale. Mais certains acceptent un investissement à 100 % SCPI !

 

Au delà des SCPI, quelles sont les autres possibilités offertes par le contrat ?

Aujourd’hui vous souhaitez des SCPI mais qu’en sera t’il demain ? L’assurance-vie étant un produit d’investissement de long terme il faut évidemment prendre en compte les autres possibilités offertes par le contrat pour le cas où vous souhaitiez, maintenant ou plus tard, investir sur d’autres supports comme un fonds en Euros à capital garanti ou encore des Unités de Compte (non-garanties en capital) actions, obligations ou matière premières par exemple.

Plus les possibilités sont nombreuses, et réalisées dans des conditions favorables, et moins vous risquez d’être “frustré” si dans quelques années vous décidez de changer votre style de gestion.

 

Tableau croisé: assurance-vie et SCPI

(cliquez sur le nom du contrat d’assurance-vie ou de la SCPI pour plus d’informations)

 NetLifeMon Projet Retraite Vie
Atout Pierre DiversificationNonOui
Actipierre EuropeOuiNon
EdissimmoOuiNon
EfimmoNonOui
Epargne FoncièreOuiNon
FicommerceOuiNon
ImmorenteNonOui
Laffitte PierreOuiOui
LF EuropimmoOuiNon
LF Grand Paris PatrimoineOuiNon
Multimmobilier 2OuiNon
Novapierre 1NonOui
Patrimmo CommerceOuiOui
Patrimmo CroissanceOuiOui
Pierre PlusNonOui
PF Grand ParisOuiNon
PFO2OuiOui
PrimofamilyNonOui
PrimopierreOuiOui
PrimovieOuiOui
Rivoli Avenir PatrimoineOuiOui
Sélectinvest 1OuiNon

Pour rappel le capital investi en parts de SCPI n’est pas garanti.